член 552

Раздел IV. Някои видове задължения
Глава 30. Покупка и продажба
§ 7. Продажба

Gongalo Бронислав Michislavovich, ръководител на катедрата по гражданско право на Урал Държавната академия по право, директор на Урал клон на Българското училище за частно право, доктор по право, професор по - чл. 549.

Krasheninnikov Павел Владимирович, председател на Държавната Дума на Федералното събрание на Република България по граждански, наказателни, арбитраж и процесуално право, Заслужил Адвокат България, доктор по право - влезе. Думата статия. 550, 551, 558.

Миронов Иля Borisovich, началник на генералния щаб на Комитета за Държавната Дума на гражданско, наказателно, арбитраж и процесуално законодателство, д-р - чл. 556, 557.

Ruzakova Олга Александровна, главен съветник на Комитета за Държавната Дума на гражданско, наказателно, арбитраж и процесуално право, доктор по право - чл. 554, 555.

Chubarov Вадим Vitalevich, Търговската камара в България арбитраж и директор на Център за медиация, доктор по право - чл. 552.

1. По силата на договора за продажба на сграда, конструкция или друг недвижим имот на купувача едновременно с прехвърлянето на собственост върху този имот прехвърлен в участъка на земи, заети от истински и са необходими за неговата употреба.

2. В случаите, когато продавачът е собственик на земята, върху която се продава имота, купувачът прехвърля собствеността на земята, заета от един истински и необходими за неговото използване, освен ако не е предвидено друго от закона.

3. Продажба на недвижим имот, находящ се в землището, който не е собственост на продавача на правото на собственост, се разрешава без съгласието на собственика на земята, ако това не противоречи на условията за използване на такива обекти, определени със закон или договор.

При продажба на имот купувачът придобива правото да използва съответните парцели, при същите условия като продавач на недвижими имоти.

2. При прилагането на този член следва да вземе предвид принципът на "единство на земята и съдбата здраво свързани съоръжения", който е прикрепен към ченгето. 5, стр. 1 супена лъжица. 1 на RF на LC. В съответствие с този принцип, всички силно свързана с земя сайтове трябва да следва съдбата си, освен в случаите, установени от федералния закон.

Важно е да се отбележи, че законодателят да изпълни изцяло се посочва в Sec. 5, чл. 1 ЗК България принцип на "единство на съдбата" не е в правилата на Кодекса. Това, по-специално, една и съща допустими доказателства н. 5, чл. 1 ЗК България изключения от правилото, което може да бъде предвидено в закон. Въпреки това, броят на неговите последователни действие след приемането на Land кодекс на RF, включително и премахването на чл. 553 от Гражданския процесуален кодекс, не оставя никакво съмнение, че в бъдеще той ще приложи този принцип в практиката.

5. п. 4 супени лъжици. 35 Land кодекс на Република България съдържа изключения от правилата, по които земята и сградите, намиращи се върху нея, сгради, съоръжения, въпреки че те принадлежат към един човек, но може да се изхвърлят отделно. Тези правомощия са:

1) разпределението на строителните конструкции, инсталации, които не могат да бъдат изолирани в природата като част от участък земя;

2) отчуждаване на сгради, постройки, съоръжения, разположени на земята, изтеглени от обращение в съответствие с чл. 27 от този кодекс.

Отчуждаването на сгради, постройки, съоръжения, разположени в ограничен оборот на парцели и принадлежат към едно и също лице да извършва заедно със земята, ако се позволява от федералния закон за предоставяне на такава земя в частна собственост.

6. Ако имота се прехвърля на няколко собственици, по реда на използване на част от земята, определена от включително акции в собствеността на недвижимия имот или по установения ред за употреба на такива (п. 1, т. 35 LC RF).

Отчуждаването на дял от собствеността на сградата, структура, разположена върху земя, собственост на няколко лица, води до отчуждаване на дял от собствеността на земята, размерът на която е пропорционална на дела на собствеността на сградата, структурата ( Abs. 6, п. 4 чл. 35 LC RF).

Така, съгласно п. 3 супени лъжици. 35 ZK България собственик на сградата, структури, съоръжения, разположени на друг парцел, има право на първата покупка или отдаване под наем на земя, която се извършва в съответствие с гражданското право за случаи на продажба на дял в общата собственост неупълномощено лице (чл. 250 от Гражданския процесуален кодекс) , Изглежда, е да се прехвърлят на купувача правото на собственост или правото на лизинг земя, която е частна собственост лице, което не е продавачът е постъпил сгради, съоръжения, конструкции. На практика такива случаи са много редки, тъй като границите на права върху урегулиран поземлен имот, който е собственост на други хора, като правило, правото на лизинг и ограничен.

Ако продажбата на сгради, постройки, съоръжения за недвижими имоти преминава върху купувача на земята, който се намира държавна или общинска собственост, купувачът има право да изкупи съответната област или да закупи правото да го отдават под наем по реда и условията на чл. 36 LC RF. Броят на тези случаи, от друга страна, е достатъчно голяма.

