Основните задачи и функции на фасилити мениджмънт в техническата експлоатация на съоръженията
Основни задачи и управленски функции Механизъм техническа експлоатация на търговски недвижими имоти
1 VPO "Пенза държавен университет по архитектура и строителство"
Формиране на пазара на управление на недвижима собственост в България започва в края на 90-те години на XX век. Този процес е допринесла за появата на търсенето на качествени помещения за офиси и търговски дейности. По това време, търговската употреба на имот ограничава продажбата или доставката на обичайното място за отдаване под наем без професионален мениджмънт. Към днешна дата, търговски инвестиции в недвижими имоти се смята за един от най-стабилните и печеливши. Поради факта, че бизнес процесите в пазара на недвижими имоти има своите специфични характеристики, различни от други фирми, не всички собственици са в състояние да управлява собствеността си, получаване на обезщетение от зоната, която може да бъде печеливша.
Материал и методи
След приключване на всеки проект за развитие, което включва проектиране, финансиране и изграждане на промяната на обект, идва друг много важен период - периодът на управление и експлоатация на недвижими имоти, създадена. Този период обхваща голям период от време на жизнения цикъл - целият живот на услугата сграда се отличава с участието на много и различни специалисти, значителна специфика на финансиране и организация на текущата работа. И това е в периода на експлоатация на собственика започва да получава доход от имота. [6]
Преди да упражнява дейността на имота, собствениците трябва да вземе решение: да се ангажират с самоконтрол, или да възложи тази работа на професионалистите.
Към днешна дата, тази сфера на дейност в България се развива активно. Има 3 области на бизнеса, от който идва формирането на управляващите дружества:
1. компания развитие след завършване на поеме от оперативните функции на дружеството;
2. Собственикът на имота ще организира структурни звена на принадлежност към тяхното управление на недвижими имоти;
3. консултиране компании предоставят услуги по управление на недвижими имоти.
За съжаление, за да се предскаже на ефективността на този или на управляващото дружество не може да бъде само в района, от който е образуван. Тук е необходимо да се вземат предвид множество фактори, които влияят на ефективността на управлението.
Property Management - цялостен подход за поддържане и подобряване на състоянието на обекта, предвижданията и организацията на неговото развитие, за да получи максималната възможна приходите от използването на обекта [4].
На Запад има следната класификация на зоните за управление на собственост на:
- Асет Мениджмънт (стратегическо планиране);
- Property Management (разработване на програма за управление на сграда с цел максимизиране на текущ доход);
- Фасилити мениджмънт (дейности, които да осигурят функционирането на инфраструктурата на сградата). [5]
В тази статия, ние се обърне внимание на последната посока.
Днес съществуват българските административни и бизнес услуги във всяка предприятие. Тяхната икономическа дейност се регулира от клаузите на модела. В този случай, основната цел на планирането е да се разпределят между стопанските единици за обем и съдържание на работата от гледна точка на тяхното изпълнение.
Инженеринг и оперативен мениджър в съвременните организации се променят особено. Главен инженер в търговския център днес може да се сравнява положението на "директор на операциите." По-рано главният инженер назначен хора с богат практически опит и притежава една от технически специалности. Подобряването на функционирането на резултатите от услуги в замяна на ръководни длъжности тези, чието основно образование допълнена образование в областта на икономиката и управлението, както на условията на конкуренция изисква не само специални знания и икономическо мислене. Освен това, като лидер, трябва да се разбере на правните въпроси, въпроси на управление на недвижима собственост и персонал. Управляващите дружества, които са ангажирани в дейността на търговските недвижими имоти, отдел замества оперативната служба [1].
Работата на специалистите е възможността да се оптимизират разходите за сградата и доходите, получени в резултат на доброто управление. Една от основните задачи, които ще увеличат сградата привлекателни за наемателите, е да се подобрят условията за намиране на наематели и посетители в сградата.
Етимологията на думата "Механизъм" идва от латинската facilitas - удобни, благоприятни. Latin-български речник (Санкт Петербург, и типография Trinquier Fyusno 1909) определя колко Facilitas лекота udoboispolnimost, готовност.
Механизъм за управление на координатите на физическото пространство с хора и работата на организацията, съчетава най-добрите принципи за управление с общ професионален и технически познания, за да осигури ефективното функциониране на оборудването и хората. [4]
Основната функция на фасилити мениджмънт е да се намерят начини за намаляване на вътрешните разходи за поддръжка и експлоатация на сградни системи, като същевременно се поддържа качеството на услугите на необходимото ниво.
