Прогнозна обща натрупана амортизация - studopediya

Съгласно общите кумулативни износване оценителите да разберат загубата на стойността на обекта, който се оценява за всички възможни причини. Големината на общата постепенно износване е разликата между пазарната стойност на сградите на датата на оценяване и неговата пълна стойност замяна, изчислен като сумата на възпроизвеждане, или като стойност смяна.

Износване обикновено се измерва като процент, и стойността е израз на износване амортизация. В зависимост от причините за поевтиняването на имота, на следните видове износване:

Физическо влошаване - е загубата на стойност на сградата, в резултат на експлоатацията им и влиянието на природните сили.

Функционално облекло - е загубата на стойност на сградата, в резултат на неспазване на техните функционални изисквания за изпълнение на пазара към датата на оценяване. Тези недостатъци са структурни елементи на сградата, строителни материали, дизайн и т.н., които се намали функционалност, полезност и следователно стойността на сградата.

Външно (икономическо) амортизация - е загуба на стойност на сградата или имота на обекта в резултат на негативното влияние на външни фактори оценените обект. Несвойствени стареене може да се дължи на промени в материалния обект на оценка на околната среда или отрицателно влияние пазарната среда.

При изчисляване на общата износване оценителите използват следните определения:

Икономически живот - период от време, през който сградата има цена, и следователно увеличава стойността на имота. Този период обхваща периода на строителство до момента, в сградата престава да се направи икономически принос към стойността на обекта. Този период обикновено е по-малко от живота на физическото съществуване на сградата.

Полезен живот - период, през който могат да функционират на физическите елементи на сгради.

елементи на сградата може да се разделят на 2 вида. Първата група включва трайни елементи, полезният живот е не по-малко от икономическия живот на сградата. Те включват стени, основи, подземни комуникации и др. Вторият тип включва краткотрайни елементи, на полезния живот на които е по-малко от срока на икономическия живот на сградата, като климатици, покриви, интериор и др.

Остават икономически живот - се определя от оценител, периода, през който структурата ще бъде след датата на оценката в полза на разходите за собственост на обекта. Остават икономически живот обхваща период от време от датата на оценката до края на икономическия живот.

Остатъчният полезен живот - се определя от периода оценител на време от действителната възраст на сградата преди края на неговия полезен живот в общ

Действителната възраст - това е броя на годините, изминали от датата на сградата в експлоатация преди датата на оценката.

Действителната възраст - това е възрастта, която съответства на реалното състояние и очакваните комунални сгради.

Действителната възраст и оставащото икономическия живот добавите до цялостния икономически живот.

Разликата между общата стойност на стопанския живот и действителната възраст на сградата дава остатъчен икономически живот.

теория на недвижими имоти оценка идентифицира три основни метода за изчисляване на амортизация:

1) Метод на пазара вземане на проби;

2) Метод на живот;

3) да се счупи метод.

Първите два метода се използват главно за да се определи

общото количество на износване. залага метод, използван за разпределяне известен общо количество на износване между физически, функционални и външен стареенето.

1. Методът за вземане на проби на пазара. Този метод използва данни за пазара на сравними обекти, за които може да се определи стойността на износване. Този метод позволява да се изчисли общата сума на износване на всички възможни причини, определяне на цялостната икономическия живот, както и на размера на външния (икономическо) стареене.

2. Животът на метода се основава на изискването на инвеститорите 100% от амортизационните разходи на сградата по време на периода на икономическия му живот, тъй като осигурява пълна възвръщаемост на инвестирания капитал. Поради това, до края на икономическия живот на износването не може да бъде 100%. При този метод, действителната възраст и икономическия живот на сградата са основните понятия, които се използват от оценител. Процентът на общото износване се определя като отношението на действителната възраст на обекта във времето за икономическия живот. Размерът на износване се изчислява след това се умножи това съотношение с размера на износване пълната подмяна разходи.

3. Метод разбивка използва главно за разпределение на общата сума износване в съответствие с неговите причини. Методът дава положителен резултат при липсата на информация за метод на подобни продажби или метода на живота на и включва следните стъпки:

1) Изчисляването на физическото влошаване на сградата;

2) Изчисляване на функция на стареене;

3) изчисляване на неприсъщи стареене;

4) определяне на остатъчната стойност на сградите, като разликата между пълния размер на разходите замяна на сгради и изчислената стойност на засечения физически, функционални и външна стареенето.