Преглед на арбитражна практика на спорове, произтичащи от лизингови отношения

Както съдебната практика показва, често недобросъвестни наематели, които не искат да плащат за използването на наемодатели собственост, привлекателни за всички видове пороци сключени договори.

Според наематели, признаването на договора не стигна до заключението, да ги освободи от задължението да плати, за да ползва имота. На свой ред, в които арбитражните съдилища почти единодушно тълкуват тази констатация като грешка, която не се основава на гражданското право.

Както съдилищата са отбелязали, използването на собственост - земя, сгради, превозни средства и така нататък в България се заплаща. Форма такъв съвет може да бъде или нормативно определени данъци или договорни споразумения лизингови плащания. Все пак, това не означава, че използването на имота, като в същото време излиза извън договорите за право и на частното право и е безплатна.

Във всички тези случаи от страна на лицето, крехък временно ползване на чужд имот, е налице задължение в резултат на неоснователно обогатяване. На свой ред, правоотношението между търговските организации, основаващи се на принципите на възмездие и равностойност на обменят материални обекти, както и недопустимостта на неоснователното обогатяване. От това следва, че признаването на договора за наем не са приключили, нищожен, независимо от причината, не освобождава от заплащане на действителното използване на чуждо имущество.

Лице несправедливо временно ползване на чужда вещ трябва да обезщети пострадалия за това, което е спасил в резултат на такава употреба, цената в момента, когато използването на над, и на мястото, където се е случило. Освен това, човек, който неоснователно получени или запазена собственост, е длъжен да върне или да обезщети пострадалия за всички приходи, които е научил или е трябвало да научи от този имот от времето, когато е знаел или е трябвало да знае за неоснователното обогатяване.

Обикновено в такива ситуации, арбитражни съдилища отговарят претенции на собствениците на земя, собственост на тях за освобождаването на обектите под наем и да се възстановят от наем на наемател за всички периода на спорната собственост. В подкрепа на своята позиция съдилищата обясняват, че Гражданския кодекс на специалните правила на българските трансфер са установени в отдаването под наем на сгради, които се прилагат към договора за наем на нежилищни помещения.

По този начин трансферът на сграда или конструкция от лизингодателя и приемането му от лизингополучателя, се извършва на акта на прехвърляне или друг документ за прехвърляне, подписан от страните. В същото време избягват наемодателя или наемателя да подпише документ за прехвърляне на недвижим имот предмет на условията, определени в договора, се счита за отказ от задължението да се прехвърля или приемане на активите, съответно. В случай на прекратяване на договора за наем на сграда или сгради наетия имот трябва да бъде върнат на лизингодателя и на акта на прехвърляне или друг документ за прехвърляне.

Ако наетото помещение връщането на доказателства след прекратяването на договора не е на разположение, не може да се счита за изпълнение на плащането на наем, за да спре. Ето защо, ако наемателят не се е върнал наетата вещ или да го върна преждевременно, наемодателят има право да изиска плащане на наем за забавянето на времето.

В допълнение към неплащане на арендните вноски и сумите на действителното използване на чуждо имущество, на практика, има ситуации, когато лизинговите плащания по договора са надплатени. И не може да има злоупотреба с правото вече от страна на наемодателите - не във всички случаи, наемодателите са готови да разрешат всички въпроси по този въпрос с мирни средства в рамките на съществуващите договорни споразумения. Като правило, наематели поставят условието - отказ от изискванията на отстъпката или възстановяване, както и прекратяване на договора.

По този начин, човекът, който, без да се изисква от закона, други нормативни актове или базите на сделките, придобити или записани имот за сметка на друго лице, са длъжни да се върнете към последния несправедливо придобити или запазена имота - неоснователно обогатяване. Като общо правило, страните имат право да изиска връщане на това, което се изпълнява от тях отговорността до изменение или прекратяване на договора, освен ако не е предвидено друго в закон или по споразумение между страните. Въпреки това, правилата за задълженията на неоснователно обогатяване, се прилагат изискванията от една страна на предприятието, на другия на връщането на екзекутираните във връзка с това задължение.

По смисъла на върховенството на закона, неоснователно обогатяване не трябва да се счита, че по силата на задълженията изпълнени и само тази страна, получена в задължението във връзка с това задължение и ясно надхвърля неговото съдържание. В този случай, на правилата за задълженията на неоснователно обогатяване, се прилагат и към изискванията на едната страна до другата, в задължението за връщане на грешно изпълнени. Такава, противно на доводите на наемодателите, надплатили наем може да бъде върнат (покрити от бъдещи плащания) на лизингополучателя без анулиране на договора.

