Съвети за това как да се провери продавачът сгради и др форум Комсомол

Всеки, който се случва да си купи апартамент в новата сграда трябва да се осигури и провери документите на строител, които той е длъжен да покаже. По този начин, на документите, че възложителят е длъжен да докаже съществуването на жалбоподателя по искане на участниците в общ строеж в съответствие с параграф 2 от член 21 от Федералния закон 214-строител трябва да представят за преглед.

Предприемачът трябва да представи документи в оригинал или във формата на надлежно заверени копия. В допълнение към тези документи трябва да се види декларация проект, който включва информация за информацията за строител и строителен проект.

Информация за строителя трябва да съдържа информация за:

И не забравяйте да проверите ръководството на лице, дружеството, са въвлечени в преговорите и сложи подписа.

Пълномощно за правото да сключва споразумения от името на разработчика трябва да бъде задължително се изисква от вас (заверени копия).

Ако ви предлагат договор на стойност друго юридическо лице (като LLC "HHHL"), а не този, който притежава правата върху поземления имот (по отношение на жилищен комплекс "Маяк" - това е фирма "Континент" Сега кой е собственик на земя, можете да разберете с извършване на заявка в Rosreestr - и да получите извлечение от Единния държавен регистър, да го направи може всяко физическо лице, и да получите изявление на собственика на поземления имот с кадастрален номер 50: 48: 0010405: 715) - струва си да се има предвид / отказва / да сключи с юридическото лице от Договора (LLC "? HHHL "), по-специално да се прехвърлят парите си означава най-малко трябва да изискват договорни отношения въз основа на които предприемачът е възложил задълженията си на друго юридическо лице (LLC "HHHL"), като задължително списъка на възложените апартаменти и помещения, свързани с прилагането на Закона за изпълнение на инвестиционните ангажименти на "HHHL" преди предприемачът (т.е.. д., което изплаща своя дял или други задължения). Само тогава можем да направим предположението, че "HHHL" LLC - има право на тези апартаменти. Естествено, всички копия на договора трябва да бъдат сертифицирани разработчик (а не LLC "HHHL").

Help. Според Федералния закон на 30.12.04 номер 214-FZ "за участие в споделената строителството на жилищни сгради <…>"(По-нататък - Закона № 214-ФЗ), участието на граждани на средства за изграждане на жилищна сграда с право да получи при прекратяване на изграждането на апартаменти в имота е разрешено само по три начина -

  1. въз основа на договора за съвместно строителство,
  2. чрез издаване на удостоверения или на жилищата
  3. чрез участие в изграждането на жилища или жилища спестовни кооперации.

Всякакви други варианти са незаконни, но въпреки това те са много популярни сред разработчиците, тъй като работата по участие договори собствения капитал в изграждането на тях трудно и скъпо. В случай на такива обходни вериги в закона № 214-FZ, специално правило: гражданинът може да поиска незабавно връщане на парите, както и плащането на лихви по силата на член 395 от Гражданския процесуален кодекс (и при двоен размер), а освен това - обезщетение за загубите, причинени на него (част 3 на чл. . 3 от закона № 214-ФЗ). Основания за задържане на тези суми на наказанието от строителя в този случай, не.

Избягвайте организации, които продават апартаменти привличат средства на гражданите, за да заобиколят закона брой 214 от Федералния закон "На съвместна строителство", който изготвя предварителен договор - продажбата на апартамента. предварителен договор капитал. договора за участие в HBC (при 214 FZ такъв договор трябва да бъдат регистрирани в Rosreestra), договора за резервация. Всички тези сделки не са юридически. Преди да си купите апартамент от строителя, уверете се, че фирмата има разрешение за строеж.

