Какво да направите, ако вашата строителна площадка - про замръзна имот

Не е нужно всички официални изявления от разработчиците да се разбере, че много от проектите не са построени днес. Това е достатъчно, за да пътуват до Москва, за да видите безжизнените и пребиваващи строителни кранове. купувачи на имоти в първичния пазар са започнали да звъни за съдбата на един обект, в който са инвестирани им "кръв". За да научите как можете да се предпазите в тази ситуация и това, което може да разчита съинвеститори, казва Омар Гаджиев, управляващ партньор в развитието на недвижими имоти и консултантска компания Panorama Estate.

Омар Гаджиев, управляващ партньор в развитието на недвижими имоти и консултантска компания Panorama Estate

Как оценявате цялостната сегашната ситуация на пазара на нови сгради?

Според нашите оценки, пазарът спря сред градското жилищни недвижими имоти - около 60% от проектите. До края на първото полувреме, ако мерките, предприети държавни подкрепа на пазара на жилища не са достатъчни, можете да изчакате за масата на които не са разработчиците на задълженията си към хората, които са закупили апартаменти в изграждането на сцената, което със сигурност повдигат вълна от възмущение сред акционерите.

предмет на "изложени на риск" може да се дължи на какво основание?

На първо място, "изложени на риск" Включване точка строителството, които са непрофесионални предприемачи, които разчитат на бум на жилищния пазар (в този случай компанията може да бъде с опит в някоя друга област, просто за развитие за него - извън основната дейност). На сайта има списък на всички проекти на фирмата, която го е въвело и в този момент. Ако този списък ограничено (един или два проекта), съществува риск, че проектът няма да бъде започнато доведени до завършване, тъй като дружеството не разполага с възможности за маневриране. Когато един разработчик много сайтове и те винаги се откаже, въпреки парите на забавяне потоци от продажби в условията на криза, компанията ще продължи да бъде финансови постъпления, за да помогне се задържи на повърхността.

Втората особеност - съотношението на проекти в началото на сцената и финала. Колкото повече една компания проекти пред завършване, толкова по-голям шанс, че всичко ще бъде реализиран успешно. Колкото повече проекти в началния етап, толкова по-вероятно, че компанията ще има трудности с крайни срокове. Това може да се случи, че възложителят ще бъде по-лесно да замрази част от проекта, тъй като те не са инвестирали толкова много пари, за да се изчака по-благоприятни условия на пазара и след това отново да започне тяхното изпълнение.

Третата особеност - това е рискови финансови схеми. Защита на интересите на частния инвеститор може да бъде само 214-FZ и партньорски споразумения. От разработчиците, работещи по 214-FZ, всички изявления са ясни. Тя ви позволява да знаете къде изпраща пари, какви източници на финансиране на разработчика, както и какъв задълженията си там. Всички други схеми на работа с физически лица - една черна кутия. Предприемачът може да "яде чрез" пари спестители или просто нерентабилна да ги управляват, и би било безполезно да го попита.

Какво може днес да вземе да защитят правата си на купувачите на апартаменти в тези съоръжения?

Колкото повече една компания проекти пред завършване, толкова по-голям шанс, че всичко ще бъде реализиран успешно

За да се защити правата си, бих препоръчал да се преразгледа документите, които са в ръцете на частни инвеститори. Това е много важно, с когото е сключен договорът - директно от строителя или с посредник, продажба на апартаменти. Нека обясня защо. Това често се случва, че някои лице купува в насипно състояние от строителя на апартаментите по време на строителната фаза, с цел да се печелят и след това ги продава на обществеността. Така че, когато такова предприятие се продава тези апартаменти в незавършен дома на физически лица, не може да сключи договор с тях споделят участие, тъй като той няма право да работи на 214-FZ, поради липсата на статут на предприемача (съществува това ограничение в закона ). Ето защо на юридическите лица, които защитават съинвеститори строителството, да използват всички видове обходни вериги и сключват предварителен договор за покупко-продажба, записи на заповед, и така нататък. Те ще се радваме да работим по 214-FZ чрез договори за строителство на участието, но затова не може да принуди да заобиколят закона , Ето един парадокс! Поради това е част от договора, не е с директно с програмиста, но с друго юридическо лице, което действа като съинвеститор в строителството. За да се справят с инвеститор-правна човек може да бъде рисковано, защото ние не знаем отношенията между предприемача и това юридическо лице - дали инвеститорът е изцяло изплатени за закупуване на апартамент или не? Ако не, програмистът може да прекрати договора между тях, след което той има право да получи обратно своята останалата плоска (в размер когато инвеститор не плащат). И тези апартаменти могат да се продават вече инвеститор. И там са "zadvoennye" договори или "продажби zadvoennye", когато в същия апартамент се продава два пъти. Тези схеми са били, са и ще бъдат.

