Как да спечелим пари за покупка и продажба на апартаменти

`Spekulyatsiya` - така бих нарекъл услуги за спешно изплащане на апартаменти в края на 80-те години. Но в началото на 90-те до началото на ширещата приватизация на жилища тези дейности пуснати в експлоатация, и нарекоха `biznesom`. Тя се появява по време на първата агенция за недвижими имоти започнаха да купуват апартаменти в населението. И да печелите пари.

- Пазарът започва да се развива през 90-те - вече собствениците на жилища се обърнаха към брокери с искане за закупуване на апартаменти с цел преодоляване на неочаквано срещани финансови затруднения. Причината - липсата на стабилно търсене за апартаменти, както и широка гама от стойността на имота - казва маркетинг директор на Бюрото на агент по недвижими имоти `002` Олга Pobedinskaya.

Но наистина бързото развитие на пазара днес настъпва. `Широкото спешно обратно изкупуване, получени за последните две години, поради високи темпове на растеж на цените на nedvizhimost` - добавя Андрю Skoptsov, заместник-директор, ръководител на отдела за продажби Academy` Status`.

Защо сега? Фактът, че първият етап на формиране на пазара на недвижими имоти, а перспективите са неясни, инвеститорите се страхуват да инвестират парите си в покупка на квадратни метра. След това, когато цените нарастват, инвеститорите смятат, че растежът ще продължи много дълго време и ще надмине всички, дори и най-смелите прогнози, предпочитам да не се притеснява изобретяването и изграждане на най-ефективните инвестиционни схеми в квадратни метра, и да действа, както се казва, `челото `. Апартаментът е закупен по пазарна стойност към момента на покупката, а след това остана с известно време (в най-добрия случай, инвеститорът получава допълнителен доход от отдаване под наем на живите за отдаване под наем пространство), и след това препродадени при добив, в пряка зависимост от равнището на цените. Това е най-простият и `topornaya` схемата инвестиции в недвижими имоти. Като цяло, на инвеститора в този случай, не прави нищо, но просто успешно (или не) се вписват в пазарните условия, като влагат пари. В допълнение, той не разполага с възможността за управление и намаляване на рисковете: ако пазарът изведнъж се срине (и като практика показва на света, то се случва доста често), загубите могат да бъдат много, много сериозни.

Днес, тази схема все още е популярен, но броят на фирми за недвижими имоти и брокери са скептични, че растежът на цените на жилищата през следващите години ще бъдат същите като в предишните. текущото ниво на цените сега вече премина всички възможни граници. Някои експерти дори прогнозират, че рухването на пазара на жилища в близко бъдеще.

Така че, в случай на ценова стабилност печелят на квадратен метър няма да работи? Е, защо не! Само че това не е достатъчно просто да се ангажират с `sobiratelstvom` пари - инвеститорите ще дойдат да инвестират парите си по-съзнателно, като инвестира в пълноправен бизнес.

Един такъв `biznesov`, които формират около инвестициите в квадратни метра, е дейност на спешно закупуване на апартамента. По-голямата част от играчите на този пазар - най-голямата агенции за недвижими имоти и банкови институции, които нямат проблеми с привличането на финансови ресурси, както и като богат опит и клиентска база. Въпреки това, той остава в място на пазара за частни търговци. прага за влизане е ниска, но потенциалната печалба може да бъде много добра помощ за други неща. И, като напомня Андрю Skoptsov, съществува практика на временно сдружение на физическите лица за конкретна сделка ( `skidyvanie`).

Разбира се, да се разгледа на бизнеса като основен вид дейност не е необходимо. Фирмите, които се занимават с откуп, обикновено работят с други сделки в сектора на недвижимите имоти. Въпреки това, и частни играчи, също.

По същество брокери и по-големите инвеститори от банковия сектор. Въпреки това, не е необходимо да се направи заключението, че човек, който има пари и който иска да се занимава с спешно закупуване на апартаменти, какво да се хване на този пазар. Експертите знаят много съюзи, където инвеститорите басейн на агенция, която разполага с достатъчно собствени средства за организацията на този бизнес, но има богат опит и клиентска база. В тази ситуация, инвеститорът е в състояние да инвестират повече пари и да получите обратна връзка и недвижимост - увеличаване на таксите за транзакции. `Действа като посредник в продажбата, агенцията печели от 4 до 10% от реално количество sdelki`, - каза заместник-генерален директор на nedvizhimosti` Централна агенция Sofiyaskogo` (CAN) Борис Морозов.

Кажете, не е печеливша? И тук и там. В крайна сметка, за спешността продавачите правят голяма отстъпка за пазарната стойност на придобитото обект. Размерът на отстъпка ще варира в зависимост от обстоятелствата (състояние на пазара, на привлекателността на апартамента, условията, при които е необходимо да се извърши транзакция, амбициите на продавача и така нататък. д.). `Отстъпката може да бъде различен, - прессекретарят на" Сити-XXI Vek` Сергей Liadov. - По време на растежа на пазара, тя може да бъде по-малко, в периода на спокойствие - напротив, се увеличава. Но средно, неговия размер - не по-малко от 20% `. Според интервюираните експерти, като правило, купувачът може да постигне отстъпки от 30-35%.