За успешното изпълнение на тази функция, можете да разделите работата в тази посока по няколко ключови задачи, които трябва да бъдат:
1. По-ниски разходи за поддръжка на сградата чрез намаляване на средствата, вложени в строителните разходи;
2. За да се осигури комфортен престой в наемателите на сградата и посетителите, особено в поддържането на оптимални параметри на вътрешната среда;
3. Достатъчно време, за да се предотврати появата на екстремни събития в сградата, а когато те се случват - да се намали до минимум на материални и човешки загуби.
управление на оперативното обслужване обхваща значителен брой дейности за организиране на изграждане поддръжка и експлоатация на недвижими имоти. От техническа гледна точка, всички задачи, свързани. Особено важно е да ги изключите конфликт един с друг.
За разлика от експертите в управлението на недвижими имоти (домоуправител), въпреки идентичността на предмета на дейност (сграда и прилежаща земя и собственост комплекс), Фасилити мениджър използва различни модели за работа.
Нейните основни функции са:
1) участва в разработването на проекта за изграждане, контрол на спазването на планирането на бъдещето на сградата което я прави функционални отговорности;
2) организиране на рационално работата на персонала;
3) контрол на санитарно-хигиенните норми, организацията почистване;
4) Настоящият работата на инженерни съоръжения в сградата (сграда за осигуряване безопасността, надеждността на експлоатация на водоснабдителни и канализационни системи, топлина, електричество, газ, информационни системи);
5) поддръжка на противопожарна безопасност и сигурност на персонала, материалните активи;
6) организиране на всички видове ремонтни работи и мониторинг на изпълнението им;
7) взаимодействие с държавни и общински структури, които изпълняват контролни функции по отношение на организацията;
8) контрол на плащания за комунални услуги, чужди центрове за услуги, усилията за намаляване на оперативните разходи;
Механизъм за управление започва да се занимава с инфраструктурни проекти по време на подготовката на технически спецификации и архитектурен дизайн. Още в тези етапи трябва да бъдат предоставени всички възможности за комфортна работа на персонала в бъдеще. Основната цел на организацията е да се създадат работни места, максимално удобство сервизен персонал за извършване на дейността си, се избегнат ненужни движения и намаляване на разходите за труд за извършената работа.
Разположение на помещенията трябва да осигурява икономично използване на пространството и опазването на здравето на работниците. При планиране на офис пространството и разположението на работните места, които трябва да вземете предвид следните препоръки:
1. Единиците често са в контакт един с друг, трябва да се поставят в непосредствена близост до административната част;
2. Площта на отделните работни места трябва да отговарят на санитарните норми и характеристики на извършената работа;
3. Всички помещения за оперативно обслужване трябва да бъдат пуснати на непривлекателен и най-скъпите наеми райони. Достъпът до тези звена трябва да посочат на навигационната система;
4. Трябва да има зона за персонала отдих, малка кухня и маса с електрическа кана и микровълнова печка.
Налице е също така съоръжението ръководни функции включват почистване и поддържане на задоволително хигиенно състояние на помещенията. Чрез почистване може да участва като постоянни служители и работещи на свободна практика за почистване на услуги (договор) за извършване на основно почистване, миене на прозорци, почистване на сняг, озеленяване балансовата.
фундаментална дейност Фасилити мениджър е намаляването на оперативните разходи на организацията. Първият се състои от оптимизиране на икономиите на енергия и използването на по-евтини услуги, специализирани организации, а не съдържанието на собствения си персонал.
Значителни икономически ефект може да доведе до спестяване на енергийни ресурси. цени на енергията са постоянно повишаващите се по целия свят. В този случай, основните принципи на топлинна и електрическа енергия икономика значително ще намали оперативните си разходи.
Цената на топлоизолация по отношение на стойността на цялата сграда значително малък, но действието на основните разходи се пада на отоплението. Във всяка сграда има топлоснабдителна система. Надзор на подстанцията е необходимо не само да се провери входящи фактури, но също така и да се предотвратят сериозни санкции. При температура от нормативен обхват, ще бъдат третирани като не-оптимален разход на топлина. Друг начин за спестяване може да бъде намаляване на температурата на потока по време на топенето на снеговете и по време на отсъствието на персонала на работното място търговски център: през нощта или през почивните и празничните дни. Третият метод ще осигури значителна икономия на топлинна енергия в случай на външна топлоизолация на фасади и качествени Инсталиране на Windows в сградата. Загубите на топлина зависи основно от топлинните-защитните характеристики ограждащи конструкции: стени, прозорци, подове. Фибростъкло слой с дебелина от 10 см на топлоизолиращи капацитет замества 400 cm бетон, зидария 160 см, 100 см газирани, 45 cm борова дървесина.
