Предимства и функции на банковата акредитацията на нови сгради

В вътрешния пазар на жилищен кредит от година на година маркира по-цивилизовани фактори за развитие. По този начин българските законодатели са постоянно подобрени механизми за надеждна защита както на кредитополучателя и банките кредитори.

Позовавайки се на ипотеки, най-ефективните средства днес в закупуване на жилище, е на разположение на въпрос, като готови жилища и апартаменти в нови сгради: пълен строителството, и в процес на изграждане. Според втория вариант се приема само по-сложен процес, в дизайн обезпечение, което е придобил апартамента. В крайна сметка, банката трябва първо да одобрява издаването на кредита по отношение на обекта се строи директно в недвижими имоти, която се предоставя на апартамента кредитоискател.

Целта на тази статия е да се преразгледа някои аспекти на банковата акредитация в процес на изграждане, за да получите подробна представа за това, тази концепция и защо е нужно не само на банката. И, накрая, какви са ползите, след акредитацията на няколко банки се строи обект, отворен пред потенциални купувачи на апартаменти в нови сгради.

Това служи като обезпечение за покриване на договора ипотека?

Отбелязваме наведнъж - обезпечение ипотека е покрита жилища, за да придобият и която е издала на кредита, така че неговото състояние играе решаваща роля при вземането на банката прави положително решение за отпускане на средства по заема за кредитополучателя. В периода на регистрация на ипотеки за завършено жилище банка оценява пазарната стойност на апартамента, оценка на нейната ликвидност и перспективите за промяна в стойността си, а след това просто да регистрира залог обременяването, което ограничава реализирането на правата на собственост на неговия собственик.

Отправната точка при получаването на заем е на банковите средства за заплащане на пълната стойност на апартамента, който в резултат става собственост на кредитополучателя. Въпреки това, докато заема не е напълно погасен, апартаментът е заложени в полза на банката, тя не може да продаде, или да извърши други процедури, свързани с прехвърлянето на собствеността.

Банката работи в залог на апартамент в нова сграда

Но за регистрация на ипотечен договор за ипотека покритие под формата на един апартамент в нова сграда, банката е извършила редица допълнителни проверки във връзка с недвижими имоти в процес на изграждане. В крайна сметка, в такъв случай банката като обезпечение не е собственост, а само право да претендира за апартамента, който към момента на регистрацията вече не съществува. По този начин, въз основа на договора със строителя, банката разпределя необходимата сума за закупуване на апартамент и едновременно записани ленните тежести върху "правото да изисква" (под формата на договор акции с разработчика на участие).

След регистрацията на доставката на жилищен блок в експлоатация и реализация на правата на иск (притежателите на лихвените получиха един апартамент), при проектирането на този апартамент права на собственост (държавна регистрация на недвижими имоти), банката се отнася до обременяването на вече съществуващи недвижими апартамент. А вдигане на обещания ще бъде възможно само в резултат на пълното погасяване на кредита.

рисковете на банката, получаващи залог новата сграда

Преди датата на регистрация на правата на собственост на апартамент в нова сграда, банката е доста сериозни рискове. Те са свързани със следните възможни причини:

разработчик попаднал в ситуация не позволява завършване на строителните работи;
няма възможност за своевременното предоставяне на къщата в експлоатация;
Регистриране на нов обект, се отлага с няколко години.

И дори ако къщата е построена и въведена в експлоатация, но апартаментите не са влизали в Rosreestra, че от правна гледна точка, корпусът няма да съществува. Това означава, че банката не е в състояние да извърши изпълнението на залога (в случай на спиране на плащанията по заема), както и компенсиране на средствата, които са били предоставени на кредитополучателя. Възможно е недовършен или почти незавършен обект може да бъде в такова състояние на "неопределеност" в продължение на много години.

И все пак трябва да се отбележи, от кредитни институции с неотслабваща сила интерес към развитието на ипотечното кредитиране на нови сгради, като кредитирането на жилища в строеж предполага висок лихвен процент от ипотеката върху приключването на апартаментите. В допълнение, много банки, ангажирани в отпускането на заеми строителни фирми, като по този начин получаване на статут на инвеститора, а също така да работят с разработчиците.

