Особености на инвестициите в недвижими имоти дълг или собствен капитал - studopediya

Специфичната използване на дългов капитал в сравнение с инвестирането свой собствен:

1) по-висок процент добив в присъствието на положително влияние;

2) ликвидността на недвижими имоти по-малко, тъй като Облигации обикновено не се прехвърлят към новите собственици (поради факта, че собствениците дават предпочитание да се освободи от обезпечение имота и да получите заем за нов имот) и зависи от състоянието на пазара (с значително количество от инвестирания капитал на пазарната стойност на недвижими имоти финансово на пазара пада) ;

3) редица рискове, много по-(свързани с актуалността на обслужването на дълга, рискове от неплащане на главницата по кредита, изострени от регионалните условия и промени в лихвените проценти).

Следваща инвестиционен инструмент - ипотека. Ипотека - това е нищо друго, освен една от разновидностите на форми на инвестиране на дългов капитал.

Ипотеки и ипотеки за ипотечните кредити могат да действат като портфейл от активи за недвижими имоти. За притежателите на ипотека на недвижими имоти се характеризира със стабилни предвидими парични потоци на доход, защото техните собственици имат превантивен, определен от договора право на определена сума на доходите паричен поток от възбрана. Този тип инвестиционен инструмент предоставя най-стабилен паричен поток, наред с други инструменти.

Една от основните цели на инвеститора в издаването на ипотечен кредит - по-голямата или по отношение на доходите и по-висока степен на контрол, отколкото в други случаи, например, придобиване на финансови активи, така че процентът на възвръщаемост на ипотека е по-висока в сравнение с инвестициите в акции. Според международната практика, по-голямата част от ипотечните приходите надвишават разходите за обслужване на дълга от 15-20%. В този случай, инвеститорът трябва да жертват нещо. Тази жертва е ликвидност и висока степен на риск.

Търговски ипотеки са умерено неликвидни. Защо ние използваме този термин? Това се дължи на факта, че, на първо място, независимо от факта, че те могат да бъдат продадени на вторичния пазар, вградена в повечето случаи са преди падежа спорните им кредитна институция, т.е. загубил контрол желания от техните клиенти. На второ място, на пазара има някои ограничения върху продажбата им, поради несъвършенството на съдебната система и ограничеността на наличните регулаторни и нормативни актове. И третата причина, тя може да бъде индиректно, но за търговия с ипотека - е скъпо и изисква голямо количество упражнения време. Що се отнася до цената, продавачът поема разходите за ипотека посредничество, преглед, изследване на околната среда, инженеринг и съдебната регистрация. Като цяло, разходите могат да бъдат до 1% от ипотека в случай на неговата продажба. Същият продажбата може да отнеме до 3 месеца или повече. Това е времето, необходимо за изготвяне на предложение, купувачът директно откриване и включва купувач дейност.

Типичните рискове включват: рискът от забавяне на плащане; риска от инфлация и реинвестиране.

Инфлационният риск произтича от факта, че паричният поток е предвидено в договора, в резултат на инфлацията може да бъде по-ниско от очакваното, докато лихвените проценти ще се увеличат поради възможността от появата на други, потенциално атрактивни и достъпни инвестиции с фиксирана доходност. Реинвестиране е рискът от инфлация и обратното е, че инвеститорът няма да бъде в състояние да реинвестира инвестиции доходи в брой със същия висок доход като ипотека. Този проблем може да възникне и поради по-ниските лихвени проценти. И ипотека с натрупването и с нулев купон реинвестиране риска са по-малко в сравнение с конвенционалните ипотеки с текущата плащането.

Друг въпрос се отнася до възможностите за погасяване на ипотечен дълг, което също е важно в управлението на портфейла от недвижими имоти на активи, които могат да бъдат вградени по ипотечните кредити. На практика, можете да използвате различни опции за погасяване на ипотечен дълг, всяка от които има своите предимства и недостатъци и могат да бъдат разглеждани от заложния кредитор и залогодателя предложил да изплати ипотечен кредит.

Възможности за погасяване ипотека

1. За ипотека с фиксирана лихва - лихвеният процент и месечна погасителна вноска фиксиран за целия срок на кредита. Предимството на кредитополучателя е, че той знае размера на техните задължения.

2. ипотеки с променлив лихвен процент. В този случай, лихвеният процент по кредита е отражение на промяната в лихвените проценти на капиталовия пазар, което увеличава несигурността и изложеност на кредитен риск за кредитополучателя, тъй като покачването на лихвените проценти може да доведе до риск от фалит.

3. При ипотека плащане на всеки две седмици - се заплаща сума, равна на половината от месечната дълг при фиксиран лихвен процент и, като правило, за срок от тридесет години. Предимствата на това изпълнение са по същество по-малък изплащане.

4. Ипотеки с изплащане на повишаването на лихвените проценти е както следва: в началото на зрелостта на заем месечни плащания при определена степен за срок от тридесет години, и след това те се увеличи с 4-7% годишно, а заемът е погасен в срок от дванадесет - петнадесет години , Предимството на този вариант е ускорено задължения за плащане с отстъпка в началото на периода.

