Какво става, ако наемателят е напуснал имота
Бизнесмените, чиято основна дейност е свързана с доставката на недвижими имоти често са изправени пред ситуация, в която наемателят има финансови затруднения, а той не е в състояние да плаща наема. Говорете за това как търговците в този случай е по-добре да се държи и да се опитаме да дадем някои съвети, за да се намали рискът на лизингодателя от страна на наемателя на имота, оставен от лечението в тяхна полза.
Развиваща се в ляво на отношенията на собственост наемател може да се види от няколко позиции. В този случай, ако наемателят напусна неизпълнените задължения, можем да говорим за възможността за право на задържане (§ 4 сек. 23 от Гражданския процесуален кодекс). Нещата наемател, останали в помещенията под наем може да се счита изоставена (чл. 226 от Гражданския процесуален кодекс). В допълнение, операции наемодател наемател с имот могат да бъдат квалифицирани по отношение на действия в чужда интерес, без поръчката (Sec. 50 от Гражданския процесуален кодекс). Нека разгледаме всеки един от тези бази подробности.
Наемателят спрели да плащат наем
Нека разгледаме типичен за днес ситуацията, когато наемателят спира плащането на наема. В първия етап, страните ще се опитат да разрешите този проблем в преговорите, вероятно на лизингополучателя се предоставя разсрочване или вноска на плащане, да направят временна отстъпка. Ако ситуацията не се подобри, наемодателя ще се стреми да прекрати договора. Като правило, за този случай наемодатели предвиждат odnostoronknego отхвърляне на задълженията си, произтичащи от договора за наем, по време на продължителна или повторно нарушение на условията за плащане на наем.
Ако такава възможност не е предоставена от наемодателя, той се озовава в трудно положение, тъй като някой от неговите действия по отношение на помещенията, в този случай би било в нарушение на законодателството, което защитава интересите на наемателя дори и срещу собственика му подаде на имота под наем. В действителност, на наемодателя в тази ситуация има само два начина - да се обърнат към съда с изискването да прекрати договора за наем или да изчака до края на мандата си. Освен това, по отношение на краткосрочни договори, като се вземат предвид времето, необходимо за съдебни производства време, чакането може да бъде предпочитан вариант. Най-малкото, ще бъде възможно да се запишете на съдебни разноски.
Ние държим на имота
В съответствие с чл. 359 от Гражданския процесуален кодекс на Република България в случай на неизпълнение от страна на длъжника в периода на искането за плащане, наемодателят може да държи нещата до съответното задължение, няма да бъдат изпълнени. По този начин, правото на приспадане може да бъде разделена на общата гражданска и специализирана (бизнес). Обща гражданска - надясно, за да задържим неизплатените елемента. Например, химическо чистене, има право да не се връща на клиента принадлежи на палтото си, докато платежните услуги, изброени в договора. Специален (бизнес) право на задържане по-широк. Например, ако наемателя и наемодателя, в допълнение към договора за наем, подписан още и споразумението за доставка, наемодателят има право да задържа стоката да бъде доставена на лизингополучателя, преди плащане на наем.
Кредиторът може да запази в притежанието си на нещо, което, независимо от факта, че след това нещо влезе в негово притежание, тя е придобила правата на трето лице. Т.е. продажба за всички останали активи в офиса, в този случай, наемателят не може да помогне за спасяване на имуществото му.
За законна причина да провеждате изпълнението на три условия:
- имотът трябва да бъде заемодателя (в този случай, на наемодателя) законно;
- длъжника (в този случай, на наемателя) трябва да бъдат просрочени договорно задължение за кредитора;
- имот в началото на задържане трябва да принадлежат на лизингополучателя.
Имайте предвид, че е в неизпълнение, наемателят може в тази ситуация, отидете на злоупотребата, например, сключени със задна дата на лизинг или ескроу на изоставен имот в помещенията под наем.