Така че, ако не сте подписали договор със строителя, и с такъв посредник, тогава бих посъветвал да влизат в преки отношения с предприемача. Можете да се свържете с вашия дилър или директно на разработчика с искане за сключване на договор за гаранция за изпълнение на задълженията по предаването на апартамента под тези документи. Или може да поднови съществуващия договор със споразумението за продавач на собствения капитал директно с предприемача. Възможно е и допустимо добросъвестно поведение на участниците на пазара. Частен документ инвеститор ще даде правото да изисква изпълнение на задълженията си директно с предприемача.

Необходимо е да се пита директно на строителя, че той идва на строителството, и тя е длъжна да обясни на хората,

Ако физическите лица е придобил апартамент директно от споразумението за разработчик и съвместни инвестиции, сключени с него, бих, например, попита - защо не може да работи на 214-FZ и слушаше внимателно всички причини. Понякога един разработчик не работи от началото на 214-FZ доста обективни причини, например, не е подал декларация за проекта се дължи на факта, че не е имало пълен набор от документи. Но с течение на времето, този пакет вече задължен да се яви и да го нищо не пречи да започне работа по този закон, както и да сключва с притежателите на собствения капитал на нови договори.

Ако предприемачът отказва дори да обясни защо той не иска да поднови отношенията си с частни инвеститори, то също може да бъде признак на лош си вяра. И в този случай е възможно да се постави под въпрос желанието на разработчика, за да изпълнят задълженията си по строителството. Ако хората са платили пари, те трябва да имат някаква гаранция, и там не трябва да се срамува да защитават правата си. Необходимо е да се пита директно на строителя, че той идва на строителството, и тя е длъжна да се обясни на хората.

Като инвеститори в недвижими имоти се държат в ситуация, в която една компания не е официално обявено в несъстоятелност и прекратяване на строителството, но в действителност разходите за строителство? Или в ситуация, в която крайният срок е преместен на жилищата на няколко пъти?

Ограбени инвеститори - това не е единственият, на когото продал два пъти същия апартамент, но той, за които предприемачът не изпълни задълженията си. В този случай, Москва е разработен и приет механизъм, смяна на строителя. И този механизъм работи точно само по инициатива на акционерите. притежателите на интереси могат, разбира се, да кандидатстват за строител на съда и да поискате парите си, но обикновено не всички искат това и искат да се сдобиете с апартамент. Така че аз бих препоръчал да се заеме по-активна позиция инвеститори в недвижими имоти. Като за начало той трябва да отиде да си префектура и да се изясни къде планове за този дом, да разберете дали префектура контролира неговото изграждане. Това е напълно възможно, че префектура има всички отговори притежателите на интереси. Един от акционерите не могат да получат цялата сума на информация, която може да получи държавен надзорен орган. Забавяне в строителството дава право да градските власти да прилагат определени мерки за този строител. След оценка на състоянието на даден обект на властта може да се промени на разработчика, и може да се завърши този обект.

Ако притежателите на лихвените решиха още да се прекъсне връзката им със строителя, как мога да получа възстановяване?

Се твърдения притежателите на интереси (Искам да получите парите си обратно и всички) не се приемат

Ако отношенията са изготвени в съответствие с договора за собствения капитал, т.е. 214-FZ г. dollschik може първо да започне мирни преговори с инвеститора. В случай, че по взаимно съгласие не може да се съгласи или притежателите на лихвените не са съгласни с по-дълги срокове на разработчика (например, плащат част от парите и да се премести период, строителство), той има право, без да се обърнат към съда да прекрати едностранно договора и да получите парите си обратно , Това е достатъчно, за да изпратите програмиста, като изявление за електронна поща на едностранното отказ за изпълнение на задълженията по договора, на собствения капитал на уведомлението.

