7 Проблеми при покупка ипотечен брокер на страната
7 проблеми при покупката на селска къща на очите ипотека ипотечен брокер
Към днешна дата, на ипотека за покупка на жилища и вили - не новини, обаче, все още има редица проблеми, които са постоянно изправени пред брокери, както и в резултат на това на своите клиенти, т.е. клиенти.
Към днешна дата повече от 30 банки предлагат предградията програма за кредитиране на недвижими имоти, от които около половината е готов да работи с изгражданите обекти. Като цяло, се наблюдава тенденция за увеличаване на кредит за програми "ограда". което е съвсем естествено, тъй като рязко се увеличи търсенето на този сегмент на недвижими имоти през последните две години.
Също така, има постепенно намаляване на лихвените проценти по тези видове заеми, техният размер вече е сравним с лихвените проценти в недвижими имоти в Москва. Минимална ставка в щатски долари за закупуване на завършен вилата е 9%, а в етап на строителство - 12%.
Въпреки факта, че тези програми не са нови, все още има редица проблеми, които са изправени пред постоянно ипотечни брокери.
Проблем One: Ограничаване на максималния размер на кредита
Фактът, че средната цена на къща в момента е повече от 1 млн. Долара. Има голям брой премия къща населени места, където минималната цена на къща от 1500 милиона лева и максимален обхват от 10 млн. Естествено, размера на кредита е ограничен от $ 500 000, или дори милиони, това не винаги отговарят на нуждите на кредитополучателя.
Проблем две: предпазливото отношение на "сивия бизнес" собствениците
Много банки все още не са разработили ясна позиция по отношение на поетите собственици на "сив" бизнес, а в действителност те са точно целевата аудитория за такива заеми. Според компанията NBIK 95% от клиентите, кандидатстващи за заем за покупка на къщи - това е собствениците на "сив" бизнес. Ако оградата не е програмата ще бъде проектирана като се вземат предвид тези функции, а след това на кредитополучателя няма да могат да ги използват, според компанията.
Третият проблем: Грешки при оценката на ликвидността на обекти страни
Както крайградски пазара на недвижими имоти започва да се развива сравнително наскоро, и стойността на земята и къщите е нараснал през последните няколко години няколко пъти, експертите е трудно да се оцени истинската стойност на тези обекти, още повече, че разпространението на цените е впечатляващ: от малко над 100 хиляди долара за предоставяне на възможност за 10 милиона ,
Това е проблем, както за банките и кредитополучателите за купувачите крайградски сайтове, ипотечни брокери и брокери. Надценяване носи висок риск за банките, ниска оценка прави невъзможно да се получи необходимото количество кредитополучателите и в крайна сметка да купуват недвижими имоти. Преди една година, ние непрекъснато се сблъскват с невъзможността за адекватно оценяване фирми определят местата на разходите за издръжка на града. Размерът на доклад лицензиран оценител по отношение на един и същ обект може да разпръсне няколко пъти. Сега ситуацията се е променила към по-добро, ние имаме на практика няма сериозни недоразумения и оценка резултат от фирми, акредитирани в банките стават много по-предсказуем. Сега все по-често се сблъскват с друг проблем: в някои банки, заедно с независим оценител или вместо провеждане на оценка на ипотечната отдел на банката, - казва Олга Bilyalov, директор развитие на NBIC - и тук резултатите могат да бъдат най-неочаквани, каза тя. Например, една банка подценява вече направи оценка на фирмата с 20%. Не е ясно защо това се случи, какво да се прави в този случай, клиентът, и докато ние продължаваме да се изгради връзка с банката? Това е още по-зле. Имахме фрапантен случай, в една от банките в Москва. Миналата година наш клиент би искал да закупи парцел в село Бенелюкс, където цената на сто квадратни метра земя е от 50 до 70 хиляди долара, в зависимост от това коя част на селото е на сайта. Оценяването се извършва, "експерти" отдел обезпечение от едно голямо Москва банки, които дори не отиде да погледне на този сайт. В крайна сметка ние имаме цена от 13 хиляди долара за сто.
Ако банката е акредитирана оценка на компанията, на клиента и негов представител трябва да бъдете сигурни, че тази оценка не се поправя, в противен случай да си сътрудничи с оценителите обикновено безсмислени.
