Как да отворите едно легло и закуска в апартамента - бизнеса с недвижими имоти - к

Текст: Сергей Berezin снимка: Алексей Aleksandronok

Въведете мини-хотел, местоположението му и наличието на "Акценти" - това са основните критерии при избора на общински апартаменти под този бизнес.

Какво може да бъде по-добре за икономични туристи, отколкото евтин хотел в центъра на града с уютна атмосфера? И ако има търсене - отглеждане на оферта. Някои общински жилища в центъра на града имаха възможност за нов живот - този път като мини-хотели. Но създаването им зависи от много условия.

Стартиране на бизнес

От икономическа гледна точка, превръщането на общински апартаменти в мини-хотел ви позволява да "премахне" на квадратен метър значително повече приходи, отколкото 5-7% годишно, като че ли този апартамент се предава в дългосрочен жилищен лизинг. "Като цяло, болницата" за хостели характеристика марж от около 30% с нетна печалба от около 1 милион рубли. на година ", - се посочва в доклада, изготвен от Igorem Vnukovym. Истинският норма на възвръщаемост на даден имот зависи от много фактори, най-важното от които е процентът на заетост, което, от своя страна, се определя от местоположението на обекта, качеството на услугата и ценообразуване политики на собственика.

"Един от начините да се намали срокът на откупуване е възможността да напусне апартамента в хостела в жилищния фонд, без да ги прехвърлят към статута на търговски помещения, - казва директорът на" имоти Technology Реал "Вадим Gavrilenko. - Необходимо е да се организира правилно отношенията наем между собственика на имота и на юридическото лице контрол на мини-хотел, който е юридическо лице в Хартата имаше точка за отдаване под наем на обзаведени стаи OKVED 55.23.3. В същото време да могат да спестят до 30% от разходите за комунални услуги не се изисква, за да се свързвате с монопола на мрежата. В допълнение, това е възможно да се поддържа нивото на данъка върху недвижимите имоти за жилищни помещения, която е по-ниска от тази на офиси и сгради. "

Изборът на модел

Бизнес модели за мини-хотел има най-малко три. Първият вариант - това е една малка копие на "големите" хотели, докато се запазят основните му качества - на рецепцията, на дежурния персонал, помещение за сервиране на закуска, и дузина други стаи с оборудвана

бани. На територията на общински апартамента на бизнес, като правило, не е възможно да се организира, и реалността на такива мини-хотел са създадени на базата на търговски помещения, заемащи цели етажи или отделни малки сгради. Този формат изисква значителни инвестиции, както и наличието на предприемач опит в организирането на мини-хотели.

За успеха на хотела е много важно добри съвети. Присъствие в хотела някои "Акценти" вероятно помнят по-добре от безлични обновяване - държите под око апартамент за мини-хотел, струва си да се има предвид този фактор.

Поради това, на практика, на общински апартамент или общежитие обикновено се получава микроскопичен версия на имота. Чрез преобразуване се има предвид една секунда по-малки апартаменти, разположени студия, всяка със собствена кухня и баня площ, но всички те споделят една обща коридор и достъп до стълбата. В Петербург общински обикновено се поставя между две и пет такива студия - в зависимост от кадри.
И за извършване на стопанска дейност, както и целевата аудитория, и "апартхотел" на хотел варират в широки граници. През последните често не разполагат с все по-сегашната численост и настаняването и напускането се извършва в предварително договорено часа. Този тип мини-хотели е съсредоточена основно върху семеен туризъм, тъй като е възможно да остане с децата, а ако искате - подготви своя собствена храна.

Като цяло, хотелиерския бизнес на базата на студията е много подобен на Дневни апартаменти под наем, като единствената разлика е, че студиа са по-компактни и са събрани на едно място. Тази форма на бизнес костюм бизнесмен, който не е готов да се посвети мини-хотел през цялото време. Според закона за управление на "апартаментен хотел", а собственикът може, без юридическо лице, сключване на договори с гости краткотрайни наем.

Хостели, напротив, представляват дружеството "непрекъснат цикъл". Те са предназначени за млади туристи, които само се нуждаят от място за спане. Брой на обичайно местопребиваване в стаята не повече от 5:56, въпреки че в хотели в Европа, има 20 двойни стаи. High "гъстота на населението" предполага наличието на администратора на работа, която контролира населението на гости, организиране на закуска, поддържане на реда и чистотата. В зависимост от размера на хостела, се занимава с почистване или администратор, или камериерката. Мощността се ограничава до закуска в общата кухня, а в останалото време можете да направите чай, кафе.

Специфична приходи с "м" в управлението на общежитие обикновено е по-висока от тази на "апарт-хотел" на едно и също ниво на комфорт - за по-плътна "население" Въпреки това, първите големи режийни - дължащи се на разходите за персонал, обемът на перална почистване, организиране мощност. Но при откриването на бизнес разходите за отваряне на общежитие може да бъде по-евтино и по-бързо, отколкото на "апартаментен хотел". Тъй като не е необходимо да се извърши коренно преустройство на апартамента с подреждането на допълнителни бани и кухни. Това се случва, че когато един успешен план етаж тя не може да започне, ограничаване само на помещенията в ремонт. Как скъпи ремонти? За стария фонд на разходите за адаптиране на "убит" апартамента в щата ремонт на европейско качество в диапазона от 30 хиляди души. Разтрийте. на кв. т. на "безкрайност".

