увеличение наем

Въпрос 2. Съответно, ако наемателят откаже да подпише допълнително споразумение и плати наема с 5% повече - Наемодателят има основание за възстановяване на дълг чрез съда?

1. Не, допълнително споразумение не е било необходимо, достатъчно предизвестие със съответните документи, посочени в договора.

По силата на ал. 1, чл. 9 GK България на гражданите и юридическите лица по свое усмотрение, да извършват гражданските права, които им принадлежат.

2. Да, ако наемателят отказва да плати увеличения наем, а след това на наемодателя са налице основания за възстановяване на дълга по съдебен ред.

Основанията за това положение в материалите по-долу "Системи Адвокат".

"Как е възможно да се определи размера на наема

условия на климата механизъм на споразумението за наема зависи от това какво метод за определяне на размера на наема, определен в договора.

1. Размерът на наема се определя като фиксирана сума.

В този случай, той определя точната сума на парите, които лизингополучателя към лизингодателя изброява условията на договора.

Пример отношение на наемите в твърда форма

"Наемателят на месечна база, най-късно до 5-то число на текущия (платен) на месец, трансфери към сметка на наемодателя за наем в размер на 100 000 рубли. (Сто хиляди), с включен ДДС. "

2. Размерът на наема се определя от фиксирана в процедурата за възлагане на (механизъм) за неговото изчисляване.

В този случай, таксата за наем се определя с помощта на различни формули, коефициенти, тарифни или други данни, които представляват механизъм за определяне на размера на наема.

Пример за механизъм за определяне на размера на наема в договора

"Наемателят на месечна база, най-късно до 5-то число на текущия (платен) на месец, трансфери към сметка на наемодателя Наемаме, определена по размер на 100 $ САЩ (сто долара) за 1 квадратен метър на година в рубли на Централната банка на България към датата на изплащане с ДДС. "

да промените ограниченията за наем

Освен това, в някои случаи наемът е разположен в договора по комбиниран начин. Това означава, че една част от наема се определя на фиксирана сума, а другият - чрез определяне на реда за неговото изчисляване. В този случай, ние трябва да имаме предвид, че промяната във всяка от наема се подчинява на общите правила на неговото увеличение, както и промяната в едната или двете части (фиксирана сума и (или) на процедурата за определяне на наема), не може да се случи повече от веднъж годишно, с изключение на съгласие на страните. С други думи, такова състояние за договора за наем също така е възможно да се промени не по-често от веднъж годишно; докато промяна може да бъде като един от компонентите на наема, и двете. Въпреки това, на наемодателя едностранно да може първо да промените размера на една солидна част от наем, а шест месеца по-късно се променили и реда, от друга страна.

Като наемодателя да се увеличи размера на наема, който се определя като фиксирана сума

Ако наемът се изразява като фиксирана сума, увеличаването на размера на срока на договора от следните три начина.

1. В договора с наемателя увеличение на наема и формализира споразумението под формата на допълнително споразумение.

Като общо правило размера на наема, изразен като фиксирана сума, остава непроменено по време на срока на договора за наем. Освен ако не е предвидено друго в закона или договора, размера на наема може да се променя само по взаимно съгласие на страните (стр. 3 на чл. 614 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). По този начин, като общо правило, ако наемателят не се съгласи да увеличи размера на наема, наемодателя да се увеличи размерът на наема не могат.

Въпреки това, законът допуска възможността за промяна на договора едностранно за случаи на съществена промяна в обстоятелствата, от които страните са изпълнили ролята си на сключване на договора (чл. 451 от Гражданския кодекс на Република България). Въпреки това, на наемодателя е малък шанс да се възползват от тази възможност. Материалните условия все още трябва да докаже, че често се оказва трудна задача. Освен това, като правило, обстоятелства не може да се променят значително само по отношение на лизингополучателя. По отношение на наемодателя да докаже на значителната промяна на обстоятелства в съда много по-трудно.

В същото време, дори и ако наемателят ще се договорят за увеличаване на наема, а след това увеличение нечии писмено съгласие и (или) действия, които потвърждават такова съгласие (например, въвеждането на парични средства в по-голям размер), няма да бъде достатъчно. За тази цел страните ще трябва да подпише документ (споразумение) за промяна на отдаване под наем. Фактът, че договор за аренда на недвижими имоти се сключва чрез изготвянето на един документ, подписан от страните (ал. 1, чл. 651 от Гражданския процесуален кодекс на Република България), както и споразумение за изменение на условията на договора трябва да са в същата форма, както на самия (н споразумението. 1 чл. 452 от Гражданския процесуален кодекс на Република България).

Въпреки това, ако договорът не предвижда наемодателя за увеличаване на наема едностранно, а наемателят не желае да подпише допълнително споразумение към договора за промяна на наема, наемодателя не може да се увеличи таксата за ползването на наетия имот.

Следователно, единственият надежден начин за наемодател да се увеличи размерът на наема едностранно директно ще предпише такава възможност в договора.

