Как да продаваме търговски обект

Всяка година SKB Kontur е провеждане на конкурс, за предприемачи "Аз съм бизнесмен", той включва стотици бизнесмени от различни градове на България - от Калининград до Владивосток.

Благодарение на конкуренция, ние сме създали колекция от вдъхновяващи бизнес истории, разказани от хора, които трансформират малки стартиращи фирми в успешни компании.

Техният опит и съвети ще бъдат полезни на всеки, който мисли за започване на бизнес.

За начало трябва някои предпоставки: една идея, малко пари и най-важното, желанието да се започне

Продажба на търговски недвижими имоти - един дълъг и сложен процес, с участието на изплащането на значителни ресурси на държавата под формата на данъци. много собственици използват разнообразни възможности за структуриране търговски сделки за данъчна оптимизация. Помислете за най-често срещаните.

Вариант едно: продажба на обекта нерентабилни компания

Разбира се, от гледна точка на спазващите закона данъкоплатец на възможно най-добрия начин да се продаде търговски имот е с директни продажби сделка с плащане на всички дължими данъци. Например, ако обектът се продава индивидуално, той трябва да внася в бюджета 13% от стойността на сградата или помещението, в случай, че този човек е собственик на имот в продължение на най-малко пет години. Въпреки това, като правило, на практика, евтин български обект стойност до 100 млн. собствен IP. Ако SP не използва съоръжението за техния бизнес, той е длъжен да заплати на същия 13%.

Ако съоръжението е било използвано за IP бизнеса, ще трябва да плати 6% от стойността или 15% от разликата между приходите и разходите. Ако собственикът на обекта е фирмата в опростена данъчна система не може да плати ДДС. Въпреки това, използвайте този формуляр само една малка фирма, приходите от един обект, който не надвишава 120 милиона рубли. годишно. Големи търговски площи предполагат по-голям оборот, а продажбата им е необходимо да се плати ДДС, данък общ доход и 13% от баланса на дивидент за собственика на приходите от продажбата.

Като правило, собствениците на търговски недвижими имоти предпочитат да минимизират разходите си, така че за сделката с помощта на компанията заедно с натрупаните загуби. Обектът се прехвърля в структурата на губещото на баланса, и тя вече се продава на обекта. По този начин можете да спестите 20% от данък общ доход. схема недостатък е, че такава структура да работи на загуба има не всеки предприемач, все още трябва да плащат с всички други данъци и такси.

Вариант две: в брой продажби през клетката

Един от най-често срещаните варианти за структуриране на сделки за покупко-продажба на недвижими имоти все още остава много рисковано начин, включващ трансфера на пари в брой от купувача на продавача.

Това се прави по следния начин: продавача официално продава недвижими имоти на по-ниска цена (например, на цена, която е платил при покупка, тя може да бъде добавен към допълнителен капитал в резултат на подобрения в съоръжението), останалата част се заплаща в брой по банков клетка. Продавачът и купувачът се влагат пари в сейф, и продавачът ги получава веднага след като там е собственост на купувача на обекта на продавача.

Тази схема, като цяло, е незаконно и изпълнен с големи рискове по време на сделката. Има случаи, когато мошеник, купувачът получили собственост на обекта и в същото време е далеч от парите на клетката. От друга страна, един уважаван купувач, в случай на проблеми на обекта, няма да може да разчита на пълната възстановяването по съдебен ред. В същото време тази схема е от полза на купувача, който е в ръцете на голямо количество пари в брой, за да докаже законния произход, на която той не може.

Вариант три: структуриране на сделката, чрез продажбата на Ltd.

Вариация на предишната версия на "сивата сделката" е продажбата на даден обект чрез прехвърляне на акциите на OOO. В такава схема, не трябва да плащат ДДС (и ако парите се прехвърлят през клетката, за данъците, можете да спестите дори повече).

продажби Вариант чрез компанията се дължи на това, че той не е продал имот, а компанията, в баланса на която той зависи. Тази схема е популярен с продажбата на малки търговски недвижими имоти на стойност около 100 милиона рубли. но включва значителни рискове, поети от купувача. В случай на проблеми, и измама от страна на продавача, Съдът не може да го разгледа като добросъвестно купувач. В края на краищата, той не е придобил обекта, а акциите на компанията.

Вариант Four: продажба на няколко SP

Доста често в българската практика, ние се сблъскваме със ситуация, когато с цел оптимизиране на данъчно облагане на големите търговски недвижими имоти, собственост на някои протеазни инхибитори (или две, или дори пет). Всички ПИ работят върху "опростената данъчна система", в резултат на продажбата на даден обект, след като всеки от продавачите плати данъка в малки количества.

Подобна схема е изпълнен с рискове: купувачът не искам да имам винаги да се справят с няколко собственици наведнъж, защото всеки един от тях по един или друг начин, може да повлияе на хода на сделката.

Вариант Five: превод на обекта в ZPIF

Продава имот с продавач може да образува затворен тип фонд (CUIT), на която баланса и се прехвърля в една сграда или помещение. Купувачът придобива в този случай не е обект, а дяловете на фонда. По този начин, сделката не води до необходимостта от плащане на ДДС.

Такова изпълнение не е много благоприятен за купувача, целта на което е предположение, т.е. бързо препродажба обект с помощта на верига структуриране на сделката. Работата е там, че с предмета на баланс FTRA може да отиде директно на собственика или да се стигне до SP Balance (LLC) единствено чрез продажба. В този случай, за да плати ДДС все още има. Този вариант на структуриране на сделки се случи, докато доста рядко. Въпреки това, тя дава предимство в продажбата на сграда или помещение басейна на инвеститорите (всеки от които може да стане собственик на дяловете на фонда) и практикува нашия kraudfandingovoy AKTIVO платформа.

Артър Ustimov. COO kraudfandingovoy сайт AKTIVO