Как да се направи, за да защитят правата си в спорове със собственика на земята

Договорно наети служители на живот

Много аспекти на договора за наем не са пряко регулирани от гражданското право. Голям брой важни разпоредби (например, определени населени места, между страните, трансмисионни ред и да се върнат на помещенията, за изпълнение на ремонт, оперативни разходи и т.н.), страните трябва да се заселят в договора за наем. Ако на етапа на сключване на наемателя реагира на съдържанието на споразумението, без надзор, в случай на спор не трябва да се очаква, че ще бъде в състояние да защити своите интереси.

В нашата практика, това е случай, при който клиентът (собственик на търговската мрежа) подписал договор за нов магазин помещения без подходящо обучение. Когато бизнесменът го искаше да прекрати, беше установено, че в договора е предвидена страхотна дузпа за предсрочно прекратяване на неговия. Освен това, при вече това време тя е положителна за наемодателя практиката на съдилищата от възстановяването на тези суми. Наемателят трябва да остане до края на периода на договора, независимо от точката на губещото за продажба.

Приоритет - дългосрочен договор за наем

Отдаване под наем, сключен за срок по-малък от една година, не е обект на държавна регистрация. Разбира се, процедурата за сключването му по-лесно, но също така и да ви изгони от стаята (дори и преди изтичането на срока на лизинговия договор), собственикът също ще бъде по-лесно. Дори и ако сте направили в ремонти на стаята.

Информация за дългосрочен договор за наем влезе в Единния държавен регистър и всъщност са в тежест помещения в полза на наемателя. Всички си инвестиции в залата ще бъдат по-сигурни и прогнозата за времето на работа.

Много от собствениците предлагат на своите наематели да сключат договор за първите 11 месеца, след като обеща да го подпише и в дългосрочен план. Избягвайте това, ако имате намерение да влезе в стая, за да остане. Или веднага преговаря за дългосрочен договор за наем, или осигуряване на съгласието си преференциално право да отдава под аренда за нов срок, с санкции за неизпълнение на собственика на лизинг.

Един от нашите клиенти са прекарали милиони суми за настаняване и монтаж на оборудване за производство в склад под наем, позовавайки се на факта, че след като краткосрочен договор с тях влиза в споразумението, в продължение на 5 години, както е обещано от наемодателя. Но директорът на дружеството, промяна на собствеността, да сключи ново споразумение не са били. Клиент отново трябваше да понесе огромни разходи за износ на имущество и търсенето на нови помещения.

Взаимни плащания трябва да бъдат прозрачни

Това не е необичайно, когато спор между наемателя и наемодателя произтича от различното разбиране за реда на изплащане на арендните вноски. Не позволявайте на договора недвусмислен език и завоалирани обвинения. Ясно дефиниране на условията на периодични плащания, както и реда на плащане и възстановяване на суми случаи на така наречения депозит или плащане от поръчител.

Ако договор за наем "валута", че е задължително да Тесен валута или конвенционални единици за всички случаи: прекратяване, възстановявания, вреди обезщетение на собственика и т.н.

В нашата практика, постоянно се срещне правни спорове, свързани с връщането на депозити за сигурност. В един случай, съдебен конфликт между собственика и наемателя в освобождението на помещения във връзка с изтичането на срока на лизинговия договор. Страните не могат да определят размера на депозит, определен в договора за наем във валутата, но платени в рубли в Централната банка в България в деня на плащане. Делото е спечелено от клиента, но ако детайлите на договора урежда този въпрос дълго и съраунд съдът можеше да бъде избегната.

Да не се правят подаръци

Често компаниите са принудени да извършват в офис или на работното място, ремонт или реконструкция. Тези инвестиции са съществени и съизмерими с лизингови плащания за дългосрочен план.

Да не забравяме и за решаване на въпроса за компенсиране на лизингодателя на "постоянни подобрения на имот" (ремонт, реконструкция, монтаж на несменяема оборудване и т.н.) при прекратяване на договора за наем. Действащото законодателство "по подразбиране" не предвижда обезщетение на наемателя на такива инвестиции. Освен ако не е предвидено друго в договора.

И се споразумеят предварително да се осигури резолюцията или процедурата за определяне на такова обезщетение (например чрез независима оценка) и реда и сроковете на плащанията. Също така е желателно да се предвиди в договора и да разпореди на страните да определят факта на такава работа, както и техния обем.

Един от нашите клиенти, които желаят да отвори ресторант, да преговаря с наемодателя за подобряване на помещенията само с думи. В договора не са били направени разпоредби. Когато той постави огромно количество, а ресторантът е отворен, със собственика на конфликт. За крайна сметка на наемателя трябваше да напусне помещенията, след като загуби инвестиции в реконструкция, облицовки и ремонти. Да поиска от съда е безсмислена.

Внимателно с вашия имот

В случай на конфликт често са наемателят е в неизгодна позиция, тъй като собственик може да откаже достъп до стаята и да блокира имуществото на дружеството има под никакъв претекст. В този случай, на наемодателя често се отнася до нормите на "задържане" на закона и оправдава действията му твърди, че гарантират обезщетение за понесените загуби.

Налице е висока степен на вероятност, че активите ще бъдат запазени, докато спора от съда, а може би дори и изчезват без следа. Ето защо, ако конфликтът се премества в откритата фаза, по-добре е да се предприемат мерки за бързото освобождаване на помещенията с премахването на имота.

Ако имотът е неправомерно задържано от наемателя, а след това се свържете с правоприлагащите органи с декларация за неправомерни действия от st.330 Наказателния кодекс на Република България (произвол). Или, може да обяви делото за възстановяване на собствеността от незаконно притежание.

Нашият клиент (собственик на магазин за спортни стоки), докато блокира неговия магазин от собственика се обадил в полицията. Сам напускане и са записани доводи на страните. След това е да подаде заявление за престъпление по тази точка. Инициирането на наказателното дело впоследствие бе отказана, но собственикът не общуват с наемателя, като му позволява да се изнесат от тяхната собственост. След това, спорът продължи в гражданския ред.

Тимъти Ermak старши съдружник на адвокатска кантора "Yurlov и партньори"