2. Осигуряване в договора, че еди-кой си дата (или такива и такива условия) на наемодателя да увеличат размера на наема едностранно, т.е. без съгласието на наемателя. *

Пример отношение на възможността за наем увеличава едностранно

"Домакинът има право на едностранно, без да се прибягва до промяна на размера на наема на съда не по-често от веднъж годишно с писмено предизвестие на наемателя не по-късно от 30 (тридесет) календарни дни."

В същото време, наемодателят трябва да вземе предвид, че наемателят не може да се постигне съгласие относно включването в договора за отдаване под наем на такава позиция, защото тя очевидно не е в интерес на наемателя. В такива случаи можем да препоръчаме на наемодателя да предложи насрещната по-мек вариант на условията на увеличението на разходите за наем. Така например, договорна клауза относно възможността за увеличаване на таксата за наем на едностранно може да бъде допълнен с условието, че размера на наема може да бъде променена в съответствие с индекса на инфлация, или не повече от определена сума в процентно изражение: "... но не повече от 5 %. " В този случай, шансовете за сключване на договор с контрагент ще бъдат значително по-високи, тъй като отношенията между страните ще стане по-определени.

3. Предварително се регистрирате в договора, че такава дата наемът се увеличава с толкова много без предупреждение наемодател наемател.

Един пример за условията на "автоматично" се увеличи на договора под наем без предупреждение наемодател наемател

"През първите години след сключването на това споразумение на наема се определя на 50 хиляди рубли. В края на първата календарна година на споразумението в размер на увеличаването на наемите до 70 000 рубли.

Внимание! Състоянието на правото на наемодателя едностранно да повиши наема трябва да се формулира като ясно и в детайли.

Да предположим, в договора страните са посочили, че размера на наема може да бъде преразгледано от страните в бъдеще. Например: "Вашият наем може да бъде преразгледано въз основа на официалния курс на инфлацията, но не по-често от веднъж годишно." Това би означавало, че за такъв преглед, страните се договарят предварително и да го поставите на допълнително споразумение. Само по себе си това, включването на условията за лизинг, с който се установява, че наемът може да се променя по взаимно съгласие на страните, не повече от веднъж в годината, във връзка с тези или други обстоятелства (инфлация, ръст, и така нататък. Г.), не означава, че страните по договора Те се ангажираха да сключат бъдещи споразумения за изменение на Договора в тази част (постановление № 1074/10).

Казус: съдът отхвърля лизингодателя по делото за събиране на дългове, като посочи, че по реда на увеличаването на наемите е договорено

Домакинът отиде в съда, да иска да се възстанови от просрочените задължения на наемател наем. Както следва от обстоятелствата по случая, между наемодателя и наемателят подписан договора за лизинг, в съответствие с параграф 3.1 от които наема се определя на фиксирана сума въз основа на доклад на оценителя. В съответствие с параграф 3.4 от договора размерът на таксата за ползване под наем на имота може да бъде преразгледан от лизингодателя по безспорен и едностранно, но не по-често от веднъж годишно. Според клауза 5.1 на договорни условия на промяната на договора, разрешени от съгласие на страните, както и въведените изменения трябва да се разглеждат изпълнители в рамките на един месец, както и на допълнително споразумение.

Наемодателят писмо уведоми наемателя на увеличение на наема и приложен доклад на нов оценител, но наемателят продължи да плащат наем в същия размер, несъгласен с увеличените наеми и го приема за повишаване на незаконно.

Както бе посочено от Съда на лизинговия договор предполага, че контрагентите се споразумеят за възможно едностранна промяна в размера на наема, не са предоставили по реда на регистрация на тези промени. Страни по договора са фиксирани наем такса, определена въз основа на специален доклад оценител, предоставянето на оценител на доклад не е кръстен като база за едностранна промяна наем. По този начин, изпращане на ответника известие за промяна на размера на плащанията по договора, наемодателят сам променена процедурата за изчисляване наем.

В този случай, съдът взе страната на собственика на земята не е на първо място, поради следните причини:

• в споразумението за създаване на правото на наемодателя да променя едностранно размера на наема, страните не са регистрирани механизма на осъществяване на това право;
• в договора, беше заявено, че всякакви промени в договора на допълнително споразумение или, с други думи, промените са възможни само по взаимно съгласие.

Ето защо, за да се осигури хазяин право да увеличи едностранно наема, договорът трябва да бъде написана по-нататък.

1. В някои случаи може да има промяна в наема (например, една година след подписването на акта на приемане и предаване с годишен темп на инфлация от 7% или повече).

2. Процедурата за изпълнение на лизингодателя право да увеличи наема (например лизингодателя, се съобщава на наемателя, който предоставя информация за увеличението на наем и до каква степен).

3. Процедурата за уведомяване на лизингополучателя (например, с препоръчано писмо с обратна разписка или поискана лично служител на наемателя при подписването на наемателя в офиса).

4. Кога условието за наем се счита за да бъдат променени (например, един месец след получаване на уведомлението от страна на лизингополучателя) * ".