5. Ако месечната вноска по дълга някога увеличаване на размера на предсрочно погасяване на кредита изплатен сравнително малка сума, а след ескалацията. В този вариант на срока на кредита и лихвения процент не се променя за заема. Предимствата на това изпълнение е за улесняване на началната фаза на изплащане.

По този начин, чрез избор на вида на погасяване на ипотечен дълг е възможно да се изплати ипотечен кредит, като се вземат предвид индивидуалните особености на ипотекарен и условията, изложени заложния кредитор.

Опции в общото приложение, без акцент върху вида на актива е един от най-често срещаните финансови инструменти на пазарната икономика в нивото на световната икономика. В известен смисъл, опциите са развитието на идеята за фючърси, но за разлика от фючърсни и форуърдни договори не предвиждат задължителна продажба или покупка на базовия актив, който при неблагоприятни условия, като погрешни прогнози, съблекални общите икономически условия и др. Може да доведе до значително пряко или непряко загуба на една от страните. Като цяло, опцията позволява да се ограничат загубите и по този начин се разглежда като един от начините за хеджиране (рискове за сигурността).

В най-общия смисъл на думата, опция (опция) е договор между две страни, едната от които пише и продадена опция и придобива своя втори и по този начин се получава правото за определен период от гледна точка на възможността:

а) да откаже да изпълни договора;

б) да продават на договора на друго лице преди изтичането на срока;

в) за изпълнение на договора, т.е. или да си купите на фиксирана цена на определена сума от основните активи на човек, който е съставен възможност или да продаде активи, за да го.

Човекът, който придобива правата, произтичащи от опция се нарича опция купувача или от притежателя на човек, който поема съответните задължения, - на продавача (на емитента или nadpisatelem) вариант.

Опции, които дават право да купуват - нарича кол опция (кол опция) опция, която дава право да продаде, се нарича пут опция (опция продавач). Сумата, платена от купувача на продавача, т.е. лицето е бил изписан опция се нарича цена (цената на опцията). Характерна особеност е цената, че тази сума не се възстановява независимо от това дали купувачът ще използва придобито право или не. Основната цена, посочена в договора опция, с който собственикът може да продаде (покупка) на базовия актив се нарича пазарна цена.

Опциите могат да бъдат упражнявани в една сграда или група от сгради. В този случай, собственикът на имота предлага опция, а по-скоро на правата, произтичащи от нея, за да примами на купувача на опцията да се издаде за ипотечен при благоприятни условия (хибридни) задължение. И често купувачите на опции са на 85% е потенциалните кредитори.

Парични потоци от купувачите на доходите или на притежателите на опции върху акции като такива не са налице, тъй като този вид инвестиционни инструменти е право, но не и задължението, да си купи имот на предварително определена цена от определен брой години. По този начин, не се купува актив, както и правото да го продаде или да купи актив по предварително определена цена.

От гледна точка на възможности за финансова ликвидност недвижими имоти почти неликвидни, тъй като те се продават или купуват само в частен разговор. И влошава нещата е, че повечето от опциите, свързани с други форми на финансиране на недвижими имоти, като привлечен капитал.

От гледна точка на риска от - опция е най-рисковано формата на инвестиции в недвижими имоти, тъй като получаването или неполучаването на доходи от опция в имота се определя от промяната на стойността му по време на живота на опцията. притежателите Вариант са ограничени в тяхната контрол над операциите с недвижими имоти. Можете дори да се каже, че контролът на притежателите на опции върху акции не е на разположение, така че те не могат да повлияят на цените на недвижимите имоти. Въпреки това, ако притежателите на опция също са кредитори (обикновено 85%) при закупуване на имот, те имат право да приема решения (отнасящи се до значителни подобрения капитал или финансиране на недвижими имоти), но само ако се предполага, че тези решения ще има отражение върху бъдещето стойността на имотите.

Вариант имот почти неликвидни и се счита за най-рисковата възможност за инвестиране. Това може да се направи по три начина:

- собственост на опцията може да бъде продаден на трето лице, както и постъпленията от продажбата се разделя между собственика на имота и на притежателя на опцията като опция е определена част от стойността на имота;

- сумата, платена на притежателя на опция се дължи на притока на доходи недвижими имоти;

- притежатели на опция в брой, се изплащат за сметка на нов дълг.

Hybrid дълг - начин да се инвестира в недвижими имоти чрез комбинация от ипотека и заем опция.

Притежателят на повикване опция (покупка) предоставя на собственика на недвижим имот финансиране финансиране (първи) ипотеката по-благоприятни условия в сравнение с средните за пазара. Ипотека, обезпечени (инвеститор) хибриден дълг често дава на собственика повече пари, отколкото ипотека без опцията (85% в сравнение с 75% от разходите), в присъствието на по-ниски лихвени проценти. Т.е. играе само при по-ниски лихвени проценти.

