Как да се изгради склад

Българския пазар на модерни складове и логистични центрове, разположен в началото на неговото образуване. И този разрастващ се сегмент на търговските недвижими имоти е интересно не само за големи местни и чуждестранни предприемачи, но и посредствени играчи. Например, днес за изграждане на склад, център за 10 хиляди кв. М. м ще са необходими около 7,5 милиона $. Въпреки това, тази сума ще се увеличи в близко бъдеще.

Преди години Започна две и половина, бързото развитие на пазара на склад на бума беше предшествано от търговците на дребно. Съществуващите складове, датираща от времето на Съветския съюз, днес не може да се справи с нарастващия поток на стоки. В допълнение, по-старите съоръжения не отговарят на изискванията на големите дистрибутори, които са необходими за нормална работа складове от клас А и Б.

Недостигът на съществуващите съоръжения е довело до голямо търсене на течни площ от потенциални наематели. Днес в Москва, че е практически невъзможно да се намери свободно място в складовете на клас А. Към клас B, нивото на незаетост в този сегмент е не повече от 3%. Тази тенденция се хванат от водещите разработчици. Те обявиха стартирането на редица големи проекти, някои от които вече са реализирани.

Според експерти, днес общата площ на модерни складови и логистични бази в Москва и Московска област е 1,5-2 милиона квадратни метра. м. Въпреки това, за да се стабилизира търсенето и предлагането в столичния район, е необходимо да се увеличи общата площ на три или четири пъти.

В първата фаза, повечето инвеститори считат склад пазара на недвижими имоти, като възможност за разнообразяване на съществуващ портфейл от проекти. Напоследък обаче "Многонационалните Логистика партньорство" и други компании, фокусът е съсредоточен върху изграждането и управлението на мащабни логистични комплекси. Освен това, сега на редовни интервали на пазара има нови оператори склад. (Например, през третото тримесечие на тази година, освобождаването на склад пазара на недвижими имоти днес съобщи, че компанията CargoCare, планира да инвестира около $ 80 милиона. А фонд голямата окръжност Fund LP е купил 50% от компанията "Руски логистични услуги").

В допълнение, марката налага значително увеличение на цените на строителните материали. Според Rosstroy, в краткосрочен план, същата цимент ще поскъпват с 20% за една година. Що се отнася конкретно до строително-монтажни работи, доставка на необходимото оборудване и инфраструктура, като делът им в цената на почти една четвърт.

Както във всеки друг бизнес в сегмента на склад недвижими имоти от основно значение за възвръщаемост на инвестициите. Априори, компания, работеща на пазара на голямо търсене, може да разчита на бърза възвръщаемост на инвестициите с някои премия. Въпреки това, ние разработихме някои необичайна ситуация: на фона на очевидната недостиг на качествени площи насрочено възвръщаемост на инвестициите може да се увеличи.

Това се дължи главно на факта, че в нашата страна, строителните разходи са се увеличили по-бързо от наемите в вече изградените комплекси. (За сравнение, през изграждане на Европа струва 30% по-ниска, отколкото в България.

Съответно, по-малки и наемите в съществуващите складове и логистични центрове.) Този фактор се отразява в периферията на предприемача. Днес склад рентабилността на недвижими имоти е не повече от 15%. Но в дългосрочен план, поради постоянното нарастване на разходите за строителство, тази цифра ще бъде намалена.

Друг не по-малко труден проблем - връзката с комунални услуги. Остър недостиг на производствени мощности в столичния район и въздействието на склад пазар. На практика има случаи, когато компанията закупени в непосредствена близост до Москва земя за изграждане на логистични центрове, дълго време не може да провежда електричество. Между другото, поради проблеми с инженерите, някои компании трябваше да се превърне техните проекти.

Почти всеки месец на пазара там са волеизявленията на компания за изграждане на голям логистичен център. Въпреки това, аз не бих го посъветвал начинаещите да започнат пазар гигантски проекти. На състоянието на българския пазар е такава, че при създаването на огромен мултимодален комплекс, както и в изграждането на малък склад център има почти същия проблем.

Независимо от това, по мое мнение, проектите най-рисковите мащабни. Такива съоръжения изискват големи инвестиции, които в настоящата ситуация на пазара, може да доведе до намаляване на рентабилността на склад комплекс. Ето защо, по мое мнение, трябва да се започне с изграждането на средни съоръжение. Изграждане на комплекс от 50 кв. М. m бързо от терминал 500 кв. м. м. В допълнение, теоретично по-малък е размерът на инвестициите, по-бързо ще се изплати.

Сега на пазара на недвижими имоти, включително и в сегмента на складови и логистични съоръжения, се смята за добър срок на откупуване на проекта, за да бъде пет години.

Конструкцията трябва да бъде разделен на фази. Като правило, първоначално изградена 50% от декларираните площи, останалата част от един и същ - на втория етап. Това е предпоставка, която трябва да се следва при изграждането на двата средни и големи складови. Ако вземем съоръжението в експлоатация като цяло, пазарът може да "не усвои" целия обем.

Първата фаза ще покаже как комплекс търсенето си, като потенциални наематели. Ако търсенето ще остане стабилен, че е възможно да започне втората фаза на строителството.

Що се отнася до качеството на района, сега част от потенциални наематели е високо търсене на складове от клас А и Б. Когато програмистът изпълнение на проекти в два сегмента, тя му дава възможност да се изгради диверсифициран бизнес.

Успоредно с началото на строителството на комплекса е необходимо да започнете да търсите за наематели. Практиката показва, че при завършване на строителството е доста трудно да се намерят клиенти. При търсене на необходимото пространство за съхранение, търговци и дистрибутори обръщат внимание редица фактори.