Това е и една от опциите заобикаляне на задължителните изисквания на закона № 214-FZ. Поради тази причина рискът тук е не по-малко от всички други "сиви" схеми. Предварителен договор не изисква държавна регистрация, за разлика от основния договор на съвместно строителство (чл. 3 на чл. 4 от Закона № 214-ФЗ), което означава, че нищо не пречи на разработчика да продават същия апартамент няколко пъти. В допълнение, разработчиците са обикновено работят от "сиви" схеми, защото те просто не разполагат с правото да сключва договори за участие в акции строителство - например, поради липса на разрешителни за строеж (част 1, член 3 от Закона № 214-FZ ..). Съществува риск, че тази къща никога няма да бъде въведена в експлоатация.

Заслужава да се отбележи, че на предварителния договор се сключва за срок от една (1) година, и така винаги има риск, че възложителят няма да усърден, ще му плати всичките пари на предварителен договор, но той отказва да направи с вас основните споразумения за партньорство (не винаги умишлено и например, заради кризата, до програмиста банка или друга кредитор подаде иск за плащане на дългове или други права на възложителя zavedut производство по несъстоятелност и тя ще изчезне пред вас, ви (които по закон все още принадлежи на него) - той отново добив за дълг и не можете да го давате под собствения капитал на споразумение, при спазване на всички формалности на държавна регистрация на права върху DDU срок от сключения с Вас на предварителния договор за 1 (една) година. - срок е изтекъл, и можете да разчитате на връщането на само техните фондове в резултат на производство по несъстоятелност от масата на несъстоятелността ( "трохи").

Да се ​​каже, че предварителен договор капитала (PDDU) няма нищо общо с 214-FZ и по-скоро в противоречие с това, може би трябва незабавно да се разсеят всички съмнения. Същността на този закон не е само при подписването на споразумения за партньорство (DDU) и необходимостта от вписването му в съответните публични органи (DDU счита за сключен само от датата на регистрация). Според договора купувачът придобива никаква възможност в бъдеще да се квадратен метър и още повече - не записи на заповед и всякакви други ценни книжа, както и на апартамента, включително недовършени. При закупуване на недвижими имоти на DDU купувачи, в съответствие с ал. 13 214-FZ, обеща земя за осигуряване на изпълнението на задълженията си по договора на строителя, който ще бъде изграден на къща, а самата сграда.
В съответствие с FZ-214 и къща част всеки отделен купувач (притежателите интерес) се предават пропорционално на неговия инвестиции, т.е. всъщност DDU купувач получава като обезпечение, предвидени в договора си за продажба, който след строителството става притежателите лична собственост на интереси (или собствеността на всички членове на семейството му). Се случи с финансов колапс на строителя, квадратни метри и / или права върху тях ясно остане с купувача. В допълнение, участието на договора капитала, е строго определена гледна точка на изграждане и пускане на къщата, настройките на апартаменти, както и правата и задълженията на страните, включително дефинирани отговорностите на разработчика или строителя за забавяне в строителството. Предварителният договор е капиталът в общия случай не подлежи на регистрация, и плоски, т.е. правата върху определена собственост, за това не могат да бъдат прехвърлени по никакъв начин. В същността си е просто предварително споразумение, според което вие и продавачът не са съгласни да сключат договор за продажба, в бъдеще, както и собствения капитал на договора.
Според PDDU всъщност нищо се продава, както и всякакви други предварителни договори, които според Гражданския кодекс на България са единственото задължение в бъдеще да сключи договора за прехвърляне на собствеността, изпълнението на строителните работи или предоставянето на услуги (основното споразумение), при условията, предвидени в предварителния договор. По-конкретно, с предварителното съгласие на съвместно строителство в бъдеще, страните се задължават да сключат споразумение за споделено участие в изграждането на условията, предвидени PDDU, които са много по-различно за съжаление състоянието на практика, включително и от гледна точка.