Когато създавате "апартхотел" не успее без реконструкция. Както във всички други случаи, е необходимо да се преговаря официално, в противен случай апартаментът ще бъде по-трудно да се продават в някакъв момент в бъдеще. И в случай на комунални катастрофи с участието на щети на съседите, наличието на неразрешен реконструкция ще направи собственик на мини-хотел от виновната страна.

Бизнес гъвкавост най-много победи "апарт-хотел", тъй неблагоприятни пазарни условия, тя може да се превърне в дългосрочна режим жилищен наем. Хостел - машина, която винаги трябва да е "на пълни обороти", а ако броя на гостите падне под определено ниво, възможността за загуби в резултат на постоянните разходи на обслужващия персонал.

Критерии за избор на апартаменти

При избора на апартамент за мини-хотел, вие първо трябва да се обърне внимание на местоположението и достъпността на железопътните гари, летища и метростанции. Разбира се, в центъра на града - това е плюс. И все пак, туристите идват да се запознаят с историческите обекти, а не да се проучат тримесечия на модерни високи сгради. Най-активен в областта на Невски проспект мини-хотели, жп гара Москва, метростанции "Хей", "Владимир", "Chernyshevskaya" ...

Колко далеч е мини-хотел могат да бъдат организирани от гарата или метростанция? Европейският опит показва, че един човек с един куфар на колела е да прекарват не повече от десет минути пеша, за да получите от автобусната спирка до мястото. През това време, вие бавно може да преодолее около 700 метра. Между другото, близостта до транспортната инфраструктура е по-критична за "апарт-хотел" от общежитията, тъй като тяхната целева група (семейства и двойки) пътува с бólshim багаж от студентите и други млади хора.

За да се намери подходящ апартамент на бъдещия собственик на мини-хотел, можете да използвате услугата "Търсене на картата." дадена област и в областта на апартамента. "За старите общински апартаменти са типични цени фонд от 80 хиляди. Разтрийте. на кв. м, така че доставката на апартаменти от 120-180 квадратни метра. m започва от 10 млн. Става дума за райони с много високо износване, изискващи основен ремонт. Но дори и тук, собствениците често надценяват цената на 0,5-1 милиона рубли. на търг, което в случая на общински апартаменти в Санкт Петербург съвсем подходящи, "- подчертава директорът на агенция" Adveks - Seaside "Наталия Sarpova.

В допълнение към място е важно да се обърне внимание на апартамента обща площ, разпределение и етаж. За хостел минимална площ започва от около 120 кв. м, а след това на принципа на "по--. толкова по-добре" Фактът, че един и същ брой служители ще трябва да наемат в хостела и 120 квадратни метра. м, а този, който взема 200 "квадрати", но доходът е нещо, което ще доведе до по-различно. "Оптималният размер на помещението в един хотел, по мое мнение, на 120-180 квадратни метра. м, това ще постави достатъчен брой хора, които нямат натоварване на апартамента на комуникациите и в същото време да се възстановят инвестициите си ", - казва собственикът на общежитие" 1912 "Дмитрий Barsov. За "апарт-хотели" площ на апартамента, не е толкова важно, като един обект може да се състои от две студиа.

план селекция

Проектантите на хостела по-удобни апартамента "гребен", която се простира по протежение на общ коридор стаи. Двустранна апартамент в стария фонд по-малко привлекателни - те обикновено имат повече място отпред, трудно могат да се превръщат в малки. За общежитие също така е важно да има голяма кухня, която може да се използва като общ салон и закуска място. При това е възможно да конвертирате и една от стаите, но това е по-добре, ако стаята първоначално е бил на разположение на плана. Когато се опитате да направите, без да реконструкция трябва да се обърне внимание на големината и възможностите на съществуващите тоалетни. Hostel желателно да има най-малко два душа (мъжки и женски).

За "апарт-хотел" двустранен апартамент сложни форми понякога са по-предпочитани от "гребен", тъй като те позволяват да излезе с различни версии на стаи тип студио. Най-подходящите обекти - тези, където тоалетната и банята са разделени в различни части на апартамента. Това означава, че има два щрангове канализация и вода, около които е възможно да се изработи допълнителни бани и кухни. Разбира се, наличието на два щрангове и полезни за хостела, тъй като има и много потребители на вода, включително и мокро помещение с перални машини.

Във всеки случай, бъдещият собственик на мини-хотел трябва да се даде предимство на апартаментите, където има задна врата. Правителство на Санкт Петербург за дълго време се опитва да донесе на федерално ниво от развитието на сферата на законодателството, за да мини-хотели. С висока степен на вероятност, наличието на аварийния изход е едно от основните изисквания за такива помещения. Като цяло, несигурността на действащото законодателство има редица трудно да се имат предвид рисковете за хотелиери. По-специално, пролетта е въведена на Държавната Дума на проект за пълна забрана за поставянето на мини-хотели в домовете (този проект е намалял).

Що се отнася до пода, с изключение на първия допълнителен предпочитан вариант на мини-хотел се счита за втората - при условие, че търговските помещения (магазин, офис и др ...), се намира в долната част. След това се отстранява много ограничения за реконструкция. Ако се съсредоточи само на първия етаж, това може до известна степен да ограничат избора на апартаментите си, и на комфорта на бъдещите гости. В крайна сметка, ще трябва да затворят прозорците от любопитни очи и улица прах, остава и повишен риск от кражба на вещи от стаите.