ипотечен кредит кредитиране
В момента фирмите услуги на недвижими имоти в сделки с недвижими имоти се извършват с помощта на ipotechnogokreditovaniya.
Права върху недвижимо имущество и сделки с тях засягат интересите на почти всички граждани и юридически лица.
Какво е ипотека?
Ipoteka- този залог договорни организации, сгради, апартаменти и други недвижими имоти. Ипотечен сграда или конструкция, се разрешава само при едновременното ипотека на земя (в рамките на същия договор), който е сграда или структура, или част от земята, функционалност осигурява собственост или собственост на ипотекарен длъжник правата лизинг от този сайт или съответната му част (параграф 3 член 340 от Гражданския кодекс).
Когато ипотека обезпечение на земята, не се разпростира върху или се издигнат на мястото на сградата и съоръженията на залогодателя, освен ако не е предвидено друго в споразумение на страните (параграф 4 от член 340 от Гражданския кодекс).
В съответствие с параграф 1 от член 2 от Закона №102-FZ на договора за ипотека на недвижимо имущество (ипотека договор) едната страна - на заложния кредитор е кредитор на задължението, обезпечено с ипотека, има право да задоволи паричните си искове срещу длъжника по това задължение от стойността на обеща недвижимо имущество, от друга страна - на залогодателя преди другите кредитори на залогодателя, изключенията, установени от федералния закон.
В съответствие с член 2 от Закона №102-FZ ипотеката може да се постигне:
- аутсорсинг и други подобни.
Страни ипотеки са:
- ипотекарен длъжник - на длъжника на задължението обезпечен с ипотека, или лице, което не участва в това предприятие (трета страна) (параграф 1 от член 1 от Закона №102-ФЗ).
- ипотекарен кредитор - кредитор задължени обезпечен с ипотека (параграф 1 от член 1 от Закона №102-ФЗ).
ипотечен кредит може да бъде предмет на недвижимо имущество, посочено в параграф 1 от член 130 от Гражданския процесуален кодекс, правата върху които са регистрирани по реда и условията за държавна регистрация на права върху недвижимо имущество и сделки с него.
Клауза 2 Информационно писмо №90 установено, че:
"Темата на ипотеката може да е отделна стая, правото на което като самостоятелен обект на недвижима собственост, регистрирани по съответния начин, а не част от площта на помещенията."
По този начин, защото на писмото следва, че от площта на отделни помещения (подове, кабинет) на всеки обект, собственост подлежи на ипотека не може да бъде.
Предметът на ипотека е недвижима собственост, правото на която е регистрирана в Единния държавен регистър, в това число:
· Земя, с изключение на земя, собственост на държавна или общинска собственост, или на част от територията е по-малко от установения стандарт;
· Предприятия, както и на сгради, съоръжения и друга недвижима собственост, използвани в бизнеса;
· Жилищни къщи, апартаменти и части от къщи и апартаменти, състоящи се от един или няколко отделни стаи;
· Вили, къщи градина, гаражи и конструкции за целите на потребителите;
· Въздушни и морски съдове, вътрешните водни плавателни съдове и космически обекти.
· Незавършено строителство на недвижими имоти се строи върху земя, в съответствие с изискванията на българското законодателство.
Като се вземат предвид разпоредбите на параграф 1 от член 338 от Гражданския процесуален кодекс на България ипотекирания имот остава с залогодателя, освен ако не е предвидено друго в договора.
Имотът, върху която е създадена на ипотека, както и заложените стоки в обращение не се прехвърлят на заложния кредитор.
Организациите и фирмите да снасят по ипотеката могат да бъдат само имота, правото на което е регистрирано в съответствие с приложимото законодателство (всички независим актив, който може да бъде прехвърлено в залог), което означава, че имотът трябва да принадлежи на организацията, ипотекарен на правото на собственост.
И как собствениците на сгради и съоръжения, които са в парцела, съгласно лизинговия договор, ако земята е собственост на федералните или общински органи. Редица проблеми:
1). Ипотека на земя в държавна или общинска собственост, не е разрешено (параграф 1 от член 63 от Закона № 102-ФЗ).
2). Ако земята се прехвърля по договора за аренда на гражданин или юридическо лице, на земевладелец има право да изпрати своето отдаване под аренда земя като обезпечение в рамките на срока на лизинга на земя, но само със съгласието на собственика на земята (т. 1.1 на член 62 от Закона №102- FZ).
Информационно писмо №90 дава обяснения какво да правят в подобна ситуация:
"5. В съответствие с параграф 9 от член 22 от Land кодекс на собственика на сградата, разположена на парцел от държавна и общинска земя под аренда, за да ги продължение на повече от пет години, полагане едновременно повече от един договор за ипотека сграда и правата си по договора за наем на този сайт имат правото да определят тези надясно, без съгласието на наемодателя е узнал.
Предметът на България, който премина под наем, принадлежащи към неговата собственост на земя за 49 години, съдени за прилагането на последиците от недействителността на договора за ипотека, за които наемателят на поземлен положи правата си наемател под наем, без да получат съгласието на наемодателя.
