Ипотека, лизинг като специална форма на финансиране - инвестиции и тяхната ефективност

Ипотечен кредит - специална форма на кредит, свързан с предоставянето на заеми, обезпечени с недвижими имоти - земя, промишлени и жилищни сгради и т.н. Ипотечните кредити са предвидени за дълъг период от време. Ипотечен кредит, това е възможно само ако частната собственост върху земята и собствеността.

Недвижими имоти винаги е ценена в банковата индустрия като надежден гаранция за връщане на кредита. Залог на земя и недвижими имоти за дългосрочно банков заем се нарича ипотека. Ипотека - един вид ипотека на недвижим имот (земя, предприятия, структури и други обекти, свързани директно към земята), за да получи заем на пари. В случай на неплащане на заемни активи обеща, се продават и на постъпленията от погасяват задължения към кредитора.

На практика в процеса на ипотечното кредитиране често са проблеми с изпълнението на недвижими имоти, тъй като тя не принадлежи към категорията на високоликвидни активи. Във връзка с дългосрочния характер на ипотечните кредити, също повдига трудни проблеми при определяне на стойността на недвижимите имоти. Повечето страни имат доста строги правила за продажба на недвижими имоти (с решението на съдебната система), важно е да се защитят правата на собственика чийто имот е конфискуван.

Ипотечен кредит обикновено е ясна цел. Ипотечните кредити в сегашните условия, най-често се използват за финансиране на придобиването, изграждането и реконструкция на жилищни и промишлени сгради, както и развитието на парцели. Особеността на ипотечен кредит е, че обезпечението за предоставянето й може да действа и на недвижими имоти, покупка на която е взето. Правна и икономическа предпоставка за ипотечен кредит е наличието на развита система на частната собственост върху имот, и преди всичко на земята. Без частната собственост върху земята и институционалната подкрепа на своята покупка и продажба на ипотека екстензивно развитие невъзможно.

Темите на ипотечен кредит са: ипотечни кредити - ипотечни банки или специализирани ипотечни компании, както и универсална търговска банка; кредитополучатели - юридически и физически лица, които притежават ипотечни кредити, или имат поръчители, които предоставят спасителни ипотечни кредити в полза на кредитополучателя.

Ипотечен кредит са жилищни сгради, апартаменти, къщи, промишлени сгради, магазини, земя и др размер ипотечен кредит се определя като част от стойността на ипотеката обекта. Това обстоятелство прави възможно дори да се спаси един и същ имот допълнителни ипотечни кредити. Обезпечение остава с кредитополучателя, който продължава да го оперират, т.е. запазва правото си собственик.

Според Закона "На ипотека" в случаите, когато обезпечението е допълнителен договор на недвижими имоти трябва да бъде нотариално заверено, въз основа на съответните права - устройствени документи. Нотариална заверка на договор за обезпечение недвижим имот се извършва на мястото на недвижимия имот се намира.

Недвижими имоти като обект на ипотечен кредит има редица значителни предимства. Тя почти никога не напълно губи своята стойност (стойност), и с течение на времето, както е видно от стопанската практика, цената му е дори се увеличава.

Ипотечното кредитиране от търговските банки изискват експертиза персонал и високо икономическо развитие. По-специално, че е важно да се направи правилна оценка на кредитоспособността на кредитополучателя, както и стойността на недвижимите имоти, без които ипотека е твърде рисковани банкови операции.

Поради факта, че в продължение на един типичен дом заем е ниската ликвидност на обекта, е от голямо значение застраховка заем и формирането на вторичния ипотечен пазар. задължение Ипотечен става за сигурност, която се занимава с финансовия пазар. по този начин получаване на ипотечни банки имат възможност да се рефинансира с механизъм вторичен пазар

заеми за имоти, подлежащи на погасяване на сроковете за плащане на вноски и лихви. Лихвите по ипотечните кредити имат свойството, че стойността им зависи от териториалното разпределение на недвижими имоти. Увеличение на ипотечни кредити лихви се дължи на увеличението на капитала на амортизация на риска, което се отразява на дейността на кредиторите. Ясно е, че повишаването на лихвените проценти и увеличаване на размера на първоначалния депозит стеснява обхвата на ипотеката, тъй като това влошава условията за да ги използват за кредитополучателите.

