Покупката на апартамент като купувачът да се предпазят Процесуално

Кой е добросъвестен купувач?

Според Гражданския кодекс, добросъвестен купувач се смята за купувач, който несъзнателно е купил имота от лице, което няма право да продава имота. Това е добросъвестен купувач в момента на сделката не знаеше или не може да се знае за невъзможността за изпълнението му в отсъствието на правата на продавача на отчуждения имот.

Връщане на имот в законния собственик

Противно на общоприетото схващане за невъзможността за връщане на собственика му е продала незаконно имота да си върне имот от добросъвестен купувач все още е възможно. Въпреки това, той ще трябва да докаже факта, от загуба на имот за жилищно строителство настъпили против волята на собственика му, например, в резултат на:

измама;
злоупотреба с доверие;
производството на фалшиви документи и така нататък.

Прецедентът на живот: как да се предпазват добросъвестен купувач

Един от безпрецедентен случай в съдебната практика на реквизиция имот от добросъвестен купувач се занимават с интересното име "Gladyshev срещу България", разглежда в Европейския съд в Страсбург по правата на човека (ЕСПЧ).
Предмет на производството, направени плосък, които са били незаконно приватизирани жилищния фонд на град Москва фалшив съпругата на починалия наемател. удостоверение за сключен брак, въз основа на които корпуса е прехвърлена от притежанието на града в частна собственост, тя е фалшива. Това означава, че една жена, която въвежда жена си на починалия, не е имал право да се приватизира, но в резултат на измама е бил в състояние да получи собствеността и да продаде апартамента. Към момента на подаване на заявления от градските власти, жилища е в собственост на друго лице - на придобиващия Gladysheva SM

Български съдилища за разглеждане на делото, е взето решение в полза на държавата, се установява, че приватизацията на фалшиви документи доведе до загуба на правото на владение против волята на градските власти. Ето защо, настоящият собственик е длъжен да върне апартамента в имота на града. Но Gladysheva SM Не съм съгласен с това решение и да се обжалва пред Европейския съд по правата на човека.

Слугите на Темида на ЕСПЧ считат факта на незаконното приватизация на достатъчно основания, за да възстановят собствеността от страна на купувача, като московските власти са имали всички необходими административни ресурси, своевременно да се установи автентичността на акта за сключен брак за друг етап от приватизацията.

Този съдебен прецедент даде измамени купувачи се надяват да защитят придобития имот. Признаването на действията на местните власти, като тези, които нарушават Европейската конвенция за правата на човека, се превръща в основа за преразглеждане на по-голямата част от решенията, взети по-рано от съдилищата в Москва.

Изисквания към купувача

Ново проучване на съдебната практика включва по-строги изисквания за купувача на недвижими имоти. Опитвайки се да се освободят от отговорност, държавата налага проверки апартамент правната чистота и офиса на собственика си само за придобиващия. Сега на раменете му иска да си купи дом за да отидете на задължението на изучаване на цялата верига на транзакции преди апартамента. В противен случай, купувачът няма да може да бъдат признати като добросъвестен в случай на спор.

Как да се изучава историята на апартамента?

Потенциалните купувачи трябва да имат предвид, че информацията за историята на сделки с апартамента не е класифицирана. Ето защо, въпреки уверенията на някои от брокерите, проблеми при получаването на допълнителни документи не трябва да бъдат. Купувачът има право да поиска от собственика на цялата необходима информация за закупуване на жилища. Но понякога собствениците на имоти са се забързали да я предоставят, защото на банална нежеланието или липсата на време за документи. В този случай, се препоръчва да се консултирате с квалифициран адвокат, който да помогне за проверка на правната чистота на закупения апартамент.

Отказ за издаване на документи

Противно на общоприетото схващане, собственика на апартамента има право да получи всеки документ, свързан с предмета на имението си, включително разширен (за архив) извлечение от регистъра на къща. Може би с изключение на документи, съдържащи лични данни на други лица, за които се изисква съгласието си. В този случай, собственикът на имота може да поиска от компетентните органи с искане за обща декларация с отнемането на лични данни на трети лица.