Ищецът посочва, че в съответствие с член 615 на условията на договора за наем и параграф 2 от Гражданския кодекс на България наемател не е имала право, без съгласието на наемодателя да вземат на лизинг парцела в пренаемане (пренаемане), и да прехвърля правата и задълженията си по договора за наем на друго лице (прехвърляне на лизинг), тя предоставя в безплатно ползване, както и да даде залог права лизинг и ги допринесе като принос vustavny капитал на икономически партньорства и фирми, или на вноска в производството кооперация. Ищецът също така отбеляза, че в съответствие с параграф 1.1 от член 62 от Закона за ипотека, когато земята се прехвърля по договора за аренда на гражданин или юридическо лице, наемател на земята има право да изпрати своето отдаване под аренда земя като обезпечение в рамките на срока на договора за земя лизинг със съгласието на собственик на земята.
Наемателят е оспорил вземането, се посочва, че правата по договор за аренда на земя ги слагаха в същото време с ипотека, принадлежащи към него относно правото на сграда собственост, намираща се в тази област, в съответствие с изискванията, установени в параграф 3 от член 340 от Гражданския процесуален кодекс на България и част 2 на член 69 от ипотека. Правото на притежателя да се разпорежда свободно своята сграда чрез ипотека не може да се дължи на получаването или неполучаването на съгласието на наемодателя да обещае правото да отдава под аренда земя под сградата. По-специално, член 552, параграф 3 от Гражданския процесуален кодекс на Република България предвижда, че продажбата на недвижим имот, находящ се в землището, който не е собственост на продавача на правото на собственост, се разрешава без съгласието на собственика на земята, ако това не противоречи на условията за ползване на такива сайтове, установен със закон или договор. При продажба на имот купувачът придобива правото да използва съответната част от земята, при същите условия, като продавач на недвижими имоти.
Арбитражен съд отказа да удовлетвори искането на следните основания. По договор, сключен между ответника и ищеца, ищецът е дал на ответника в лизинговия договор за 49 години на земята от публична земя, собственост на ответника относно правото на собственост на сградата. е била предоставена договор за наем, необходимо за получаване на предварително съгласие от наемателя на наемодателя да ипотекира правата на лизинг. Въпреки това, това изискване противоречи на императивна норма на параграф 9 от член 22 от Land кодекс, който гласи, че наемателят без съгласието на наемодателя е узнал има право да установи правата си по договора. Разпоредбите на параграф 9 от член 22 от Land кодекс не противоречи на параграф 2 от член 615 от Гражданския процесуален кодекс, като по силата на параграф 2 от член 607 на може да бъде установен от Гражданския процесуален кодекс Закон за България на особено отдаване под наем на земя.
Следователно условието на договора за наем на земя, предвиждащ задължително, за да се получи съгласието на наемодателя от наемателя да обещае право да отдава под наем, е невалидно по силата на членове 168 и 180 от Гражданския процесуален кодекс.
По отношение на точка 1.1 от член 62 от Закона за ипотека, разпоредбите на глава XI от Закона за ипотека, включително и на разпоредбите на тази алинея, определят характеристиките на земя ипотека, за разлика от глава XII от закона, който определя характеристиките на ипотечни компании, сгради и конструкции. Ето защо, е посочено в параграф 1.1 от член 62 от Закона за ипотечните отношение на ипотечното земевладелец от правото си да наеме само със съгласието на наемодателя се простира до тези права случаи ипотечни лизинг към земята, където това право е единственият (самостоятелно) ипотекират и да се полагат без едновременното ипотека на сгради ( сгради) или в случай на ипотечни права на арендуване на земя от земеделските земи.
Тъй като в този случай, ипотека на земя права лизинг е извършена във връзка с ипотека на сграда, намираща се в този раздел, точка 1.1 от член 62 от Закона за ипотека на такъв договор не се прилага. "
"Регистрацията на държавата:
ипотека споразумение, включително въвеждането на Единния държавен регистър на права върху недвижимо имущество и сделки с тях под формата на запис на ипотека обременяването права върху недвижими имоти:
- физически лица - 500 рубли;
- Организации - 2000 рубли;
споразумение за изменение или отмяна на договора за ипотека, включително даване на съответни промени в записването на Единния държавен регистър на правата на недвижими имоти и сделки с него:
- физически лица - 100 рубли;
- организации - 300 рубли ".
Ако договор за ипотека или договор, който включва споразумение за ипотека, което осигурява изпълнение на задължение, с изключение на споразумението, водещи до появата на ипотека въз основа на закон, сключен между физическо лице и юридическо лице, държавна такса за правни действия по т 22 на член 333,33 на Данъчния кодекс Руската федерация, ще се таксуват по ставката, определена за физически лица.
Ипотеки, за разлика от залога, изисква спазването на определени условия:
1) Предмет на ипотеката може да бъде само недвижими имоти, които трябва да принадлежи на организации - на ипотекарен на правото на собственост или икономическо управление;
2) договор за ипотека е предмет на задължителна държавна регистрация в униформа регистър на права върху недвижимо имущество;
3) прехвърляне на ипотеки, издадени в договора за ипотека, а често и да освободи ипотеката - това е гаранция, удостоверяващ правото на притежателя му да получи парично задължение или предоставяне на своето имущество.