Според закона за съгласие за авансово плащане не е възможно, тъй като този документ е налице прехвърляне на стоки, строителство или услуги. Страните имат само правото да се стигне до споразумение за гарантиране на правилното изпълнение на бъдещите участници на споделеното изграждане на задълженията си, експертите предполагат. И този софтуер може да бъде депозит, който, разбира се, не трябва да бъде равна на стойността на жилището. В допълнение, депозитът на разработчика не трябва да се използва за сключване на DDU. Ако подписване PDDU придружен от такава схема "пари в брой", тогава няма престъпност. Освен това, тази опция се използва често при закупуване на нова сграда на кредити, които банката може да прехвърли парите просто ей така, без никакви документи, а предприемачът не може да се заключи, без гаранция DDU плосък плащане, т.е. преди подписване на договора за кредит. В такива случаи, когато банката дава зелена светлина за заем, купувачът избере един апартамент, и завършва със строителя (продавач) предварителен договор капитал. С него, той отива в банката, като първоначалната вноска като депозит на PDDU, а след това подписва договора за кредит. И на разработчика, като се уверите, че получавате своите инвестиции, подготвя DDU. Подобна схема, например, работи в спестовна банка.

В допълнение, участието на фондовете за разработчици на гражданите в сферата на споделеното строителство не по начини, които са посочени в закона № 214-FZ. се счита за нарушение на правата на потребителите, както и можете да помолите за това обезщетение за неимуществени вреди (чл. 15 от Закона за България от 07.02.92 № 2300-1 «за защита на правата на потребителите", стр. 8 преглед от 04.12.13). И днес практика неимуществени вреди е да се срещне не символично, но в доста осезаеми измерения - например, в размер на 50 хиляди рубли (виж точка 28 преглед от 4.12.13.) ... Също така, ако предприемачът не отговаря на вашите изисквания доброволно, съдът може да се възстанови от глоба в размер на половината от сумата, която ще събира във ваша полза (н. 6, чл. 13 от Закона № 2300-1).

Ако предприемачът ви предлага да сключва PDDU за срок от 1 (една) година - това е сигнал за вас - да бъде нащрек, защото от Гражданския процесуален кодекс казва, че ако в определения срок, - няма да сключи основния договор DDU, сделката ще бъде прекратено автоматично без предупреждение и други формалности (но, освен ако страните не са изразили желанието си да го удължи с подписването на допълнително споразумение, които не винаги са съгласни намери отговор от програмиста). Оказва се, че ако сте се регистрирали PDDU - и даде за разработчици милиона рубли, или след 1 година, ако основната DDU не са приключили, можете да разчитам на теб да се върне от строителя един милион рубли, което сте му платили за PredDDU. Предприемачът не губи нищо, а ти - време, пари, лихви, докато парите не са били в банката и строителя. Следователно, въпросът за надеждност строител - е на преден план в PDDU на заключение.

резюме
Предварителният договор е капиталът, записана в държавни агенции и не дава никакви права за купувачите на жилища, а само посочва намерението на страните в бъдеще да се заключи, DDU. Ако в този случай няма да бъдат таксувани за "депозит" в PDDU на изпълнение или "депозит" е малък и не участва в изграждането, а след това няма нищо страшно, но ако предприемачът изисква плащане, както и повече от сто процента, то е ясно, че на предварителния договор се използва за байпас 214-FZ. И да сключи своя пазар и правни експерти не препоръчват, както в случая, от които техните права да защитават само в съда и да получите един апартамент е малко вероятно, добре, ако се върнат парите.
PDDU - заобикаляне на закона 214-FZ, реалната измамата, тъй като купувачът не бърза да докладва, че схемата се прилага противоречи на закона за съвместно изграждане и всъщност не е много различен от дълго добре позната схема за реализация на нови сгради на предварителен договор за покупко-продажба.