В действителност, по искане на договора за лизинг хазяин може да бъде прекратен преждевременно от съда, ако наемателят е повече от два пъти подред в края на първоначалните условия на плащане не прави наема. Въпреки това, предсрочно прекратяване на договор за наем на земя сключва за период от повече от пет години, по искане на собственика на земята е възможно само въз основа на решение на съда и със значително нарушение на договора за наем на земя на своя наемател. Това означава, че наемодателят трябва да предостави на съда доказателства в подкрепа на значително нарушаване на наемател.

Обстоятелства, като неплащане на лизингови плащания са основа за прекратяване на договора, ако те могат да се квалифицират като съществени нарушения на договора за наем. Това не може да е основание да се отговори на изискванията на лизингодателя за предсрочно прекратяване на договора за наем на факта на съществено нарушение на договора, ако такова нарушение и неговите ефекти елиминирани от наемателя в разумен срок.

Много от противоречия, е въпросът за това дали да бъдат възстановени разходите на наемателя за ремонт на обекта под наем. В действителност, нито на закона, нито често в договорите за всяко задължение на наемателя да извършва основен ремонт на наетия имот не е говорил. В същото време, има ситуации, когато в момента на прехвърляне на собствеността на лизингополучателя обекта лизинг е в лошо състояние, на наемодателя отказва да направи ремонт, както и действителното използване на имота и за други цели е възможно само след производството на основен ремонт.

Също така, законът фиксирани по принцип задължението на собственика на земята да направят за своя сметка основен ремонт на наетия имот, освен ако не е предвидено друго в закон, други правни актове или договора за наем. Основен ремонт трябва да бъде направено в рамките на срока, определен в договора, и ако тя не се определя от договора или причинени от спешна необходимост, в разумен срок. Нарушаването на наемодателя отговорности за производство ремонт дава на наемателя да се направи основен ремонт и се възстанови от разходите за ремонт наемодателя. В този случай, съгласието на наемодателя да извършва се изисква основен ремонт. Следователно, наемателят има право да изиска възстановяване на разходите за ремонт. Въпреки това, ако само се потвърди спешната необходимост за работата на съоръжението си е предвидено в договора за наем.

Като общо правило на гражданите и юридическите лица имат право да сключи договор. Принудата да сключи договор, не е разрешено, освен когато за сключване на договор е предвидено със закон или доброволни ангажименти. Наемател правилно изпълняват задълженията си, след изтичането на договора е, при равни други условия преференциално право пред други лица, за да сключи договор за наем на нов термин.

Наемателят уведомява наемодателя за желанието да се сключи такова споразумение в рамките на срока, определен в договора за наем, а ако договорът е посочен нито един момент, в разумен срок, преди края на договора. Доказателство за намерение за предоставяне на земя под наем на други лица не са представени. От своя страна, на наемодателя е свободен да изрази волята си за продължаване на договора за наем или подновяването му. Ако собственикът на земята на наемателя е отказал да сключи договор за нов срок, но в рамките на една година, считано от датата на изтичане на договора с него, сключен договор за наем с друго лице, наемателят има право да изиска прехвърлянето на правата и задълженията по договора, сключени.

С други думи, за нов срок предпочтително право на наемателя да подпише договор за наем може да се реализира само с него в случай на прехвърляне на наемодателя на спорния имот под наем на трето лице. В този случай, преимущественото право на наемателя е предмет на принудително изпълнение. В този случай, в които арбитражните съдилища се съгласяват, че правилата на гражданското право на преференциалното право на подновяване на договора не показват задължението на наемодателя да удължи договора за наем за нов мандат.

В действителност, договорът за наем е за срок, определен в договора. Ако наемателят продължава да ползва имота след изтичане на договора при липса на възражения от страна на наемодателя, договорът се подновява при същите условия, за неопределен период от време. От своя страна, на наемодателя има право да уведоми наемателя на намерението за прекратяване на отношенията лизинг след изтичане на срока на договора. Подобни действия показват наличието на наемодателя възразил да предаде по-нататък, т.е. извън срока на лизинга, използвайки наемателят на имота.

След договора за наем се счита за прекратено поради изтичане на мандата му. В този случай наемателят е длъжен да върне имота на наемодателя в същото състояние, в което го получили, като се вземе предвид нормалното износване, или в състоянието, уговорена в договора. Що се отнася до твърдението, че използването на имота и правят лизингови плащания показват възобновяване на договора за неопределен период от време, е подвеждащо, тъй като договорът се подновява за неопределен период, ако няма възражения към насрещната страна по-нататъшно използване на другата страна имота. В допълнение, правото на наемодателя за отказ за подновяване на договора не се дължи на необходимостта да се оправдае с посочване на всички причини.