Теоретичните основи на ипотечното кредитиране, пазара на недвижими имоти

Характеристики на имота като обект на особен залог.

Недвижимите вещи (недвижимо имущество, недвижими имоти), са: земя, недра, изолирани водоеми и всичко, което е здраво свързан със земята, т.е. обекти, да ги преместите без непропорционална вреда на тяхното предназначение, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции.

Съгласно българското законодателство, с недвижим имот подлежат на регистрация морски съдове, вътрешните водни плавателни съдове, космически обекти. Недвижимите имоти също е мост може да се дължи и друго имущество.

По този начин, общата концепция на имота включва две значително се различава от всеки друг вид неща: имот по силата на своя произход и мотивирани от раждането, но от законодателя дължи на недвижими имоти. С други думи:

· "Собственост на природата";

· "Право на собственост".

Включително задвижва от природата нещата на недвижими имоти "в рамките на закона", законодателят установява за тях специален правен режим, налагане на редица ограничения за тяхното използване (задължително държавна регистрация на обектите и на собствениците на правата върху тях, ограничения върху случаите възможната употреба).

законодателство София въвежда разделението на недвижими имоти на самата земя, на първичния и вторичния недвижими имоти:

· Земя - това е част от земната повърхност, която има правно-геодезични параметъра определени граници, превръщайки точки, които са фиксирани на земята от границата znĂ ками;

· Основната имота - новосъздадена и изработени недвижими имоти: всички силно свързана с наземни обекти, да ги преместите без несъизмерим-ТА увреждане на тяхното предназначение (сгради);

· Средно недвижими имоти - това е надлежно пространство реално част от сградата, изграждане на което има правен статут, различен от правния статут на първичния недвижими имоти (апартаменти, стаи, зали и т.н.).

От особено значение при определяне на обекта на залог и е част от недвижимия имот.

За недвижими имоти - земя е земя с природен ресурс, принадлежащ към него (на почвата, водата и други минерални и растителни ресурси), както и принадлежащи към сградите си. Като част от недвижими имоти има три основни елемента: земя, подобряване на земята, prinadlezhnost.6

1. земя - един ресурс, който се използва за земеделско производство, за изграждане на къщи, градове и железопътни линии; Един от основните компоненти proizvodstva.7 Това е естествена основа за първата част на всеки имот. Тъй като използването на сгради, съоръжения, могат да включват промени в архитектурата, тяхното назначаване могат да се променят, но винаги остават привързаността си към определено място на повърхността на земята. Това привързаност към земята, която определя тяхното местоположение, което оказва влияние върху икономическите параметри, като например цена, ликвидност, доходност на недвижими имоти. Това се дължи на въздействието върху околната среда съоръжението за недвижими имоти - съседни сгради, транспортни маршрути, екологичната обстановка в региона и др.

2. Подобряване на земя - са всички промени, направени в земята, като, които могат да действат като подобряването на земята в резултат направен да работи (мелиорациите, отводняване, комплекс подготовка оборудване за строителни) и построен върху земята на сградата и съоръженията. Като правило, земя с подобрения има по-висока цена в сравнение с необработена земя.

в българското законодателство няма ясна дефиниция на това, което е достатъчно, за да се счита за част от земята, "земя с подобрения." Това е особено вярно nezaver-shennogo строителство. В някои страни, като Великобритания, наличието на пакет от дизайн-сметна документация за сградата, свързана с едно парче земя, вече е usovershenstvova-и на Земята с това подобрение, влизайки в движението на пазара, има различна цена от тази на Земята.

3. принадлежащи (лат Fi [тури.) - etodvizhimye в природата неща, които са свързани с не-движимото имущество (земя, сгради) и е неразделна (технологична и логически или законно, договорът) част. Като правило, те не могат да бъдат отделени от пряк недвижим имот без прекомерни вреди както на имота, както и подвижни част. Например, инженерни съоръжения, вградени мебели, системи за отопление, асансьор, Auto-ръжени метални врати, декоративни елементи на архитектурата и декорация и т.н.

Ако нещо е на всички външни белези на принадлежност на имота, той няма да бъде описана в споразумението като такова (например данните за завършване на интериора), той дава пълното право да го и продавачът на елемента собственост, за да се превърне в отдели "движимо имащите-ТА". Ето защо, една от най-важните условия за сключване на договори за прехвърляне на (изцяло или частично) на недвижими имоти е точно описание на тази собственост, с оборудване-ност.