Ще бъдат депозирани при трета страна
По-точно, ние се опитваме да продават. Тъй като в този случай се сблъскват с основния проблем на задържане. Проблемът, по наше мнение, се намира в тежка, сложна и доста скъп начин за щети, дължащи се на имущество, притежавано. В съответствие с чл. претенция 360 CC България кредитора, държейки нещо, удовлетворен от стойността си, до степен и по реда, предвиден за удовлетворяване на претенции, обезпечени със залог. Възбрана на ипотекирания имот - достатъчно процес отнема много време. Възможно е в съда и извън съда. Въпреки това, удовлетворението на ипотекарния кредитор за сметка на ипотекирания имот, без да се обърнат към съда (extrajudicially) се допуска само със съгласието на залогодателя и заложния кредитор. Такова споразумение може да се въвежда отделно или са включени в договора за залог. Това споразумение предполага определянето на предмета, което означава, че списъкът на имот, който се превръща извънсъдебно възстановяване. Поради това, възможността за включване в договора за наем за извънсъдебните възбрана на задържаната Имотът се оспорва. Това по същество означава, че на практика без съгласието на наемодателя наемател провеждане собственост не разполага с оперативен капацитет или да го превърне в тяхна полза, или продажба на трети лица. Това изисква спазването на доста тромаво процедура, състояща се от две фази. На първо място, позоваването на съда, и второ, на организацията на публичния търг. Всичко това отнема време и допълнителни финансови разходи. В допълнение, ако наемателят ще започне активно да се противодейства на това е да участва в заседанията, оспорване на оценката, и да използвате други права, предоставени от действащото законодателство, процесът може да се забави значително. Въпреки това, дори и ако това не се случи, а собственикът не се интересува от съдбата на имота проведе в най-честите случаи (когато помещението е офис мебели или останките неликвидни стоки), тази процедура е елементарна нерентабилни. В резултат на процедурните разходи, ще бъде по-малка от сумата, която може да бъде получена от продажбата на имота на наемателя.
По отношение на задържане може да направи основното заключение: задържането на правната практика нещата наемател се намалява само за стимулиране на длъжника, като го накара да изкупи неговите неща от заемодателя. За да направите това, трябва да има икономически интерес от страна на длъжника притежава именно в това, в противен случай холдинг губи значението си.
изхвърлени неща
"6.17. Наемодателят има право да се разгледа в ляво в стаята след изтичането на срока за наем наемателите като изоставени, ако наемателят не успее да информира своевременно за наличието на неговия интерес към имота. "
Действия в нечий интерес
Това правно основание за действие с лизингодателя, са в наети помещения от наемателя от гледна точка на правната логика на има някои пропуски. Наемодателят не е представителна, не отговаря на изискванията на поръчката, не се сключва с наемателя, нито договор за комисионна или договор агенция. Действия с наемодателя на наемателя напуснали имота, при определени обстоятелства, може да се дължи на действията в нечий интерес, без поръчката. Въпреки това, в този случай, има редица функции, някои от които не се счита в нашата правна структура. Така че, в този случай, се приема наличието на законните интереси на лицето, в чиято полза е извършено действието. Въпреки наемодател работи под несигурност. В "липсва" на наемателя на наемодателя не може да определи каквото нито неговите намерения или му наличие на интерес по отношение на собствеността, оставена в стаята, без действителни или вероятни намеренията му. Човек може само да се предположи, че наемателят като собственик има интерес от запазването на тяхната собственост.
Тази несигурност от страните може да се оттегли частично да включва лизинг на договорена състояние.
"5.2.9. По отношение на всякакви стоки или друга собственост на наемателя и / или каквито и да било делими подобрения, които не са отстранени от наемателя към края на срока на лизинговия договор и в нарушение на точка 5.2.8 от настоящото споразумение, -. Домакинът има право да ги отстрани от мястото, както и себе си или прехвърляне на трети страни се запази.
Всички разходи, направени от Наемодателя в такова отстраняване и съхранение трябва да бъдат възстановени от наемателя. "
Основният проблем в този случай, както и задържането, е предположението за наличие на интерес на наемател в имота наляво към тях. Ако такъв интерес не е налице, тогава резултатът ще бъде същият, както при правото на задържане - допълнителните разходи, извършени от лизингодателя, без никакви ясни перспективи за тяхното възстановяване.
За да се сведат до минимум рисковете в този случай могат да бъдат предоставени в опцията договор за изпълнението на изоставеното имущество. В случай на дълга наемател на наемодателя държи пари в брой за погасяване на задълженията на получените средства. Останалата част се прехвърля на наемателя.
Как по-добре да се направи?
Много търговци, хазяи има един въпрос: "Как най-добре да се процедира, ако наемателят е отишъл и хвърлил своята собственост?". Този въпрос чуваме достатъчно често. Така че, въз основа на съществуващата практика, можем да препоръчаме на наемодателя да се включат в договорите разпоредби, които определят как оставени изоставен лизингополучателя. По-специално, чрез осигуряване на предоставянето на лизинг, който е даден в пример 3.
"6.17. Наемателят се задължава в рамките на условията, определени от този договор, за да се отстрани своята собственост. Всички наляво от наемателя на помещението, след изтичане на крайния срок за отстраняването им Имотът се счита за изоставена от наемателя, ако той не е информиран предварително за наемодателя от наличието на личен интерес в този имот. Наемодателят има право, като се ръководи от нормите на действащото законодателство, определят съдбата на имота изоставени от наематели. "
В случая с липсващите наемателите е тази разпоредба ще помогне да се избегне голяма част от проблемите, които възникват в такива ситуации.