Ипотеката се издава, ако договорът съдържа разпоредба относно ипотека на самоличността на ценни книжа на правата на заложния кредитор, който се интересува от нея, както обездвижени фондове се нуждаят от нея по-рано, отколкото би се върнал в съответствие със сделката. Минавайки заверка ипотека, той получава необходимите средства, както и на новия собственик на ценната книга става на ипотекарния кредитор.
Припомнете си, че имотът, в който се помещава на ипотека, той остава най-вложителя в негово притежание и употреба (параграф 1 от член 1 от Закона №102-ФЗ).
Предметът на залог може да бъде всяко имущество, с изключение на собственост и на изискванията, посочени в параграф 1 от член 336 от Гражданския процесуален кодекс. Договорът за залог трябва да посочи предмета на залог и неговата оценка, съществото, размера и срока за изпълнение на задължението, обезпечено от залога. И в съответствие с член 339, параграф 1 от Гражданския кодекс на България в договора трябва да съдържа указания, в които едната страна е на ипотекирания имот.
Въз основа на член 343 от Гражданския кодекс на България ипотекарен длъжник или ипотекарен кредитор, в зависимост от това коя от тях е на ипотекирания имот е длъжен, освен ако не е предвидено друго в закон или договор:
- да застрахова се дължи на ипотекарен длъжник ипотекирания имот с пълния си стойност от рисковете от загуби и щети, а ако пълната стойност на имота надхвърля сумата на залога - в размер не по-малко от изискванията за размер;
- предприемат необходимите мерки, за да се гарантира запазването на заложеното имущество, включително и за да го предпази от посегателства и претенции на трети лица;
- незабавно да уведоми другата страна за опасност от загуба или повреда на заложеното имущество.
В този случай, ако я учредява не успее да изпълни своите задължения, обезпечени с ипотека, а след това ипотекирано изпълнението на имота се начислява.
Общото правило, установено в параграф 1 от член 350 от Гражданския процесуален кодекс, е, че изпълнението на обезпечението се извършва с помощта на продажба на имота на публичен търг в съответствие с процедурата, установена с процесуалното законодателство. Въпреки това, прилагането на ипотекирания имот трябва да се провери, която определя реда на Закона №102-FZ. Въз основа на разпоредбите на този закон, може да се заключи, че налагането на санкции на имота и неговото изпълнение е малко по-различно от "нормалното" ипотеката.
Като общо правило възбрана върху ипотекирания имот, се основава на решение на съда. Това правило обаче има две изключения.
Един от тях се отнася до недвижим имот: ако има основания за възстановяване на собствеността, страните могат да сключват нотариус, споразумение, което те потвърждават факта на неизпълнение на задължението, обезпечено имота. Това споразумение дава възможност да се приложи на ипотекирания имот, без да се обърнат към съда.
В съответствие с разпоредбите на член 56 от Закон №102-FZ, предмет на изпълнението на залога може да се направи по два начина: чрез публична продажба или търг.
търг разлика от публичната продан е времето, че организаторът на търга е съдия-изпълнител и организатора на търга - специализирана организация. Страните имат право да избират начина, по който ще бъде реализацията на обезпечението или от офертата на търг.
- първо - ръка го определят като тяхно съгласие;
- вторият - началната цена, определена от съда.
Като общо правило, обезпечението не навлиза в възбрана, обаче, тъй като договорна ипотека, Закон №102-FZ предвижда ипотекарния кредитор възможност да резервирате имота. В случай, че изборът на страните, че на ипотекирания имот се продава на търг, както и оферти обявени за невалидни, при повторно търга, началната цена, за която е намалена с 15%, може да бъде обявен за обект на залога.
Ако повторни търгове, обявени за невалидни, заложния кредитор има право да задържи обезпечението с отстъпка от не повече от 25% от началната цена на имота в първия търг и прихваща от продажната цена на техните вземания, обезпечени с ипотеки.
Ипотечен прекратено от общите правила, предвидени в член 352 от Гражданския процесуален кодекс:
"1. Залогът се прекратява:
1) прекратяване обезпеченото задължение;
2) По искане, ако ипотекарен длъжник на основанията, предвидени алинея 3 на член 343 от Кодекса;
3) в случай на смърт на заложеното имущество или прекратяване на заложеното право, освен ако залогодателя е използвала възможността, предвидена в параграф 2 на член 345 от този кодекс;
4) в случай на продажба чрез публичен търг на ипотекирания имот, както и в случаите, когато нейната реализация се оказа невъзможно (алинея 4 на член 350).
2. Прекратяване на ипотеката трябва да бъдат маркирани в системния регистър, което е регистрирано ипотека споразумение.
3. При прекратяване на обезпечението се дължи на изпълнението на обезпеченото задължение или по искане на залогодателя (алинея 3 на член 343), на ипотекарния кредитор, който е ипотекиран имот се намира, той е длъжен да го върне на залогодателя веднага. "