В допълнение към необходими комуникации, архитектурен дизайн, лесен достъп до комплекса, трябва първо да се вземе предвид транспортна достъпност. Като правило, изграждането на съоръжения за съхранение в близост до големите магистрали с постоянен поток от стоки и камиони трафик.

Големи разработчиците стабилни източници на финансиране в същото време са в състояние да реализират проекти в Москва и регионите. Средните пазарни участници могат да се концентрират върху един или два региона. Въпреки огромния брой на обявените проекти в България все още има перспективни области, където можете да се развиват бизнеса си. Сега наблюдаваната тенденция на пазара, когато разработчиците логистичните имоти започват да изследват градове. Това е съвсем оправдана стъпка: в тези градове, както и в столичния район, активно развива търговия на дребно и дистрибуция. Въпреки това, не дисконтиране на индустриални центрове, където въпреки че броят на населението и не достигат до един милион, но активно развива бизнес.

Въпреки това, раздор регион регион. Например, има градове, където основните играчи са или вече реализирани проекти, или те са в процес на подготовка. В дългосрочен план това може да доведе до жестока конкуренция. От друга страна, някои големи площи на практика все още не са усвоили инвеститори. Често рисковано да бъде пионер. Случило се така, че в някои региони, без подкрепата на местните власти е трудно да се съберат всички документи, необходими за получаване на земя. Но ако имате шанс да стъпи на нов пазар, а не на развитието на големите играчи, той ви дава конкурентно предимство пред тези, които дойдоха в един или друг район, след като сте.

Високо качество на склад, независимо от техния размер, се нуждаят от надеждна работа. Наемателят се предлага широка гама от услуги, разходите за който се определя за оперативни разходи. Това включва поддръжка и сграден мениджмънт, почистване, охрана. Освен това, необходимо е да се застрахова на сградата от възможно непреодолима сила и да плащат всички данъци и такси, свързани с печалби и имущество.

За наемателите на разходите за оперативни разходи не е толкова забележимо. (В Москва, оперативни разходи в складовете на клас А е $ 25-30 на квадратен метър годишно, а в складовете на клас Б - $ 10-15) се прогнозира, че те ще се увеличат в резултат на инфлацията през следващите няколко години. В същото време, маржът на предприемача или на дружеството за управление на разходите за дейността, които плащат наематели, е малък в сравнение с наемите. Според Knight Frank, през първата половина на тази година, наемите за клас А склад комплекс е $ 115-130 на квадратен метър, а в складовете на клас B- $ 90-120.

Има обективни причини, които принуждават предприемачите да се оттегли от проекта. Това укрепване на политическите рискове и забавяне на икономическото развитие, което съответно води до намаляване на трафика и забележим спад в търсенето на модерни складове. Въпреки това, в момента са първични субективни фактори на българския пазар на недвижими имоти склад, когато предприемачът реши да се оттегли от проекта, само за да вземе печалбата. Това може да се случи в рамките на шест месеца и пет години след приключване на логистиката комплекс. Всичко зависи от това колко добре на проекта е разработена.

Излизане проект- това не е отрицателна точка. Една от основните цели на инвеститора - да се изгради комплекс и изгодно да го продаде на новия собственик. Част от приходите, разпределени за изпълнението на нов проект.

Преди няколко години на българския пазар логистика Имотът е непозната за разработчици. През последните години този сегмент започна активно да проучат чужденците. Според експерти, международни инвестиционни фондове планират да инвестират в изграждането на съоръжения за около $ 2.5 милиарда за съхранение.

Разработчиците, които инвестират в изграждането на логистични терминали може да се изчисли средният процент на 11.05-12.05% доходност. Той е на няколко процентни пункта повече, отколкото на пазара на офис и търговски недвижими имоти. средният период на откупуване складиране и логистика съоръжения не превишава пет години.

Най-активно се развива този сегмент в столичния район. "Въпреки това, в Москва в някои области, които вече сме виждали в конкурса, като на север, където огромен поток от стоки", - казва консултантът на склад и индустриални имоти Jones Lang LaSalle Андрю Ефимов.

Според него, днес най-популярните сред потенциални наематели също са на запад и югозапад предградия. Предимството на тази тенденция е най-ниската концентрация на играчите. Там се счита за най-големият проект на строителството на "RosEvroDevelopment" логистичен парк "Krekshino" в квартал Наро-Фоминск (обща площ от 350 000 кв. М.).

Според Praedium, в Москва в началото на четвъртото тримесечие на тази година, общата площ на складови класове А и В е в размер на 1,93 милиона квадратни метра. м. Въпреки това, в и около града има недостиг на качествени площи. Поради тази причина, потенциалните наематели на броя на големите търговци на дребно и дистрибутори влизат в лизингови договори за комплекси строителната фаза.

Друг обещаващ посока е Санкт Петербург, която се концентрира 70% от транзитния трафик, преминаващ в централна България. Този район е активно се разработва от големите играчи. "Голяма част от инвеститорите са заявили, че възнамеряват да изградят складове в северната столица Ако всички обявени проекти ще бъдат изпълнени в срок, а след две години по-късно в Санкт Петербург ще бъде 2 милиона квадратни метра нови складове ..", - казва старши консултант Knight Frank офис в Peterburgemaksim Мелников.

Тази година на пазара нова тенденция - чуждестранни и български играчи започнаха да отида gorodamillionniki. Днес, най-популярните дестинации сред инвеститорите остава Поволжието и Урал.

През последните години, експертите от отдаване под наем на пазара твърдят, че повишеното търсене и броя на контра-предложения за търговски недвижими имоти. От особен интерес е проявен към добри условия за съхранение.