Елиминира риска преди продажбата и покупката на недвижим имот

Адвокат Адвокатска кантора "Казаков и Партньори"

особено за GARANT.RU

Покупко-продажба на недвижими имоти: рискове от правилото за изключване

Характеристики на правна регламентация на обекта и спецификата на договора за продажба на недвижими имоти значително го отличава от другите видове договор за продажба. Нека поговорим за формата и съдържанието на покупко-продажба на недвижими имоти, възможността за реализиране на предварително споразумение между страните за това как да се формализира подобно споразумение, за рисковете, които трябва да се очаква, и крайъгълните камъни, които няма да са в състояние да получи около двете страни на договора.

Правило номер 1. Спазвайте формата на договора

Неспазването на страните образуват на договора за покупко-продажба на недвижими имоти, поради прякото нареждане на закона (чл. 550 от Гражданския процесуален кодекс) води до неговата недействителност. За договор за продажба на недвижим имот, предвижда задължително писмена форма.

Има различни начини да подпише споразумението в писмен вид: в допълнение към изготвянето на един документ, подписан от страните, също позволи размяната на писма, телеграми, телекс, факс, електронни документи и т.н. (точка 2 от член 434 от Гражданския процесуален кодекс на Република България ..) ... Въпреки това, по отношение на продажбата на недвижими имоти договор законодател не само да зададете задължителна писмена форма, но и наложително да има начин да се сключването му: състава на един документ, подписан от страните.

Правило номер 2. осигурява основни условия

Към договор за покупко-продажба на недвижими имоти се проведе затворник, страните не само трябва да отговарят на формата, предписана от закона, но също така и за постигане на споразумение по всички основни условия на договора.

По отношение на всеки договор е от съществено значение за състоянието на неговия предмет. И предмет на определението в договора за покупко-продажба на недвижими имоти трябва да съдържа конкретна информация, която позволява идентифицирането на недвижимия имот (чл. 554 от Гражданския кодекс на Република България). Сред задължителните съдържа информация за местонахождението на имота се продава на земята, или като част от друга недвижима собственост (например, когато прехвърлянето на собствеността на помещенията в къщата).

Също така значително е състоянието на цената на продаден недвижим имот (чл. 555 от Гражданския кодекс на Република България). реална стойност имоти може да бъде определена от страните като фиксирана сума за цялото съоръжение или инсталиран на единица площ, което е необходимо да се определят в договора.

По отношение на продажбата и покупката на жилищни къщи, апартаменти или акции в определен имот, правото на пребиваване, които запазват трето лице, важно условие е, че в списъка на тези лица. В допълнение към списъка на условията на договора трябва да бъде предоставена, това, което е право и степента, в която купувачът е длъжен да предостави на тези лица.

Отиваме около остри ъгли:

Купувачът преди да закупите жилищни къщи, апартаменти или дял в това имущество е необходимо да се изисква от продавача да представи извлечение от регистъра на къща. Този документ ще позволи да се реконструира цялата история на регистрация на гражданите. Екстракт съдържа информация за списъка на лицата, които са (някога) правото да остане в хола, за определяне на датата на отчета за регистрация и да се оттегли от него. За да се избегне спестите неприятни изненади в бъдеще, е желателно да се съберат максимално информация за тези граждани. Възможно е, че тези хора ще трябва да живеят под един покрив, вие и вашето семейство. Например, в случай на отмяна на решението за заличаване от регистъра преди това са живели в жилищна площ граждани.

Правило номер 3. Не забравяйте за прилагане на специален закон

Обект на покупко-продажба на земя може да бъде само земя, която е преминала държавната кадастралната регистрация (чл. 37 от Land кодекс на Република България). Параграф 1 от този член предвижда задължението на продавача да предостави земя в полза на купувача цялата налична към него за тежест парцел и ограничаване на неговото използване информация.

Очевидно е невалидна (поради директни указания на закона) са следните условия:

за създаване на правото на продавача да изкупи обратно на земята обратно на своята собствена;
по-нататъшно ограничаване на разположение на парцела, включително ограничаване на ипотека, прехвърляне на земя под наем в други сделки със земя;
ограничаване на отговорността на продавача, в случай на представяне на поземлените права на трети лица.

Купувачът има право да изисква намаляване на покупната цена или анулиране на договора за покупко-продажба на земя и обезщетение за вреди, причинени на него, ако при сключването на договора продавачът го е дал невярна информация за обременяването на парцела и ограниченията по отношение на използването му, разрешение за кацане развитие и други име в закона , основните характеристики на тази земя (ч. 3, ст. 37 земя Код България).

Правило номер 4. Ние правим предварителен договор

Предварителен договор за продажба на жилищни помещения

Основната цел на предварителния договор се сключва договор основни партии на предварително договорената условия. Изречение основния договор трябва да бъде инсталиран преди договорни условия (стр. 4, ст. 429 HA България). В случай на неизпълнение от страна на страните да сключат споразумение за срока на договор в законовия срок ще бъдат разпределени между тях, ограничени от закона (една година от датата на задържането).

Предварителен договор установява необходимостта от задължителна сключването на основния договор. Ето защо, правните отношения на страните, предмет на правилата на стр. 4 на чл. 445 от Гражданския процесуален кодекс на България (около принуда да сключи договор). Такава страна на търсенето, има право да обяви в съда в рамките на шест месеца от датата на неизпълнение от другата страна на задължението за сключване на договор. В този случай, договор за продажба на недвижими имоти ще се счита за сключен при условията, посочени в решението на съда, тъй като влизането му в сила. В същото време партията неоправдано отказва да подпише договора, трябва да обезщети другата страна, причинено от тези загуби на данъци.

Отиваме около остри ъгли:

Неспазването предварителен договор обвързваща форма предполага нейната незначителност (стр. 2, чл. 429 HA България). Предварителният договор е винаги във форма, която е предвидена за основния договор. В този случай, ако формата на договор, не е установен, а след това в писмена форма. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти трябва да бъдат направени в писмен вид (тъй като такова изискване, което законът предвижда за основния договор за покупко-продажба). В някои случаи (обсъдени по-долу тях) се изисква нотариална заверка като предварителни и основни договори.

Такива промени трябва да се вземат предвид при сключване на покупко-продажба на недвижими имоти, както и в изследването на юриспруденция.

Правило номер 5. Не забравяйте за нотариална заверка на сделката

Основният принцип на единична форма на предварителния и основния договор, определена в т. 2 супени лъжици. 429 от Гражданския процесуален кодекс. Възниква необходимостта от идентичност в предварителния договор нотариуса в пряка зависимост от това, дали да се удостовери основния договор за покупко-продажба на недвижими имоти.

Задължително нотариална заверка да бъде: