Седмичен директор на информация, ремонт на наетия имот
Елена Pokidova Олег Боев
Законното право да ремонтира
GC България установява задължения на страните по отношение на съдържанието на един от наетата вещ. Ако законът, друг нормативен акт или договор предвижда друго, наемодателят трябва да направи за своя сметка основен ремонт на наетия имот (чл. 616). Това се дължи на факта, че наемодателя, като собственик (или представител на собственика), се интересува от това как да се запази собствеността си и неговата стойност.
Срок основен ремонт, за да определи по-добре в споразумението на страните. Понякога, обаче, страните трябва да се ръководят от разпоредбите. Например, времето и вида на ремонт на сгради и съоръжения, са определени парченце. При спазване на указанията разпоредби или на договора, не определя времето или спешната необходимост за работата не се явява в наемателят е виновен 2. основен ремонт, направени от лизингодателя в разумен срок. Това е индикация, от Гражданския процесуален кодекс.
Пример между представителите на собственика и компанията подписа договор за наем на нежилищни помещения, на федерално участие. Като собственост от акта, наемателят настоя, че документът е бил записан на извънредна състояние на централната отоплителна система. След въвеждането на наемателя в отоплителната система, е настъпило произшествието.
Компанията има няколко пъти по наемодателя иска премахване на последиците от аварията и напомняне за необходимостта от основен ремонт на централната отоплителна система. Но на наемодателя не изпълняват задълженията си. След това компанията направи необходимите поправки за своя сметка, че с подписването на договора споразумение с една специализирана институция и говорене с договора като клиент. Приемам и плати за работата, на наемателя, което упражнява право, дадено му от Гражданския процесуален кодекс, както и броят на разходите за ремонт в наема. Но на наемодателя не е съгласна с това и обжалва пред арбитражния съд ", за да прекрати договора за наем поради неплатени на време наеми и наемател изгонване от заеманите помещения."
В това дело на наемодателя е бил отказан. Съдът посочи, че наемодателят е нарушил изискванията на чл. 611 от Гражданския процесуален кодекс, защото той е бил длъжен да даде имота на държавата, съответстваща на условията на договора за наем и целта на стаята. Съдът не признава аргументите на наемодателя, които твърдяха, че с приемането на помещенията на деянието, което е белега на лошото състояние на системата за централно отопление, наемател по този начин пое отговорността за неговия ремонт и да се справи с последиците от евентуална авария.
Моля, имайте предвид, че наемателят има право да прихваща стойността на производството на основни ремонти, причинени от спешна необходимост, в наема, дори и ако той е получил от изпълнителя отлагането на плащането на изпълнението на работата по изграждането на договора договори 3.
Нека разгледаме по-подробно какво наемателят има право да направи това, ако имотът е вече силно разложен, паднала в неизправност, и да я използват по предназначение е трудно (ако не и невъзможно), и на наемодателя не бърза да се поправи. В този случай, лизингополучателят има право да избере:
- правят основни ремонти, предвидени в договора, или причинени от крайна необходимост 4. възстанови от разходите за ремонт хазяин или на връщане, в наема;
- изисква съответно намаляване на наем;
- да поиска разваляне на договора и вреди.
Преди да прилагат тези разпоредби на практика, да видим какво се казва за необходимостта от ремонти в договора и като собственост на недостатъците, отразени в акта на приемане. Например, недвижими имоти задължение договор за наем да произвежда по разписание основен ремонт може да се дължи на лизингодателя, и на задължението за спешни основни ремонти - на наемателя. Но дори и в този случай, ако актът на прехвърляне и приемане е посочено, че имотът е в лошо състояние, наемателят на разходите за отстраняване на авария, все още трябва да бъдат възстановени от лизингодателя или покрит за сметка на наема. Но ако в акта на приемане и трансфер няма да бъдат фиксирани всички недостатъци, а наемателят не ще бъде в състояние да докаже, че искането си за преразглеждане поради спешната необходимост, след това се върнете парите, похарчени за ремонти, потребителят няма да е лесно.
В рамките на ремонта е предназначен произведения, които изискват значителни инвестиции за възстановяване на основни части, елементи на нещата във връзка с тяхното повреждане. В повечето случаи, задължението назначен за ремонт на закона и съгласието на собственика. Но той не винаги разполагат с необходимите средства, за да плащат за скъпи произведения. В крайна сметка, цената на тези ремонти се увенчаха с успех дълго време, и това се случва най-вече се дължи на обезценяването на стойността на имота се прехвърля от собственика, като част от наема. По този начин, на наемателите по своя собствена инициатива или при съгласие от страна на собственика (негов представител) за своя сметка изкърпване изтичане покриви, заменят подовете, ремонт на отоплителната система и т.н.
Ако нормативен акт или на договора задължението за извършване на основни ремонти за сметка на наемателя, изчисляване на наем не включва амортизация. Например, съгласно изделието. 644 от Гражданския процесуален кодекс за извършване на основен ремонт на наетия автомобил, без екипаж, трябва наемателя. Потребителят е длъжен да извършва текущи и капиталови ремонти на наетия предприятието (чл. 661 от НК).
За да спестите някой друг, така че да не загуби своята
Законът задължава наемателя да поддържа имота в добро състояние, да направи за своя сметка текущ ремонт и поема разходите за неговото съдържание. Въпреки това, по закон или по договор може да бъде установена по друг начин. Например, отдаване под наем на превозно средство с мито на екипажа да поддържа обекта в добро състояние и да извършват всички видове ремонти, включително текущата, отговорността на наемодателя (чл. 634 от НК).
Съгласно действащата ремонта е свързано със систематично и своевременно работата по опазването на имот от преждевременно износване и премахване на дребни проблеми. Например, варосване тавани и боядисване на стените в една стая, ремонт на електрическата инсталация, подмяна на дефектните части в малък оборудване и т.н. Поддръжка, както и столицата, насочена към поддържане на имота е в добро състояние, но не изисква капиталови разходи.
Това е отговорност на наемателя и извършва други мерки за поддържане на имота е в добро състояние, работи по поддръжка (смазване, монтаж надеждност на проверка, подмяна на филтри и т.н.), Ежедневна грижа (почистване, избърсване, почистване) и други.
В допълнение към наемателя обикновено задължение дължи други разходи за наетия имот, например, плащане на гориво (при отдаване под наем на превозно средство) или комунални услуги (за отдаване под наем на сгради, помещения). Вторият случай по-подробно.
Така че, на практика, се прилага два варианта за плащане от страна на наемателя на общинските услуги.
Ако все още се свие с подобни условия, сключени, не забравяйте, че трябва да се изискват документи на наемодателя, че да обосноват разходите си. Това е да се гарантира, че, първо, контрола на лизингодателя. Не е тайна, че някои от собствениците се стремят да наложат на наемателите все повече и повече разходи за имота, дори и тези, които лежат на собственика и не са посочени в договора. И второ, тези документи трябва да представят членове на фискален орган, който интересува разходите си и да поиска доказателство за тяхната валидност. Така че, ще трябва копия на документи от организациите на енергия и vodosnabzhencheskih, доставчици на услуги и др. Плюс изчисления на плащанията, свързани с помещенията, които ви наемат. битови сметки могат да бъдат отчетени като разход, а за това, че наемателят не трябва да сключват договори със специализирани организации 5.
В допълнение към сметки за комунални услуги, разходите за поддръжка и текущи ремонти, в договор или нормативен акт може да се предвиди задължение на потребителя е да се вземат мерки в застраховането и наети защита собственост.
Ако се установи недостатъци имот
Най прехвърля на наемателя имота трябва да отговарят на условията на договора и целта на имота. Това е рецептата на закона. Но имайте предвид, че наемодателят не отговаря за недостатъците, посочени им в договора, или за тези, които очевидно са били известни на наемателя. И ако имотът има такива недостатъци, не можете да се обърнете към съда, че не е знаел за тях.
Пример: Фирма А е установена в резултат на реорганизацията, и е приемник на договора. Вземането на решение за подновяване на отношенията с наемодателя, чието юридическо лице предшественик на няколко години под наем офис площи, фирма А е подписал нов договор със собственика на имота. След известно време, дружество с настъпването на собственика на изискването за компенсиране на разходите за ремонт. Но той отказа да направи това, като посочи, че всички недостатъци на помещението са били известни на потребителя, който всъщност е на няколко години, заети в стаята, нито изрази никакви оплаквания към момента на сключване на ново споразумение не е имало коментари за имота. Обръщайки за съдебна защита, потребителят е претърпял пълно фиаско. Съдът се съгласи с аргументите на лизингодателя.
не носи отговорност за лизингодателя и на слабостите, които наемателят трябва да са открили по време на инспекцията на имота или в хода на проверка на неговата годност при сключване на договора или прехвърляне на собственост.
Във всички останали случаи, отговорността за недостатъците на наетия имот се определя от закона на хазяина. По-специално, тези недостатъци са тези, които се предотврати използването на имота по предназначение. Но предприемачите често погрешно се приемат тези разпоредби, както и ако има конфликти.