Печалба инвеститор може да варира значително в зависимост не само от размера на отстъпката, но и от неговите действия. Като цяло, този инвеститор има два варианта за печалба. Първият път, когато изкупи имота веднага препродадена на нов собственик. В този случай, печалбата на инвеститора е разликата между цената на обратно изкупуване и пазарната стойност към момента на обратното изкупуване. Според изчисленията на печалбите Олга Pobedinskaya от такава операция може да достигне 50% от инвестицията. Понякога нов продавач поставя един апартамент при максимална цена, както и в очакване на купувач. `След това, - казва Олга Pobedinskaya - план за продажбите се увеличава, но ако апартаментът е купен евтино, то расте и се pribyl`. Вторият вариант закупен апартамент за продажба веднага, но след известно време, който позволява на инвеститора да се правят пари, освен получаване на отстъпка и на общото нарастване на цените на жилищата. "През последната година в Москва е имало практика на продажба на обратно изкупените апартаменти за две до четири месеца след закупуването на печалба в размер на до 50%", - казва Андрей Skoptsov.

Можете да си купите апартамент и пари на заем, но достъп до тези ресурси за `chastnikov` почти затворена. Но големите компании могат лесно да си позволят да донесе `deshevye` пари за разширяване на бизнеса. `В случай на печалбите на ливъридж ще бъде 3-4% по-нисък - около лихвените проценти по краткосрочните заеми са се развили в Moskve`, - казва Андрей Skoptsov. Но Борис Морозов - яростен противник на използването на заемни средства: `недвижими имоти често закупени на собствени средства - казва експертът. - Фактът, че днес предложения от финансови институции на кредитните условия са изключително неблагоприятни. Високите лихвени проценти не позволяват фирми и кредит, за да вземат и да се получи желаната pribyl`.

Да предположим, продава спешно изложени плоски, чиято пазарна стойност е 200 хиляди долара ( `odnushka` близо Трети околовръстен път). Инвеститор не мога да се съглася с продавача около 30 процента отстъпка. Така че, апартаментът ще бъде купен за 140 хиляди долара. След две седмици, тя може да бъде препродадена на пазарна цена плюс 2% (среден ръст на пазара - 1% на седмица), който е за 204 хиляди долара. Поради това, връщането на инвеститор на инвестициите ще бъде 45,7% (64 хиляди долара). Не е зле! Но може би още по-, ако продавате апартамент наведнъж, а година по-късно. В този случай, ако се предположи, че цените ще се повишат с 2% на месец (прогноза) за годината е 24% ръст, а след това, апартаментът ще струва 248 000. Печалба количество инвеститор препродажба до 108 хиляди долара, или 77.1% от инвестирания капитал. Плюс това, този апартамент може да бъде взето за една година в под наем за $ 600 на месец, печелейки още 7200 долара, което ще увеличи печалбата до 82.3%. От друга страна, рисковете от тази схема е много по-високи. На активно развиващ се пазар да правят такива инвестиции не са само печеливши, но много печеливши, но в случай на заплаха от стагнация или срив в цените на подобен начин на тази инвестиция трябва да се подхожда с повишено внимание.

Разбира се, ако това е легален бизнес, печалбите трябва да плати 13% данък. В първия случай, тази сума ще бъде равна на 8320 рубли, а във втория - 14 976 Разходи за осъществяване на сделката е малък: Андрю Skoptsov ги оценява в 300-500 долара.

Спешна продажба воля?

Всичко това изглежда, разбира се, много интересна и привлекателна. Но къде е най-много доставчици, които искат спешно да се отърват от собствеността си? Не пресъхват в някакъв момент на пазара?

Изчислете обема на сделките, експертите се затрудняват. Независимо от това, те са уверени, че тези търговци са били, са и винаги ще бъдат.

- Продавачите са хората, които са изпаднали в критична ситуация. Това не е непременно нещо негативно. Например, човек се нуждае от пари за сватбата на дъщеря си, и е имал няколко апартамента. Тогава няма нищо спиране да продаде един от тях. Тъй като хората винаги ще получат в трудна ситуация, доставката на такива апартаменти ще бъдат винаги, и със сигурност ще има такива, които са готови да купуват евтини апартаменти, - казва Иля Konishchev, ръководител на междубраншова отдел на компанията "Miel Nedvizhimost`.

Въпреки това, той е по-скоро крайна гледна точка. Както се вижда от прости изчисления, печалбата на инвеститора е толкова голямо, че може да работи на апартамент за дълго време - ако, разбира се, ако цените започнат да падат. Тук Сергей Liadov прогнозира умерен растеж на пазара, но предупреди, че в някакъв момент, предлагаме капка: `Спешното изплащане на апартаменти ще продължи да съществува. Въпреки това, тъй като развитието на пазарните отношения в страната са все по-често, за да получите банковите продукти, които ще дадат възможност на хората да се бързо да издаде на кредита в трудни житейски ситуации и да не прибягват до такива екстремни степен, тъй като продажбите kvartiry`. Но когато това се случи, аз не знам, уви, не. Дори самите банкери.

Коментирай "Как да спечелим пари за покупка и продажба на апартаменти?" Форум →