Във връзка с развитието на ипотечното кредитиране формира отделна ипотечно финансиране на пазара, основният инструмент на които са ипотечни облигации - дългосрочни ценни книжа, които са издадени в рамките на предоставянето на недвижими имоти и донесе постоянен процент. Емитентите на ипотечни облигации акт, като правило, търговски и промишлени предприятия, които се основават на издаването на тези ценни книжа могат да генерират капитал за финансиране на големи строителни проекти

В съответствие с изискванията на Закона "На Лизинг" Лизинг е инвестиция дейност за придобиване на собственост и нейното прехвърляне въз основа на договор за лизинг за физически и юридически лица срещу заплащане, за определен период от време и при определени условия, предвидени от договора, с възможност за закупуване наемателят на имота. В допълнение, член 8 от Закона се определя като форма на договор за пренаемане на лизинговия договор лизингополучателят осигуряване за прехвърляне на правото си на ползване на наетия актив на друго лице със съгласието на наемодателя.

По своя характер лизингови подходящо кредитните отношения и поддържа същността на кредитната сделка. Ето защо, в икономически смисъл на лизинговия договор - това е заем, отпуснат от лизингодателя на лизингополучателя, под формата на предаване за ползване на имота. Участниците в лизинговите отношения, т.е. лизингови лица са:

· Наемодателят - физическо или юридическо лице, което, за сметка на привлечени или собствени средства за придобиване на собствеността върху имота и да го предоставя като наетият актив на лизингополучателя за временно владение със или без преминаване на лизингополучателя на собствеността на наетия актив;

· Наемателят - юридическо или физическо лице, което в съответствие с договора за наем е длъжен да приеме обекта на лизинг за такса за определен период от време притежание;

· Доставчикът (продуцент) - юридическо лице, което прехвърля на лизингополучателя или наемодателя въз основа на договора за продажба отдадени под наем.

Лизинговите сделки могат да се класифицират в различни типове.

Класификация на лизинговите операции

В зависимост от състава на участниците

Лизинг има плуралистичен (leveridzhlizing), в които повечето или всички от стойността на се плаща от инвеститора разходите за оборудване; лизинг с две лица - с обратен лизинг, при която продавачът на наетия актив е лизингополучателя. Обратен лизинг идея е, че собственикът на имота на наемодателя продава бъдещето си, а след това той отнема същото му лизинг имущество. Този тип лизинг е от значение за фирми с достатъчно бързо, изплатени обратно на проекта за реконструкция и техническото превъоръжаване, но се нуждаят от пари, за да го приложат.

Седи на оперативния и финансов лизинг.

Оперативен лизинг означава, лизингови договори, сключени в краткосрочен и средносрочен план, според който лизингополучателят има право по всяко време да прекрати договора. Наемодателят тук носи повишен риск, и бързо се заменя с наематели направи лизинговата компания е особено заинтересован благото на наетия актив. За оперативен лизинг, се характеризира със следните особености:

· Наетия актив може да бъде отдаден под наем на повече от един път по време на целия период на амортизация на наетия актив;

· Разходи за лизингодателя за закупуване на оборудване, се възстановяват в резултат на последователни договори с редица наематели;

· Заплащане обикновено е по-висока, отколкото през финансовия лизинг, това се дължи на факта, че наемодателят е длъжен да загуби от курса на лизинг на различни рискове.

Сред разновидностите на оперативен лизинг трябва да включва:

Рейтинги - под наем за един ден до една година

· Hayring - средносрочно наем от една до три години.

Финансовият лизинг се характеризира с дългосрочен договор (от 5 до 10 години) и е форма на дългосрочно кредитиране на покупката. В края на периода на договора на наемателя може да се върне на обекта на лизинг, поднови споразумението или за сключване на ново, както и за закупуване на обекта на остатъчната стойност (обикновено това е чисто символично). Има разновидности на финансов лизинг. Лизинг с услуга, т.е. комбинацията от споразумението за договор за финансов лизинг, в който се предвижда и ремонт на оборудване, понякога се нарича договор за наем "мокър лизинг". Вариант на "мокър лизинг" е т.нар лизинг "до ключ", както е предвидено в оборудването на лизинг с пълно инсталиране, въвеждане на технологии за производство и т.н.