Всички договора за лизинг помещения

прав

Договорът за наем на нежилищни помещения се ръководи от общите разпоредби на Гражданския кодекс на договора за наем - параграфи 1 и 4 от глава 34. По силата на този договор, едната страна предоставя на другата стая за такса за временно ползване. Основните условия са предмет на сделката, размера на наема и лизинга срок използването на имота.

Когато даден договор е желателно да се опише подробно предаваната стаята, така че това може да се установи:

Ако условията на договора се определя, че наемателят е в използването на стая действия във връзка с държавна регистрация, лизинговите плащания се вземат предвид за целите на данъчното облагане от получаването на сградата за ползване.

Състоянието на прехвърляното имущество, трябва да отговарят на условията на договора и неговата цел (чл. 611 от Гражданския кодекс на Република България), в стаята трябва да бъде с всички необходими аксесоари. Всички документи на наемателя (дневника и така нататък. Н.) Предадени за ползване на помещението. Договор, тези правила могат да се променят.

Форма на договор за наем

Както знаете, отдаване под наем на нежилищни помещения е в писмена форма. Ако страните са решили да се договорят устно, сделката ще бъдат анулирани (чл. 651 от Гражданския кодекс на Република България). В този случай, за отдаване под наем на нежилищни помещения, сключен за една или повече години трябва да бъдат регистрирани Rosreestra.

Създадена практика дава отговори на спорни въпроси по отношение на регистрация:

Не е нужно да се регистрирате на договор за срок от по-малко от една година, като се прибегне клауза за разширяване на действие в отношенията между страните, възникнали преди сключването му (ако срока на връзката на една или повече години);
вие не можете да се регистрирате договора продължен за още един мандат, при същите условия (параграф 2 на член 621 от Гражданския процесуален кодекс на Република България ..);
Ако договор за наем на нежилищни помещения е обект на държавна регистрация, а след това всички допълнителни споразумения също трябва да се регистрират (промяна на срока на лизинговия договор, размер на наем, прехвърляне на права, пренаемане) (ал. 1, чл. 452 от Гражданския процесуален кодекс на Република България).

Ако страните са постигнали съгласие в писмен вид на всички съществени условия на договора за наем, който е обект на държавна регистрация, но не съм го регистрирани, никой от тях не може произволно промяна на договора или отменят задължения, в това число да заплати глоба (чл. 310 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). Договорът е сключен.

Цената на договора

Цена - основно условие в помещенията на лизинг. Размерът на наема или метода на определянето й трябва да бъдат ясно посочени. Липсата на условия за преговори на цените, за да не е сключил договор (ал. 1, чл. 654 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). Това не е, чрез прилагане на член 654 от Гражданския процесуален кодекс, за да се определи цената на наема в размер, който обикновено се начислява при подобни обстоятелства.

Наемите не са непременно платени в брой. Страните могат да изберат вида на плащане от параграф 2 на член 614 от Гражданския процесуален кодекс.

фиксирана парична сума направен периодично или по едно време;
определен делът на приходите или продукти, получени от използването на наетия имот;
предоставяне на определени услуги на наемателя;
Трансфер до наемодателят някои неща в имота или отдаването под наем;
полагане на наемателя, причинени на договора за подобряване на стойността на наетия имот.

Ако страните решат, че наемът ще се предоставя на лизингополучателя към лизингодателя на всяка услуга, различни от вида на услугите, както и честотата на тяхното предоставяне в договора, че е необходимо да се посочи стойността им. Трябва също да се изчисли размерът на ДДС.

Промяна на размера на наема

Параграф 3 на член 614 от Гражданския процесуален кодекс позволява да промените размера на договора за наем на страните толкова често, колкото е необходимо, дори ако посочването на възможност за такава промяна в договора за наем не.

В споразумението е приемливо да включва условие, което позволява на собственика да променя едностранно наема (чл. 310 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). Ако такъв дясната страна на лизингодателя не е предвидено, промяната в цената е разрешено само по взаимно съгласие.

Разходи за нерегистрирани споразумения не могат да бъдат взети предвид за целите на данъчното облагане, тя не отговаря на условията, предвидени в член 252 от Данъчния кодекс.

Наемателят ще трябва да отговаря на условието за увеличение наем в случай на инфлацията, ако договорът ще бъде посочено:

наемодателя има право едностранно да променя наема;
наема се счита за да бъде променен (подлежи на промяна) от получаването на уведомлението от страна на лизингополучателя (или друг определен срок и под формата на промени в състояние).

Ако договорът е писано, че наемът може да се променя от лизингодателя или по негово искане, наемателят може да не са съгласни с тази промяна, и собственика на земята може да се обърне към съда за изпълнение на това условие.

Наемите могат да бъдат намалени, както е договорено между страните, както и на закона. По този начин, наемателят има право да поиска намаляване на наема, без значение какво, за да го промени, планирани от договора, ако в резултат на обстоятелства извън неговите контролни условия за ползване на помещенията, предвидени в договора, се е влошило значително (стр. 4 на чл. 614 от Гражданския процесуален кодекс).

Ако страните не са обсъждали възможността за едностранна промяна в размера на наема, който и да е от тях има право да се обърнат към съда на основанията, предвидени със закон или договор.

В допълнение, законът ви позволява да преговаря за пълна забрана на промяната в отдаване под наем.

договор за наем

Срок на лизинговия договор е уговорено в самия договор. Ако не е посочено, всяка от страните може по всяко време да се оттегли от договора. Трябва само да уведоми другата страна три месеца (Sec. 2, чл. 610 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). Този процент може да се коригира в съответствие с интересите на страните, например, друг период от време, за да се предотврати изтичането на договора.