За ефективно управление на имота и сделките с недвижими imuschest-ТА за всеки обект трябва да има количествена и качествена характеристика на видовете четири tyreh:

· Физически характеристики на земята, сгради, съоръжения и др.;

· Имота и правни Описание: права на собственост, ограничения, сервитути;

· Икономически показатели за търсене, разходи, цени, рентабилност, заетост и др.;

· Състоянието на външната среда: транспорт, климат, екология, шум, близост до "лоши" сайтове, сеизмичността, хидрология и др.

Физическите характеристики на комплекса са: стационарна, уникалност, трайност, продължителност, създаване на обекти, сложността (в комбинация от естествени и изкуствени елементи), ограничен, без възпроизводимост.

При сключването на сделки с недвижими имоти е и стойността на имуществото му и правното описание.

Фиг. 2. Концепцията на недвижими имоти

В Съединените щати, като цяло, на частния собственик на земята се счита за собственик и всичките му съставни части: природните ресурси под формата на минерални залежи, разположени в не-ядрата на заговор, а въздушното пространство над района. Но собственикът има право да управлява тази част от въздушното пространство над земята, която той MO-Jette използва разумно, като се вземат предвид правните ограничения. По-специално, има подово-ТА на държавния суверенитет над навигацията, въздушно пространство, т.е. правото на въздушното пространство е ограничен. В същото време собственикът има право да получи достъп до слънчева светлина.

Не е абсолютна и дясната част на собственика на подпочвения слой. В някои райони на САЩ правата Nye на подземни минерални ресурси също принадлежи на държавата, а не на собственика на имота.

Собствениците на земи в България имат право само на общи минерали, намиращи се на сайта им (глина, пясък и т.н.). Депозитите на въглища, нефт, руди и т.н. не са включени в имуществото на собственика, тъй като неговите недра принадлежат на държавата напълно. Не са включени във физическия, а оттам и в състава на институционалната имота и въздушното пространство над повърхността на земята или че собственик. Той има социален характер и е собственост на държавата.

Само в землищата на концепцията за държавна собственост фонд включва всички негови компоненти във вертикална проекция.

Правото на собственост дава на притежателя им в максимално възможна в рамките на правната система на компетентност по отношение на имота:

· Собственост (лат. Juspossessiopis) се предоставя възможност за реалното владение на нещо, и го задръжте в собственото си владение.

· Правото на използване (лат. Jusutepti) се основава на правото на възможност за експлоатация на имота, извлече от него полезни свойства и / или получаване от него на плодовете и приходите.

· Правото на разпореждане (лат. Possidepdi на СП) се предоставя от собственика на възможност по своя преценка и в собствените си интереси, за да предприемат действия, които да определят правната съдбата на имота.

Тези правомощия могат да бъдат разпределени между различните участници. Например, собствена Ваник трансферите собственост него в доверие, както и на довереника го отдава под наем. Правото на разпореждане принадлежи на собственика на управителя има право да частични поръчки (в рамките на ограниченията, определени в доверителния акт), правата на собственост и ползване ще бъдат разпределени между попечител управляващата съвети и наемателя. Разпределението на тези права ще се съдържат в съответната куче-РСБ.

А набор от права на недвижимо имущество може да бъде удължен. В допълнение към това са:

· Отговаря на условията за капиталови разходи (право на отчуждаване, унищожаване);

· Правото на сигурност (от ekspropriatsii8);

· Правото да наследи;

· Правото на вечни времена;

· Забрана за използването на вредни;

· Правото на отговорност (способността да се използва неща, за да плаща дълговете си);

· Правото на остатъчната характер на (възможност за връщане на правомощия, в случай на неща трета страна).

собственото си разбиране като "пакет" на правата ви позволява да изберете от пълен пакет от индивидуални правомощия, да ги комбинирате по най-ефективен начин; да ги разпространявате сред различните участници, така че да се осигури максимална ефективност на използване на имота.

Например, една и съща стая може да се използва като стая за обучение, и като зала за срещи, срещи, и като зала за спортни дейности и др Можете да разделите правото да използва тези съоръжения във времето между множество наематели.