В допълнение към твърдения от къщата, купувачът преди сделката се препоръчва да се получи:

История на изпитвания, които се провеждат във връзка с избрания апартамент.
Информация за лица, които са поискали информация от регистъра на недвижимите имоти. Повечето от тези искания идват от нотариуса, следователят или съда.
В изявление на прехвърляне на собствеността. До този момент трябва да се обърне специално внимание. Твърде чести промени на собствениците, без логични обяснения могат да са показателни за възможна измама с апартамент избран.
Извлечение от съдържанието на документи за собственост, който определя списъка на документирани прояви на доказване на собствеността. Така например, в отчета като съставни актове посочи решението на съда и решителност, и продавачът е предоставил само един от тези документи. В този случай, трябва да се обърне специално внимание на автентичността на получените ценни книжа и да изиска липсващите елементи.
Извлечение от регистъра на неработоспособността или ограничена правоспособност на собственика. Този документ определя дали е възможно сделката с този конкретен продавач.
Кадастрален паспорт. Реалното разпределение на стаите трябва да бъде, както е показано в апартаментите на паспорт на плана. Незаконен реконструкция не е основание да претендира за възстановяване имот от добросъвестен купувач, но може да се превърне в претекст за насилствено връщане на апартамента в първоначалното му състояние. Но това ще изисква допълнителни пари, време и усилия.

Тъй като купувачът да докаже своята добросъвестност?

Основният аргумент на продавача, купувачът не желае да предостави всички документи, може да е индикация, че регистрирането на сделката, тези документи не са необходими. Наистина, Rosreestru не се нуждаят от всички по-горе списък на отчети и справки. Но в случай на анулиране на сделката, тези документи ще бъдат основният аргумент в защита на купувача, който ще трябва да докаже добрата си вяра сам.

За тази цел, на купувача ще бъдат задължени да предоставят писмени доказателства в съда е взел "разумни стъпки, за да се определи правомощията на продавача за прехвърляне на собственост." Тези мерки включват:

Проверка Vendor данни, включени в USRR (единичен регистър) на по време на сделка.
Проверете отсъствие в Единния държавен регистър на, притежавани преди съдебни спорове по отношение на отчуждения имот.
Идентификация причина, довела до появата на собственост от продавача.
Инспекция на имота преди сделката (факта, че проверката трябва да бъде документирана).
Индикация за обстоятелствата, които съпътстваха процеса на придобиване на имота и могат да доведат до купувача основателни съмнения, че да се правата на продавача отчуждените имоти. Такива условия включват следното:

честа смяна на собствениците на имоти в резултат на повтаряща препродажба;
подценява разходите;
спешността, с която собственикът се опитва да продаде имота и така нататък.

Има случаи, когато, след предварителна проверка на всички документи, на етапа на регистрация на сделката все още се оказва, че закупените от него апартаменти арестуван. Най-често такива ситуации възникват поради липса на професионализъм на лицата, които извършват тази проверка.

Ето защо, за да се избегнат възможни финансови загуби в резултат на неизпълнение на забележи факта на ареста, е препоръчително да се извършват плащания на продавача по банков път. Отдаване под наем на сейф на, купувачът може да бъдете сигурни, да върне парите, ако сделката по някаква причина не се състоя.

Съд конфронтация: измамени от собственика срещу добросъвестен купувач

Съдебна практика показва, че в дела срещу добросъвестен купувач съдебни решения често се прави в полза на засегнатата собственика. Това, от своя страна, означава, че възстановяването на собствеността на купувача. Подобна позиция на правосъдието се дължи на факта, че в повечето такива случаи, имотът е извън имота против волята на собственика, в резултат на престъпление. Например, когато апартаментът е продаден на фалшив пълномощно. За да се идентифицира лицето, което извърши такова престъпление, това не винаги е възможно, дори и в резултат на задълбочено разследване.

Ето защо, добросъвестен купувач е отговорен не само за собствените си действия, но и за избор на изпълнители и страните по договора.

Купувачът трябва да е наясно, че в случай, че сделката се считат за невалидни, той има пълното право да се позове на иск за възстановяване и компенсация на щетите директно към втората страна на споразумението - продавача.