Пример за нежилищни помещения договор за наем е сключен между двете компании. В акта на приемане на частичен сутерен предаване наводнения бяха белязани увисване на тухлени стени, пукнатини в стените, за да се влеят в тавана на коридора. След като получи от помещенията на лизингодателя, наемателят е направил козметичен ремонт. Той също така поиска компенсация за разходите си. Наемодателят е отказал, а наемателят е разгледан в съда. В исковата молба, той каза, че е бил принуден да направи тези работи, защото стаята беше частично негодни за неговото предназначение. Но съдът отказа да отговаря на тези изисквания. В заключителния акт, се казва, че наемателят се имота с установените недостатъци, така че наемодателят не носи отговорност за тях.
подобрения за ремонт или за наем?
Преди да издигне чужда собственост, трябва да се установи със сигурност, които на планираните дейности, свързани с основен ремонт, който - за тока, и който - за трайни подобрения на наетата вещ (държани за по-ефективно използване на активи). В последния случай, в съответствие с чл. 623 CC България наемател има право на обезщетение за стойността на подобренията, само когато тази работа се извършва със съгласието на наемодателя. Но наемателите на това или не знаят или забравят, и в резултат на подобряване на наемодателя получава безплатно. Особено забележителен отпадъци обикновено се свързва с подобрени качества и да се увеличи тяхното ниво на комфорт. Така например, на наемателите да придобие и да инсталират скъпи климатици. Но наемодателите не са съгласни да плащат цената. Разбира се, климатиците са все още собственост на наемателя, но парите, които харчат за доставката, монтажа, а по-късно демонтаж на оборудването ще бъдат хвърлени на вятъра. И в бъдеще, това оборудване ще вероятно едва ли е необходимо на наемателя, и той ще трябва да се продават климатици на изгодни цени за ненужен имот не е затворил мъртво тегло в баланса.
Договорът за да ви предостави по-добре, какви подобрения ще бъде, и това, което няма да бъдат възстановени от лизингодателя; ако е така, до каква степен, в какви условия и в какъв ред. Може да се договарят предварително, а максималната стойност на извършената работа, материали и др. Въпреки това, трябва да се погрижим за да наемодателя писмено се съгласи да се подобри тяхната собственост и пълно или частично възстановяване на разходите за подобрения на наемател.
Между другото, ако договорът за наем на потребителя не е пряко задължение на извършване на ремонти или подобрения, разходите за нея се очаква да бъде оспорено от данъчната администрация. Това се случва, въпреки че разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс.
За отдаване под наем на държавна собственост
Одобрени форми на лизинг на федералното или общински недвижими имоти предвиждат възможността да задължи наемателя да вземе участие в собствения капитал на основен ремонт на сгради, притежавани от наемодателя, пропорционално на сградата на площ заета. Нуждата от основни ремонти в такива случаи се определя въз основа на техническото становище на специализирана организация. В повечето случаи то не осигурява дори спада на наемните цени за стойността на разходите на наемателите за дялово участие в капитала на основен ремонт.
Понякога представители на собственика да сключат договор, който задължава да възстанови разходите за ремонт, извършени от лизингополучателя, и след това да откаже да направи това. Аргументите са различни, например, наемателят не се споразумяха за техническата документация, видовете работи, разходите за ремонти и т.н. Ако това се случи, а в ръцете си има доказателства за стойността и необходимостта от тези или други произведения на ремонт на имота, се свържете на съда .. съществуват Успешните прецеденти.
Пример Property Management комитет и Дружеството сключва договор за наем на нежилищни помещения за магазин. Стаята е необходимо да се направи основен ремонт - да се премахнат последиците от огъня, който е настъпило преди няколко години, и да го превърне в магазин (по-рано закрит ресторант се намира). Съгласно договора, задължението да се направи основен ремонт е назначен balansoderzhatelya - икономически субект на управление на държавния комитет на имота.
Ltd. направи основен ремонт на помещенията и приспадане на разходите по отношение на лизинговите плащания. Но след известно време, Комитетът призова трибунала с иск срещу компанията за възстановяване на неплатен наем, неустойки за забава на плащане, прекратяване на договора за наем и изгонването на ответника от нежилищни помещения. ООД е подал насрещен иск, за да задължи Комисията да компенсира разходите за ремонт, извършени в наема.
Във втората част на иска за възстановяване на разходите за оборудване е било отказано. ООД не успя да се документира вредата, нанесена на този имот.
2 Например, ако в резултат на злополука или природно бедствие, при условие че наемателят в съответствие с договора и закона е предприел всички необходими и достатъчни мерки за безопасност на имущество.
3 Вж. Информационно писмо на Президиума на България 29.12.01, № 65 "Преглед на разрешаването на спорове, свързани с прекратяване на задълженията компенсира насрещни искове."
4 реална заплаха от увреждане или унищожаване на имущество и (или) невъзможността на по-нататъшна употреба наемател.
5 см. Върховният Арбитражния съд на България Постановление на 11.09.99 г. броят 7235/98 и Писмо UMNS България в Москва на 12.05.00, от № 03-12 / 17990.