Принципът на "земя като обща собственост" на неговото съдържание се различава от принципа на "единство на съдбата" и може да се счита за бъдещ модел на регулиране на недвижимите имоти оборот на български език. Принципът на "земя като една собственост" трябва да се разбира като продължение на прилагането на най-новите времето на римското владичество "суперфиция соло cedit" ( "издигната над повърхността следва повърхността").

Римляните идват от факта, че земята в естественото му състояние доминира над други обекти на природата. Често връзката им със земята е толкова неотделими, че по закон се счита земя и свързаното с предмет на материалния свят, не може да бъде сам.

По силата на този имот в римското право не признава само земята (praedia, очни дъна) и недрата на земята, но и всичко, създадено от труда на другите в земята на собственика. Това включва сгради, култури, насаждения, както и всички го наричаха присъдено Соли - естествено или изкуствено на земната повърхност <1>. Те бяха свързани със земята и закрепени с повърхността на обекта не се признава като самостоятелен обект на собственост, и са били считани за неразделна част от земната повърхност. В резултат на това в римското право отделен имот на къщата и земята изглеждаше невъзможно. Въздушното пространство над секцията също разглежда като ВЕИ Соли (част от земната повърхност) <2>.

Римските юристи обърна внимание на факта, че друга група от обекти от материалния свят и въпреки че не е част от земята, но също така има за цел да му служат. И да служи като правило, не са физически и икономически. Всичко това се вписва в тяхното учение за основните неща, и страната на нещата, на които се считат за основните видове странични елементи: а) от страна на нещо; б) членовете му; в) плодовете на нещата <1>. Ето защо, втората група на материалния свят на обектите те се отнасят до аксесоарите на земята и да се разшири, за да ги общия принцип на "Accesorium нелогичен извод Principale" ( "околоносните нещо следва основните"). Това означава, че, за разлика от земята част от неща, като например селскостопански инструменти, едър рогат добитък и т.н. са признати за независими неща и може да съществува отделно. Въпреки това, с оглед на техните икономически връзки с земята се предполага, че те са неговите съоръжения и липсата на специално споразумение, последвано от съдбата си.

<1> Роман частно право. Pp 152.

Приблизително същите правила се прилагат за плодове (Fructus Naturales) и доход (Fructus civiles), извлечени от земята. Докато плода е във връзка с генериращите си нещо, те са част от него и не може да бъде обект на специални отношения <1>.

<1> Вижте Пак там.,. Pp 153, 154.

В бъдеще, римският подход към разпределението на нещата в отношенията им със земята е заимствана закони на развитите страни. Един пример за перфектно изпълнение на този принцип на практика в новата икономика е на германското законодателство.

Според германското законодателство, които принадлежат към една и съща личност земя, сгради върху него, земя продукти, някои ограничени права на собственост върху земята и други предмети могат да се изхвърлят само на като един недвижим.

В § 94 германския граждански кодекс (наричан - GSU) определя значителна част от парцела. В резултат на това е съществена част от площта на земята се признават:

а) структура. В този случай, солидна структура се счита за такава връзка със земята, в който разделянето от земята води до неподходящо високи разходи и голямо усилие на прекомерни разходи или повреди. Съответно, каменните стени, огради глухи, канали и други дренажни тръби обикновено се считат за юриспруденция като основни компоненти на земята. Напротив, когато се инсталира без постоянно фиксиране на гофрирана ламарина хижа или палатка силна връзка със земята не е на разположение, и те не могат да се разглеждат като съществена част;

б) от нещата, които са включени в структурата на неговото изграждане.

Нещо се счита за да бъде включена в структурата, ако структурата е в неговата конкретна форма пълна без включването на нещата не може да се счита. По-специално, в жилищната сграда за неговата работа, не трябва да се монтира само отоплителна система, но също така инсталира мивка, вана, електрически и газов котлон;

в) продукти (плодове), докато те са в тясна връзка с почвата и се засаждат в земята и се засаждат семената на растението;

г) правата, свързани със собствеността на земята (§ 96 BGB). Те включват, по-специално: predialnye сервитути, предпочтително изкупуване прав, реалната тежест, ако те са установени в полза на този, който в момента е собственик на земята.

Саид, от своя страна, означава, че правото на собственост, принадлежаща на една и съща страна, земя, сгради на това, сухопътни продукти, някои ограничени права на собственост върху земята и други предмети могат да се изхвърлят само на като един недвижим.

Според ал. 1 § 926 BGB с отчуждаване на земя, която принадлежи, освен ако не се докаже обратното, трябва да бъде и съдбата на главния нещо и прехвърля на купувача, заедно с правото на собственост върху земята.

В бъдеще, изглежда уместно да се премести в германския модел на гражданско-правна регламентация от оборота на недвижими имоти - ". Земя като един имот" модел на Преместването ще изисква да се проведе в България набор от законодателни мерки, включително идеята за "съществена част от земята", както е предвидено § 94 BGB.