PS. Тя трябва да любезно да откаже приключението с жилищната сграда, на I е предлагате да сключи PredDDU - под формата на документ, обзаведен по-лошо от закупуване на кабинета в мебелен магазин (тя винаги е посочен размер на шкафа и се доставят схемата за шкаф с рафтове, чекмеджета, отваряне или слепи врати и така нататък. задължителните изисквания за покупка), т.е. ако PDDU липсва:

  • подредбата на веригата на един апартамент на етаж, с определянето на контурите на стаята и конфигурацията на стаите в апартамента (не забравяйте анимационен филм за Вася Kuralesova., която продава животно с четири крака, уши и опашка, но не и че е купил)
  • PDDU не подписан от генералния директор за програмисти (на базата на Хартата). лице, чрез пълномощник: счетоводител, rietorom, мениджър продажби и други лица, които работят днес, а утре вече не е работа на разработчика (подпис на лицето, което не е сертифицирана от всеки, и да се провери дали това лице е подписал договор - просто не е възможно, само ако. това не е направено в присъствието си с представянето на оригиналното пълномощно и паспорт на подписващия от строителя). В допълнение, пълномощното е с изтекъл срок на годност, както и че винаги е възможно да се оттегли - не е вечен документ, както и да научат повече за това може да бъде само човек, който е издал заповедта.
  • PDDU подписан и подпечатан печат на организацията само на последната страница на договора (с подробностите и ръководителя на "форс мажор"), където това не е записано съществените условия на договора (цена, площ, датата, името на обекта, и така нататък.). Т.е. В договора не е ушит въже и не номерирани страници на кръстосано свързване с подписите на двете страни.
  • За щастие, не всички разработчици в Самара са на такива "правила" и почитат законите на Република България, предпочитайки правната схемата, установена от Федералния закон №214-FZ, в които изпълнението на всички по-горе проблеми, свързани с функциите на държавните органи - регистратор Rosreestra само след това можете да спите спокойно.

трябва да се осигури изпълнението на задълженията на разработчика на прехвърлянето на жилищни помещения в строителството на всички договори за участие, сключени за строителството (създаване) на жилищни сгради и (или) на друго имущество, въз основа на разрешителни за строеж, заедно с гаранцията за избор на строител по следните начини:

1) банкова гаранция в съответствие с процедурата, установена с член 15.1 от настоящия федерален закон;

2) застраховка за отговорност строител за неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията по трансфера на жилищни помещения в строителството на договора за участие в поръчката,

За компании, които продават жилища в 214-FZ, новият закон е задължително. Сега "спазват закона" разработчиците няма да имат право да започне регистрацията на договори за дялово участие, докато не се избере един от трите начина за защита на правата на акционерите.

Ако строителната компания възнамерява да предприеме дадена банкова гаранция (за правилното изпълнение на задълженията по трансфера на притежателите на жилища капитал), е необходимо да се сключи споразумение с финансовата институция. В този случай, банката трябва да работи на пазара в продължение на най-малко пет години, не по-малко от 200 милиона рубли. уставния капитал на 1 милиард рубли. собствени средства. Размерът на отговорността на гаранта (банката), преди участник дял е равна на стойността на жилището, което е посочено в договора със строителя. Но да не е по-малко от средната пазарна цена на квадратен метър жилищна площ, в която са Министерството на регионалното развитие.

Ако този метод не е подходящ, сред разработчиците има още две опции - застраховка гражданска отговорност. Можете или да сключи договор с частна застрахователна компания или влиза в така нареченото взаимно застрахователно дружество. Основателите му трябва да бъде най-малко 30 компании, които строят и продават жилища в съответствие със 214-FZ от най-малко три години. В случай на фалит на някой от другите членове на обществото ще носи споделена отговорност за задълженията си към притежателите на собствения капитал.

За да получите застрахователно обезщетение, купувачите на имоти трябва да бъдат присъдата на възбрана върху обезпечението или откриването на производство по несъстоятелност на решение.

Застрахователен договор с частна фирма да действа преди предаването на апартамента. Но в същото време инвеститори в недвижими имоти ляво дясно, за да получите възстановяване на застрахователно събитие, ако това се случи в рамките на две години след прехвърлянето на собствеността.

Има голяма онлайн експертна система за идентифициране на правните рискове от купувачите (както на първичния и вторичния пазар) и реални имоти наематели: www.riskover.ru

информация за контрагента см. на мястото на RF Федералната данъчна служба