Собствениците на имоти предпочитат хибриден дълг, поради следните причини:

1) използването на хибриден дълг често е добър заместител на продажбата на недвижими имоти. След заплащане на данъчните приходи от продажбата всъщност може да бъде по-висока от приходите от продажбата на недвижими имоти обезпечение-свободен, ако собственикът има сравнително нисък данък сгради база. Когато базата е ниска, продажбата ще доведе до значителни данъчни облекчения, а финансирането не е данъчната основа;

2) хибриден дълг може да бъде по-привлекателен, отколкото на ипотечно финансиране в случаите, когато кредитополучателят не разполагат с достатъчно капитал. При използване на хибриден дълг на собственика на имота може да запази част от бъдещото увеличение на стойността на имота, който се губи в продажбата на недвижими имоти обезпечение безплатно. Тези ползи "надхвърлят" недостатъците (от гледна точка на собственика на имота), свързани с високата цена на операциите и трудности в управлението на бъдещото функциониране на недвижими имоти в партньорство със заемодателя на хибриден дълг.

Парични потоци от приходи хибриден дълг прилича паричен поток от приходи от ипотека, освен, че лихвеният процент по заема по-долу. Докато ликвидност хибриден дълг е почти равна на опциите на ликвидността. Така че това е по-ниска в сравнение с повечето други инвестиционни инструменти в недвижими имоти (тя е почти неликвидни). Това се дължи на факта, че този вид инвестиции превозно средство е споразумение между двете страни, което е последвано от множество непредвидени обстоятелства (т.е. общите елементи, да се проследяват с опции). Освен това, дейността на хибриден дълг почти стандартизирани в сравнение с други сделки с недвижими имоти. И третата причина е сравнително нов инструмент, и в този случай не само за България, но и за силно развитите западни пазара на недвижими имоти, където делът на хибриден дълг е много нисък.

Основният аргумент в полза на инвестирането в хибриден дълг приема по-ниско ниво на риск, отколкото да инвестират собствен капитал в необременен недвижими имоти.

Ако говорим за доходи на паричния поток в сравнение с паричните потоци от ипотеката, а след това на хибриден дълг намаление на паричните потоци от приходи на недвижими имоти. То възниква най-вече заради доходите на кредитополучателя, тъй като независимо от характеристиките на имота кредитополучателят плаща на кредитора (притежателя на кол опцията) минималните лихвени проценти. И ако кредиторът отказва да блокират пазара поради закъснението се дължи на факта, че кредитополучателят не е в състояние да плати лихвите, правата на кредитора на част от имуществото, поради възможността, спад в сравнение с по-рано, предвидено участие. Ето защо, инвеститорски контрол на хибриден дълг на сделките с недвижими имоти е по-висока от тази на инвеститора в прекия контрол на ипотеката. Но условията за кредитиране на хибриден дълг имат по-голям риск, отколкото в кредитирането за директна ипотека.

И още една особеност, която трябва да се отбележи, е фактът, че кредиторите на хибридни дългови не могат да поемат всички сфери на контрол за страх от законови действия "на отговорността на кредитора." С други думи, ако кредиторът е положил усилия да контролират прекомерно, заемателят може да го обвини в намеса, която може да доведе до промени в условията на кредитната сделка в полза на кредитополучателя. Поради това е препоръчително да се ограничи одобрен кредитор или неодобрени права на контрол върху важните решения, отколкото преките правата за управление на недвижима собственост.

Право на предварително аренда на земя се създава, когато собствеността на комплекса на имота и земята е разделена на ограничено право на собственост на комплекса имот въз основа на договор за наем (например правото да бъде на наемателя и преотдават) и пълната собственост върху земята.

лизинг се разпростира за срок от десет до деветдесет и девет години. Ярък пример в този случай е Хонконг, нает от Великобритания от Китай за 99 години, което приключи преди няколко години.

Дръжката и ползва имота, сякаш беше собственик на наследството на имот за притежателя на лизинг на това право е свободата и отговорността. В края на лизинговия договор със собственика на земята влезе във владение на сградата и земята. Собственикът на сградата на заем редовно плаща наем (собственик на земя). Ако таксата не е платена, собственикът на земята може да влезе във владение на пълен недвижими имоти. Ето защо, отдаване под наем на земя е за сметка на отдаване под наем на сградата.

За разлика от предишните две изпълнения поток паричния доход е претърпяла в продължение на дълъг период от време в природата. Ето защо, норма на възвръщаемост - определено поток от приходи под формата на наеми и остатъчната стойност на продажбите на недвижими имоти. В резултат на това процентът на възвръщаемост превишава нормата на възвръщаемост на безрискови държавни инвестиции.

Нивото на риска на инвестиционния инструмент за риска от капиталови инвестиции в безрискови финансови активи. По този начин, преференциално право да отдава под наем се характеризира с минималното ниво на риск сред разглеждат инвестиционни инструменти.

По време на срока на договора за наем на наемателя има право на контрол върху обекта на недвижими имоти, след края на периода на наемане пълното право да контролира имущество и земя е собственик на земя.