Лизинговият договор (на лизинг на търговски недвижими имоти препоръки)

Както показва практиката, на търсенето на имоти, които могат да се използват за търговски цели, е изключително висока.

Сред огромния брой нюанси, свързани с заключение, изпълнението и прекратяването на търговските организации на лизинг на помещения, повечето konfliktoemkoe състояние - наемите.

В договора и приложенията

Съгласно чл. 654 от Гражданския процесуален кодекс за наем на сградата (помещенията в тях), трябва задължително да включва размера на наема. Ако страните не се споразумеят за това състояние в писмен вид, на договора не може да се заключи.

В случаите, когато наема за помещението е разположен в договора за единица площ, или индикатор за неговия размер, наема се определя въз основа на действителния размер на помещенията, се прехвърля на наемателя за временно ползване. Ако размера на наема, не се определя в договора за наем, както и всякакви други документи, тогава трябва да го идентифицира като приложение към договора за наем. Неспазването на това изискване може да доведе до факта, че в случай на спор, съдът може да обяви договора не е сключила договор за наем. И такива случаи са в практиката на FAS RMS не е необичайно, например, собственикът отива в арбитражен съд на собственика (лизингополучателя) за събиране на дългове от наем в лизинговия договор, например, на непълно работно време ферма. Като доказателство за ангажимента на страните за размера на условия наем, заявителят представя в съда документ, озаглавен "Изчисляването на наема", без да се уточнява, че тя е допълнение към договора за наем. Решението на съда: страните не са се договорили за размера на наема, следователно, договора за наем не може да се счита за сключен.

Фиксирани или определяеми?

Как да се регистрирате в договора условие за наема? На практика най-често два начина:

1. фиксирана сума платена след определен период от време.

2. Като индикация на процедурата за изчисляване на наема.

В първия случай повече или по-малко ясно, вторият се нуждае от обяснение. В този случай, в таксата за лизинг е посочено в рубли, но установения ред на редовното си реализация:

- пропорционално на промяната на минималната работна заплата.

Лизинговите плащания могат да бъдат посочени в договора и в чуждестранна валута, но платени в рубли по курса на датата, посочена в договора за наем (това позволява на чл. 317 от Гражданския процесуален кодекс). За да не се зависи от колебанията на една валута (особено в ситуация, когато човек се издига, другите падне, както и сега, в случай на щатския долар и еврото), е възможно да се изчисли на наема на така наречената схема "мулти-валута": посочени в стойността на договора за отдаване под наем изчислява чрез умножаване на таксата, определена в стойността на договора на чуждестранна валута на средна аритметична скорост рубла от няколко валути на определена дата.

Разликата между тези два начина за наем по реда на нейната промяна. Отдаване под наем, разположен в с фиксирана сума, независимо от колебанията в индекси, минималната ставка на заплащане и обмен. Въпреки това, ако в резултат на промени в икономическата ситуация ще бъде размера на дъската за ниска лизингодателя, неговото увеличение може да се постигне само по съдебен ред по реда на чл. 451 от Гражданския процесуален кодекс, които на практика правят много

Ако наемното отношение се предвижда солидна скорост под наем, а след това наемателят откаже да промени този процент състояние може да бъде променена от съда, и то само ако наемодателят може да докаже в съда, че обстоятелствата, от които страните са изпълнили ролята си на сключването на договора, се променят значително. В този случай, състоянието на сумата на договора за наем може да бъде променена нагоре от съда, но само в изключителни случаи, когато прекратяването на договора противоречи на обществения интерес или би довело за страните щетите далеч надхвърлят разходите, необходими за изпълнение на договора за променените условия от страна на съда.

За разлика от това, наеми, определя чрез изчисления, може бързо да се променят след промяната на икономическата ситуация. Въпреки това, такива промени не винаги са предвидими и в някои случаи може да доведе до загуба на една от страните по договора

Увеличени такси и прекратяване на договора

Ако собственикът на земята иска договора за наем е предвидено условие, че той има право да увеличи наема "в случай на увеличение на наемите на пазара на имоти" или "във връзка с инфлацията", той ще трябва да докаже, в случай на съдебен спор, че под наем залагания върху пазара на недвижими имоти всъщност са се увеличили, или, че икономическата ситуация наистина се е променило в неблагоприятна посока. Ако доказателствата ще се окаже неопределен, съдът ще се отрече от наемодателя при събиране на наема на новото, повиши процента си.

Ако е сключен договора за наем за една година или повече, то е предмет на задължителна държавна регистрация и се счита за сключен от момента на регистрацията. В резултат на това всички изменения в договора, включително и промени по отношение на размера на наема, също трябва да бъдат регистрирани.

Няколко думи за наема на прекратяване на договора. По закон, ако договорът за наем е прекратен, а наемателят не освобождава помещенията, наемодателят може да изисква плащане на наем за толкова дълго, колкото реално заеманата пространството. На практика е налице ситуация, когато наемателят след изтичане на договора за наем е не само освобождава пространство, но не плащат за наема си, или да плащат за, но със закъснение.

Следните препоръки могат да бъдат дадени в резултат на нашата кратка екскурзия из лабиринта от закони за наем:

1. Изключително ясно постановяват в договора, при условие за наема. Договорът трябва да съдържа следните данни, от които ясно са последвани наемната цена и по реда на изчисление по отношение на промяната на всяко официално инсталиран индекс (базиран на индекс, минималната работна заплата), или чуждестранна валута.

2. Ако на наемодателя иска да си запази правото едностранно да повиши наема, договорът като основа за възникването на това право е необходимо да се посочи само тези обстоятелства, които в случай на спор, той ще бъде по-лесно да се докаже в съда с документи в ръка.

3. Инсталирайте в наказание за наем договор за забавено плащане на наем за периода от датата на прекратяване на договора за наем до датата на действителното връщане на имота на наемодателя. И да се психически подготвени за това, че чрез зареждане този интерес в съда, трябва да отидете на върховните съдилища.