Ако наемателят продължава да ползва имота след изтичане на договора, при липса на възражения от споразумението за наемодател се подновява при същите условия, за неопределен период (Sec. 2, чл. 621 от Гражданския процесуален кодекс). Т.е. срочен договор става безсрочен и всеки на подновяването му не е задължително.

Прекратяване на срочна лизинг

Срок отдава под наем до края на мандата си, може да бъде прекратен по взаимно съгласие, едностранно или съдебен ред. Законът установява обстоятелствата, при които страните могат да се прилагат към съда за прекратяване на договора. Преди да подаде иск, страната трябва да изпрати писмо до насрещната страна с предложение за прекратяване на договора за наем (Sec. 2, чл. 452 от Гражданския процесуален кодекс на Република България), в противен случай съдът ще оставя жалбата без разглеждане (чл. 148 от АПК).

лизингополучателя съществено или системно нарушава условията за ползване на имота или да го използвате за други цели;
наемател значително намалява качеството на имота;
повтаряща се прескочи датата на падежа;
наемателят не прави основен ремонт на имот в рамките на условията на лизинговия договор, ако производството на основен ремонт е отговорност на наемателя;
други случаи, предвидени в договора, като с едно минаване на датата на падежа, непровеждане рутинна поддръжка. Ограничението на споразумение дълг може да се настрои, след което собственикът може да поиска от съда. Но споразумението да укажете случаи, които не включват нарушение на наемателя на задълженията си.

Няма нужда да се плати задължението на държавата за регистрация на прекратяване на договора едностранно (ченге. 8.2, ал. 3, чл. 333.35 NK България).

Преди да се обърнат към съда, на наемодателя трябва да изпрати на наемателя писмено предупреждение за необходимостта от извършване на задължение в рамките на разумен, той предложи краен срок.

На наемател поиска съдът прекрати договора за наем в следните случаи:

хазяина не предоставя всички помещения не позволява използването му (чл. 620 от Гражданския процесуален кодекс). Ако собственикът на земята не е предоставила лизингополучател наети помещения или в рамките на определен разумен срок, наемателят има право да изиска от него имота в съответствие с член 398 от Гражданския процесуален кодекс и да поиска обезщетение за вреди, причинени от забавянето на изпълнението. При прекратяване на договора може да предяви иск за обезщетение;
Ако не са били изпратени необходимите аксесоари и документи и без да ги наемателят не може да ползва имота или до голяма степен лишени от това, което той е имал право да очаква по договора. Наемателят също така има право да предяви иск за обезщетение (ал. 2, чл. 611 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). Подобни действия са осъществими, ако наемодателят не е изпълнила писмено искане за прехвърляне на доставки и документи;
прехвърлен на територията има значителни недостатъци, които преди това не са били предвидени в договора, наемателят от тях не знаят и не могат да бъдат открити по време на прехвърлянето на собственост (чл. 620 от Гражданския процесуален кодекс). Вместо за прекратяване на договора, можете да заявите безплатно отстраняване на недостатъци на имота, пропорционално намаление на наема или компенсация за разходите си за отстраняване на недостатъците на имота. В допълнение, чрез премахване на дефекти за своя сметка, наемателят може да откаже на размера на разходите за лизинговите плащания (параграф 1 от член 612 от Гражданския процесуален кодекс ..);
хазяина не го отговорността да бъде основен ремонт (чл. 620 от Гражданския процесуален кодекс) да направи. Възможно е възстановяване на щети. Наемател може да избере да извърши основен ремонт, уговорени в договора или причинени от спешна необходимост и да се възстанови от разходите за ремонт хазяин или да го компенсира в наема или да поиска съответно намаляване на наема (член 616 от Гражданския процесуален кодекс на Република България.);
пространство поради обстоятелства, за които наемателят не носи отговорност, той е бил в състояние неподходящи за употреба (член 620 от Гражданския процесуален кодекс.);
хазяина не предупреди наемателя на правата на собственост на трети страни (сервитут, ипотека и т.н.). При прекратяване на договора на наемателя може да предяви иск за обезщетение. Но понякога по-изгодно да поиска намаляване на наема (член 613 от Гражданския процесуален кодекс на Република България.);
наемателят не се предава документи и аксесоари към стаята (Sec. 2, чл. 611 от Гражданския процесуален кодекс). Наемател, без тях не може да ползва имота в съответствие с предназначението си или в голяма степен лишени от това, което той е имал право да очаква по договора. Преди да се откаже от договора трябва да изиска от собственика на земята, за да осигури необходимите доставки и документи. В случай на прекратяване на договора, наемателят може да се възстанови щетите от собственика;
в други случаи, предвидени в договора, дори и при липса на нарушение на задълженията на наемодателя.

Като наемател и наемодател има право да поиска разваляне на договора, ако една от страните е в съществено нарушение на споразумението, довело до другата страна, като вредите, които до голяма степен лишени от това, което той има право да очаква при сключване на договора (Sec. 2, чл. 450 от Гражданския процесуален кодекс).

Ако наемателят реши да използва едностранно оттегляне, той ще трябва да се върне в стаята до прекратяване на договора за наем е посочено в договора или уведомление. Докато имотът не се връща на наемодателя, наемателят ще трябва да плати сметките.

Анна Poletaeva. адвокат за списание "Практическа Счетоводство"

Ако имате въпрос - да го напишете тук >>

Вижте също по темата:

Безсрочен договор трябва да се записва, за да се вземат предвид за целите на данъчното облагане?
(Член две противоречиви изявления по този въпрос).

Безсрочен договор трябва да се записва, за да се вземат предвид за целите на данъчното облагане? (Член две противоречиви изявления по този въпрос).