Проблем Four: Нерешени поземлените отношения
През последните шест месеца, на отдела за работа с разработчиците преговори NBIC бяха проведени с около 150 къща села в етапа на строителството. От тях по-малко от една трета по време на разговора може да бъде акредитиран в банките. Най-честият проблем - това неуредени поземлените отношения. В Москва, огромен брой селища построен върху земя с / х дестинация, и не винаги могат да бъдат използвани при изграждането на селска къща. За да се легализира продажбата на тази земя и изграждане на къщи на нея, първо трябва да се промени целта на разрешеното използване или ако не е възможно да се изгради, а след това задръжте геодезия, кадастрален номер и получаване на удостоверение за право на собственост на всеки участък. Това обикновено отнема няколко месеца до една година, по време на който акредитацията не е възможно. Но това не означава, че в този период, разработчикът не е продажба на своя обект.
Проблем пет: Объркване в прилагането на схеми на къща населени места
Несъвършеното законодателство в земята и строителната индустрия, нежеланието на разработчиците да плащат данъци, в резултат на което в момента на над най-различни схеми за изпълнение на къща населени места, което е понякога много трудно да се разбере.
За съжаление, по-голямата част от банките днес не е в състояние да формулира ясно своите искания или да селища в процес на изграждане или за схемите, че те са готови да отпускат заеми. Поради това, редовно се появят всякакви недоразумения, компанията вярва NBIC.
Например, в една от банките, в които провеждат уреждането на премия акредитация, има изискване за етапа на строителството, а именно предоставяне на кредити на момента, в който целта е да бъде изграден на 10%. По време на преговорите с банката, това изискване по отношение на вилата се тълкува като етап от строителството на селото като цяло, това е, от 100 къщи, за да бъдат построени 10. След продължителен процес на акредитация, придружен от събирането на набор от документи, тежък дебат по банковите които ще бъдат включени в споразумението за инвестиция и одобряване на редица клиенти, банката реши, че изискването за етапа на строителството трябва да бъде предложена за дадена къща, а не в селото като цяло. Но парадоксът е, че възложителят започва да строи, след като изберете конкретен проект на клиента и да ги плати цената на земята и строителството. Предвид факта, че точно този кредитополучател и да вземат парите в банката, този проблем няма решение. Въпросът е, защо банката направя, за да акредитират този обект, защото преговорите са били похарчени много време и усилия?
Шеста проблем: Липса на процедура на държавния контрол върху строителния процес
Парцели в покрайнините на населените места остава по-малки, и програмисти с отмъщение майстор / и територия. Сред къща общности, което е акредитирано NBIK компания, и сега има някои трийсетакции построен върху земя с разрешено изграждането на ползване страна е 50%. Обща схема на къщите, изградени върху тези земи, земята се предвижда сключване на договора за продажба с купувача и договора за строителство с компанията - на разработчика. В повечето случаи, земя разграничени и регистрирани на физически лица, свързани с дружеството - на разработчика. Благодарение на амнистията на дача значително ги опрости процедурата за регистрация на правата на собственост на къщи, построени в крайградски райони. За да получат удостоверение за собственост вече не е необходимо нито разрешение за строеж, нито актът на създаване на къщата в експлоатация. Просто представя пред органа по регистрация декларация за изграждането и техническия паспорт у дома.
Това е добре за разработчиците, но за банката има допълнителни рискове. Как да се провери, че изграждането на къщата е извършена в съответствие с всички правила и разпоредби, предвидени, ако няма естество, одобрения по този въпрос? Разбира се, има одобрен проект у дома, но кой може да гарантира, че в процеса на изграждането му не е бил променен? При липса на процедури на контрол на държавата за процеса на изграждане на такива къщи, това е да се разчита на професионализма и почтеността на строителните фирми. Може би решението на този проблем може да бъде независим строителен опит, което потвърждава качеството построен дом. Например, когато се взема решение относно акредитацията на вилата селище, банката разглежда един от вече построени къщи, и ако бъде потвърдена от съответните отчети на качеството, другите къщи в това село се кредитират, както обикновено. Това е проблем, както за заемите, отпускани по строителство и готови къщи.
Проблем Седем: несъответствията на изискванията на банките и застрахователните компании
Неочаквани изненади могат да се очакват от нас, и по време на разглеждането на обектите в застрахователните компании. Ако изискванията на банката, предвидени застраховка финансов риск по време на строителството, всички документи трябва да са в допълнение към банката и застрахователната компания да проучи и да даде своето становище. Ако ние говорим за заем за купуване на готовия собствен дом, може да минат за собственост застраховка на земята и къщата. Това е много често на изискванията на банките и застрахователните компании към обектите не съвпадат. Имаме много пъти се сблъскват с факта, че обектът е одобрен в банката не е получил "зелена светлина" от застраховката. За ефективно сътрудничество с банки и застрахователни компании трябва да по някакъв начин обедини своите претенции към строителните предприемачи и обекти.
Според материалите по доклада Olgi Bilyalovoy, Директор Развитие на NBIC в Москва Business Club