Договорът се счита за прекратен от датата на получаване на уведомлението от участника в акция. След 10 дни, считано от датата на прекратяване на договора, разработчикът трябва да върне всички участникът ги изплаща суми и плащане на лихви за използването на средствата в размер на 1 \ 300 централна банка рефинансиране процент за всеки ден на получаването и до завръщането им. Ако предприемачът не прекрати договора доброволно, а след това споделиха участниците строителни могат да поискат да прекрати договора в съда. Но това не означава, че съдът автоматично ще бъде на негова страна. Съдът ще прецени сериозността на обстоятелствата - наистина дали да премине един обект в определения срок е невъзможно.

Но дори и ако правилата на съда за връщане на носителите на средства по интереси получават пари от строителя, не винаги е възможно. В крайна сметка, ако строителят няма пари да довърши къщата, където той ще вземе пари, за да се върне към своите инвеститори в недвижими имоти? Ако такива разработки обикновено са организирани от група от заинтересовани страни, на когото трябва за програмисти. И лихвените притежателите ще бъдат очевидно не само тук - отговарят на условията за възстановяване може да бъде включително договор структура, и банки. В резултат на това най-вероятно всичко свърши разработчик и изпълнение на обект фалит. А за това колко ще бъде продаден на друг не са известни: не на факта, че тази сума е достатъчна за всички. В резултат на това "всички сестри ще разпределят върху обеци" в опашката, и инвеститори в недвижими имоти като цяло могат да не го получите. Между другото, тази схема може да се използва като начин да пресече обекти "евтини". Това означава, че нападателите вече може да повиши акционери във война с разработчиците да пресече много евтин един или друг обект.

По този начин, притежателите на интереси имат два избора - или от закона, за да се опита да получи парите си, или завърши изграждането на обекта. То може да бъде много по-лесно да плати всички една и съща малка сума (в сравнение с общата сума на пари) и да получите моя апартамент. Вярвам, че ако предприемачът съвестен и той имаше проблеми, че има смисъл да не се опитват да получат парите си обратно, и да завърши изграждането на обекта.

Правилно ли съм разбрал, че 214-FZ не гарантира възвръщаемост на инвестициите?

Цените на имотите може да се повиши, а предприемачът е по-изгодно да продаде апартамента си, а вие се върнете към първоначалната вноска

Важно е да се разбере, че 214-FZ гарантира преди всичко правото да получават притежателите на лихвените ги купили в апартамента в рамките на срока, определен в договора. Ако сроковете не са спазени, начислените глоби и санкции. Но когато става дума за прекратяване на договора и връщане на средства, там е и вече работи и общите правила на Гражданския процесуален кодекс, както и в неизпълнение на друг договор. При прекратяване на предучилищна институции никой не може да каже със сигурност на 100%, че притежателите на лихвените ще получат парите си в пълен размер.

И ако апартаментът е закупен за други схеми, като толкова популярен договор предварителна продажба, независимо дали се върнем парите и как?

Ако сте направили предварителен договор - продажби, в идеалния случай, трябва да се спазват три условия, които Ви гарантират възстановяване и получаване на недвижими имоти. Първият - Договорът трябва да бъде подписан директно със строителя, а не с партньора й. Вторият - парите трябва да се обърне и към възложителя, съответно, трябва да бъде в ръцете на документ за платени в брой е разработчик. Това може да е запис на заповед, договор за заем, договор за депозит или аванс, и така нататък. Ако Вие плащате на трета страна, трябва да има документ, удостоверяващ, че възложителят е инструктирал да плати на трета страна. Долната линия е, че документите ви трябва да присъстват на разработчика, който има актив. Третият - в предварителния договор за покупко-продажба трябва да се дава на крайния срок за сключване на договора за продажба. Ако не е определено, то година по-късно предварителен договор автоматично ще прекрати акт.

Ако на предварителния договор, тези условия не са изпълнени, тогава вие ще бъдете в състояние да се защитава само правото да се иска пари, но не и апартамента. Фактът, че над ще бъде изгодно да продаде апартамента си на пазара, и се върнете към първоначалната вноска при подписване на предварителен договор за действие цените на недвижимите имоти може да се повиши и предприемача. Толкова много преди и сте готови, когато пазарните цени се повишиха. Тези, които са закупили недвижими имоти по различни други споразумения "разрешения на", като например прехвърляне на изискванията на Споразумението за права, съвместно инвестиране съгласие по схемата за осигуряване и перспективата, още по-малко права, а не на факта, че когато има проблеми в строител те могат да защитят интересите си. За съжаление, тези акционери много повече, тъй като на пазара, малко хора са работили по 214 FZ.