Залог и възбрана на ипотекирания недвижим имот

Възбрана на ипотекирания недвижим имот към днешна дата е взел най-вече от съда, и отне доста дълго време. В някои случаи този процес продължи една и половина до две години. Очевидно е, че икономическата криза, такава процедура не отговаря на претенциите на кредиторите са допринесли за ефективното използване на обезпечение, като начин да се гарантира ангажираност.

Помислете за промяна в реда на възбрана върху ипотекирания имот по-подробно.

На практика несъдебен почти не се прилага, тъй като страните рядко успяват да постигнат съгласие на етапа на възбрана. Отново трябва да се отбележи, че на ипотекарния кредитор не е имал друг избор, освен да се обърнат към съда, ако споразумението не се изпълнява от залогодателя доброволно.

Най-важното нововъведение на закона може да се нарече подобряване на съда възбрана, която сега може да се прилага ефективно на практика като независима процедура, включително насилствено извън съда.

Съдебна възбрана се съхранява в ексклузивно, въпреки списък на такива случаи е значително стеснен от законодателя. По-специално, събирането на недвижими имоти твърдят, само в съдилищата в следните случаи:

• договора за залог или друго споразумение между страните не е настроен несъдебен възбрана на ипотекирания имот или използването му е невъзможно;
• за договора изисква съгласието или разрешението на друг човек или на тялото (за вложителите - физически лица);
• заложени са:
  жилищни помещения, собственост на физически лица;
  имот със значителна историческа, художествена и културна стойност;
  предприятието като комплекс, собственост;
  земеделската земя приложения;
  парцел, намиращ се в общинската собственост (или държавна собственост не е ограничена) за жилища или за интегрирано развитие за жилищно строителство;
  недвижим имот, разположен в общата собственост, ако някой от съсобствениците не са се споразумели за несъдебен възбрана;
  недвижим имот, разположен в държавна или общинска собственост.

Съдебна възбрана на ипотекирания имот не е претърпял значителни промени и поради това не се счита от нас в детайли.

Споразумение за извънсъдебните процедура възбрана може да бъде включена в договора за залог и се подписва отделно по всяко време (стр. 3 на член 349 от Гражданския кодекс, ал. 1, чл. 55 от Закона за ипотека). Това е доста важно нововъведение, тъй като страните могат да предвидят това състояние или на всеки етап на договор за ипотека, или по всяко друго време след сключването му.

Когато извънсъдебно възбрана на недвижимо имущество на ипотекарен също трябва да издаде нотариално заверено съгласие (ал. 1, чл. 55 от Закона за ипотека). Такова споразумение, той може да издаде по всяко време. Предвид факта, че договор за ипотека е в писмен вид, това изискване е, по наше мнение, е оправдано.

Методи за продажба на имот

може да бъде предоставена споразумение за извънсъдебните възбрана от следните начини за прилагане на ипотекирания имот.

1. Изпълнение на имота на търг.

Страните по споразумението за затваряне достъпа на недвижими имоти извън съда може да осигури неговото включване в търга. Изпълнение на имота на търг е различен от публичен търг следните характеристики:

• търга се извършва извън рамките на изпълнителното производство;
• организатор на търга е по договор с заложен на собственото си име.

Търг под формата трябва да е отворен, провеждане на закрит аукцион е разрешено само в случаите, предвидени от федералния закон.

Възнаграждение на организатора на търга, се възстановяват от стойността на ипотекирания имот е 3% от сумата, получена при реализация.

Когато се изисква оценка на ипотекирания имот, първоначалната продажна цена на имота е определен на 80% от стойността на ипотекирания имот, потвърди доклад на оценител, освен ако не е предвидено друго в споразумение на страните.

2. Прехвърлянето на собствеността на заложния кредитор или на трето лице.

Такива методи за реализация на ипотекирания имот като обезпечение поток в възбрана или продажба на трето лице, съществували преди. Въпреки това, тъй като несъдебен възбрана (включително изпълнение) на ипотекирания имот го опрости, по наше мнение, да станат по-широко в практиката.

По отношение на недвижими имоти, тези методи не могат да се приложат, ако обезпечението е земя. Следва да се има предвид, че ипотеката на сградата или структурата е позволено само с едновременното ипотека на земята, върху която има сграда или структура, или собственост на ипотекарен длъжник правата на лизинг до тази област. Тъй като преходът собствеността на сградата, без прехвърляне на собствеността на земята, върху която е построена сградата, също не е възможно, трябва да се заключи, че методът за реализация изключени ипотечни договори, чийто предмет е сграда със земята.

Чрез придобиването на собственост от страна на залогодателя на трети страни, правилата на договора за поръчка. Смятан разпоредба позволява на ипотекарния кредитор, а не да се проведе търг, продава активи директно на трето лице, без регистрация на собственост върху. Това е особено важно за бизнеса със специална правоспособност и дава на ипотекарния кредитор гъвкаво погасяване инструмент, чрез налагане на възбрана върху ипотекирания имот.

Трябва също да се отбележи, че държавната регистрация на прехвърляне на собственост или договор за наем на недвижим имот в ограничаването на достъпа се извършва без собственик приложение (ипотекарен длъжник). Това правило премахва редица практически трудности, които могат да възникнат при възбрана на недвижими имоти.

Изпълнителният надпис нотариус

Приложимо също и изключва изпълнителен нотариус. Ако споразумението не се изпълнява доброволно извънсъдебно възбрана, ограничаване на достъпа на ипотекирания имот може да бъде наложено въз основа на изпълнителен нотариус (н. 5 от член 349 от Гражданския кодекс).

В съответствие с изменено промяна ипотекарния кредитор е по несъстоятелност, тя има предимство пред останалите кредитори и е гарантирано да получите стойността на реализирани обезпечение:

• не по-малко от 80% от приходите от продажбата на ипотекирания имот като изисквания за обезпечение за договори за кредит;
• не по-малко от 70% от приходите от продажбата на ипотекирания имот като изисквания за обезпечение за други задължения.

По този начин, тези промени значително ще се увеличи привлекателността на обезпечението, като начин да се гарантира ангажираност.