Това, което е включено в цената на апартамента
Вие сте решили да продадат апартамента. Как да се определи стойността му, от една страна, за да не се продават твърде евтини, а от друга страна, не се обръщай вашия имот в "неликвидни", надуване на цената?
Въз основа на оценката на недвижими имоти, казва шефът на агенция за недвижими имоти «Century 21 Real Estate Еврогрупата" Петър Masharov.
Как да се направи оценка?
Какви функции на апартамента може да се отрази стойността си?
Вид на дома. Един от основните закони на пазара - по-новата къща, по-скъпите апартаменти за продажба в нея. Ние не смятаме, че тук сталинистките домове и исторически сгради. Най-евтиният на пазара се считат за панел пететажна сграда Хрушчов пори. По-нова версия - и съответно, малко по-скъп - 10-12-етажни сгради от 70-те, панел, тухла и блок. Най- "млад" сграда - твърди къщи, които са построени през последното десетилетие. Апартаменти в тях - най-скъпите.
Естествено, за апартамента или елита клас Комфорт, ограден двор, портиер, грандиозно вход група ще трябва да се прилага допълнителен коефициент (2 или 3).
Състояние на апартамента. Можете да имате напълно "убит" апартамент в бизнес класа и сравнително добре поддържан - в икономична класа.
Под "мъртъв" се отнася до апартамента, изисква фундаментална ремонт (скъсани тапети, повреден водопровод, мазилка обесване в парченца).
Като цяло състояние: ремонта беше преди 10 години, апартаментът е чист, но дизайна на "съветски".
Реновиран: използван в завършването на съвременни материали.
Дизайнер: реконструкция, изключителен дизайн решение.
- Все пак, добро състояние, не се отразява пряко върху цената на апартамента, - казва Петър Masharov. - Това се отнася само за продажбата на неговата скорост. Това е като допълнителен бонус за купувача. Най-бързият начин да се продаде апартамент с обновен. Дизайнерски апартамент да се продават по-трудно, не всеки може да харесва някои авангарден дизайн решение, за което продавачът в момента изплаща много и иска да поне частично да се възстанови парите си.
Но за продажба на апартамент в лошо състояние, продавачът често има значителен концесия. Тук, купувачът трябва да реши дали тя ще бъде изгодно да купуват този апартамент, както и за размера на отстъпки, за да го ремонтира. Или това е полезно да се разгледат някои други опции, които не се нуждаят от спешен ремонт.
- Ако вашият апартамент е с лошо разпределение: малка кухня, има свързани стаи или силно удължена зала, колата, купувачът ще искате да отстъпка. Обективно, този апартамент наистина трябва да е на стойност по-малко от апартамента, който няма такива недостатъци. Но обикновено за оформлението излитане не е толкова много, 100-150 хиляди рубли. Просто защото те могат да намерят купувач, който този план няма да се напрягат. Така например, те ще спите добре в зала, колата или да го смачка в две стаи. Това е, в този случай, е желателно да се намери "своя" купувач.
Увеличаването клас у дома. Това може значително да повлияе на цената. Един пример. Една жена не може да продаде един тристаен апартамент в конвенционалния бързо сглобяеми къщи. Цената е назначен високо, но в апартамента и си заслужава. Къщата е разположен в най-вече средната класа. Те не искат да живеят в една входно глупости така оборудвано място за портиер, асансьори с камъни, направени ремонти в зоната на входа, оградена площ. В резултат на къщата, тъй като вдигна classiness. Plain изглеждащи панел високото строителство (има много в района) поради вътрешни подобрения се превърна клас домашен уют.
Всеки, който се наблюдаваше в апартамента, се позова на факта, че апартаментите в съседните къщи е същото оформление и местоположение са били на стойност няколко милиона по-евтино.
агенция за недвижими имоти жената обясни, че тя избра погрешна стратегия за продажби. Тя показа на апартамента, тъй като апартаментът на икономична класа, и че е необходимо да го поставите в сегмента на комфорт. След подходящ маркетинг ход много бързо си купи апартамент, с още по-скъпо от първоначалната офертна цена.
времето на продажбата. Цената на апартамента може да бъде значително намален, ако тя има нужда да продаде бързо. Да предположим, че един човек отива в чужбина и иска бързо да приложат своята собственост. В този случай, понякога се връща до 10% от цената. Ако продавачът се нуждае от пари спешно (за погасяване на кредита) понякога се връща до 30% от разходите.
Вградени мебели и домакински уреди.
- Всичко, което не може да отнеме от апартамента, обикновено е включено в цената - като Петър Masharov.
Цената за един апартамент обикновено е изложена вече като се вземе предвид вградени мебели и уреди. В тази оценка е 10 до 20%. За съжаление, качеството остава същото също е домакин на интегрирана технологията е само допълнителен бонус, който увеличава привлекателността на продажбата на един апартамент.
Ако в същия апартамент ще бъдат вградени уреди, например, от турски произход, а останалите - BOSH уреди, това е малко влияние върху крайната цена. Купувачът, разбира се, може да поиска от собственика на първия апартамент (с по-малко ефектен техника), за да му даде 100 хиляди, като обеща на свой ред, за да се реши проблема с покупка на апартамент е в негова полза. Но решаването на този проблем ще остане изцяло по преценка на собственика.
Инфраструктура. Инфраструктурни предимства (недостатъци) също са изложени в цената. Но в крайна сметка, всичко зависи от това, на разположение на купувача сума.
- Ако тази сума е достатъчна, хората, разбира се, да придобият апартамент малко по-скъпо, но в непосредствена близост до метрото. Ако неговите ресурси са ограничени, той е готов да пожертва някои неудобства (далеч от метрото, а не в близост до училище, детска градина, търговски център), за да продължава да придобият необходимите за живота квадратни метра, - заключава Петер Masharov.
"Къща на поле", завърши с минимална инфраструктура (и има много къщи се сега под наем в Ню Москва и Московска област) със сигурност ще бъде по-евтино. Ако средната цена на квадратен метър на жилищата в Москва вече е населен район на около 180 хил. Рубли, а квадратен метър на жилища в отдалечени райони без необходимата инфраструктура, средно, на стойност 80-85 хиляди рубли.
Задачата на продавача - компетентно да оцени предимствата и недостатъците на апартамента си. И изборът, в края на краищата, винаги се носи от купувача.