Термична свойства стени оценява резистентност пренос на топлина. съпротивление на топлопреминаване показва колко топлина ще премине през един квадратен метър на заграждащи структура за дадена температурна разлика:
Q - е количеството топлина, която губи 1 кв.м. предпазна повърхнина (W / m.);
АТ - разликата в температурата между външната и стаята (° С);
R - е съпротивлението на топлина (° C / W / m.).
Съвременните прозорци може да намали загубата на топлина от прозорци с близо два пъти.
Таблица 1. загуба на топлина прозорци на различни дизайни когато АТ = 50 ° С (външна темп. = -30 ° С, Tvnutr. = 20 ° C)
Легенда:
• четни в легендата показват разликата в остъкляване на въздуха в mm;
- Символът Аг означава, че разликата не е запълнена с въздух, и аргон;
Прилагането модерен остъкляване (двоен стъклопакет, топлоизолация стъкло и т.н.), с ниска температура затопля система, ефективна топлоизолация на защитни конструкции може да намали разходите за отопление с 3 пъти.
Второто важно и двете по-голямо значение и стойност, консумирани ресурси е електричество. През последните години, използваната енергия да се използват различни тарифи в зависимост от времето на деня, потреблението на електроенергия през нощта е по-евтино. Ако някой смята, че ситуацията по пример на търговския център, е възможно да се премине на частичното отоплението на климатичната система на. Също така, значителни икономии на енергия позволява използването на енергоспестяващи технологии (LED лампа с ниска консумация на енергия, Фотоклетки) - 93% в сравнение с лампи с нажежаема жичка, 90% в сравнение с халогенна лампа и 66% в сравнение с флуоресцентна лампа [8].
Както може да се види от тези два примера, проблемът за спестяване основният ресурс днес решен. Отчитане на потреблението на ресурси, ефективно използване на отоплителни системи, изолация на сгради, използването на енергоспестяващи технологии помощ за намаляване на разходите чрез спестяване на ресурси.
Увеличението на печалбата също може да се постигне чрез включване към решаване на проблемите на работа на специализираните организации, а не от служителите сили. Като пример, организацията на службата за сигурност в търговския център. Цената на услугите на частни организации за сигурност, групи от физическа защита е от порядъка на 52 стр / час. В този случай, цената на 1 защита след време за търговски център може да се изчисли, както следва:
30 дни х 24 часа х 52 р. = 37440 стр.
сервиз услуги за управление на организацията до голяма степен се свежда до координира усилията на тези звена за постигане на конкретни цели. Само в случай на безпроблемно функциониране е възможно да се намалят вътрешните разходи на организацията. Това трябва да бъде ключов елемент в работата на услуги за управление на специалист услуги.
В ерата на модерните технологии, липса на ресурси, повишаване на изискванията на потребителите, организацията е трудно да се оцелее силна конкуренция, без намаляване на постоянна цена. Вътрешните Намаляване на разходите за поддръжка и експлоатация на сградни системи не трябва да водят до влошаване на качеството на услугите. Това е ключов момент в дейността на управителя на съоръжението.
Въз основа на гореизложеното може да се направят следните изводи:
2. Основната задача на фасилити мениджмънт е компетентната организация на техническата експлоатация на процеса, чрез намаляване на разходите при запазване на качеството на услугите на необходимото ниво. Използването на съвременни системи за остъкляване и изолация на защита на проекти може да намали разходите за отопление от 3 пъти.
3. С цел да се оптимизира използването на енергийните ресурси, необходими за да се стегне законно стандартите за консумация топлотехническо на търговски сгради. В този случай, за целия период на действие на спестяванията на сградата ще бъде значително количество.
4. Увеличението на печалбата също може да се постигне чрез включване към решаване на проблемите на работа на специализираните организации, а не от служителите сили. На примера на организацията на вътрешните служби за сигурност с участието на частни организации за сигурност покаже възможността за намаляване с 25% на разходите.
Khrustalyov BB Ph.D. Професор, ръководител на катедра. "Икономика, организация и управление на производството" FGBOU UVPO "Пенза държавен университет по архитектура и строителство", Пенза.
Baronin SA Ph.D. Професор по катедра. "Експертен опит и управление на недвижими имоти" FGBOU UVPO "Пенза държавен университет по архитектура и строителство", Пенза.
Ние Ви донесе списания, издавани от издателство "Академията за естествени науки"
(High импакт фактор RISC, списания теми, обхващащи всички области на науката)