В работата с кредитополучателите на банките и строителните предприемачи е задължително наличие на споразумение за участие в капитала (DDU), сключено в рамките на броя на Федералния закон 214. Това споразумение е единствената форма на продажба на недвижим имот, който е в етап на строителство, с участието на документа за държавна регистрация и защита на инвеститори в недвижими имоти на законодателно равнище. Ако предприемачът продаден апартамент в новопостроена къща с помощта на други схеми - банката няма право да отпусне ипотечен кредит, тъй като за този случай няма гаранция, на адекватно обезпечение.

За да се гарантира връщането на заемни средства, банката трябва да провери дейността на възложителя, за да се оцени стойността и ликвидността на жилища се строят, както и всички рискове, свързани с него. И там обикновено са разположени два начина: валидиране и акредитиране.

Разглеждането на отделните апартаменти кредитополучатели - едно твърде скъпо събитие, стойността на които в края на кредитополучателя е: те или ще трябва да плати директно, или те ще бъдат включени в лихвения процент.

По-добро решение е - акредитация на цялото съоръжение, в които проверката е обект на цялата къща, като цяло, той ви позволява да се раздели на разходите, направени от всички кредитополучатели, докато значително намаляване на стойността на кредита за всеки от тях.

На банковата акредитация и разработчиците на нови сгради

Концепцията за акредитацията банковата строител или обект в процес на изграждане - е, всъщност, е форма на одобрение от банката ипотечни кредити на кредитополучатели, за апартаменти в рамките на обекта. Банката, изразявайки своя интерес към ипотечното кредитиране продължава да се разходите, свързани с осъществяването на един вид одит на сгради. Банкови услуги, които отговарят за икономическата сигурност на предприемача се обучават на данните, да събират разнообразна информация по отношение на дейността му.

И на първо място всички проверки за документацията, изисквана от предприемача да извърши работата, която включва:

Собственост на земята (или дългосрочно отдаване под аренда);
Разрешение за извършване на строителство (това е жилищна сграда) в тази област;
Пълният комплект от документи от проекта.

В допълнение, банката задължително интересуват от инвеститорите на проекта, за да го кажем по-просто - източник на средства, предназначени за финансиране на строителството на жилищен блок (това се прави на по-ранен етап, преди да се направят първите продажби). Произведени проверете също набора от документи, който трябва да следи за използването на средствата на акционерите (това е прерогатив на държавните органи).

Но често става въпрос за ипотека, когато строителната готовността на обекта близо до 20 - 30%. И аз акредитация може да не се прилага за цялата апартаментен комплекс като цяло и неговото индивидуално тяло. В такъв случай обектите са акредитирани отчасти като въвеждане в експлоатация корпуси.

Доста често е използването на степенуван подход към акредитация - първата банка се провежда строител акредитация (проверете историята на броя и качеството на вече изградени съоръжения, навременността на въвеждане в експлоатация). След това ги провери обекти, построени, след което да се вземе решение - какво кредитна програма могат да бъдат предлагани на потребителите за конкретен обект. Ние считаме, че целият набор от предложения, по време на строителната фаза: (. Млади семейства, пенсионери, военни, служители и други) за размера на лихвения процент, допълнителни преференции на определени групи от потенциалните кредитополучатели.

Имайте предвид, че няколко банки отиват за акредитация строител, който издигнат първия си обект - те мисля, че е доста рисковано. И в тази ситуация разработчиците трябва да си построи къща почти до състояние на пълна средства за готовност от страна на инвеститорите, само тогава за осъществяване на продажбата. И все пак - липсата на акредитация не е задължително посочване на измамни намерения на инвеститора.

Често, разработчикът предлага наистина благоприятни условия в закупуване на апартаменти, предлага кредит, както и всички необходими документи на негово място - това е просто под ръка на купувача. Честността във формирането на големи сделки е задължително за предприемача, за да "влиза в пазара." Когато предприемачът не е банка акредитация, и по този начин се предлага закупуване на жилища на сцената на изкопни работи по различните схеми не предоставят за подписване на споразумения за партньорство - е сериозна причина за купувача - да се мисли за истинските си намерения.

Използвайте Основното предимство на акредитация

Потенциалните купувачи, които искат да си купят апартамент в бетонна сграда, самият факт на акредитация от банката на обекта, представени значително предимство. От банката разполага с всички необходими ресурси за извършване на дълбока инспекция на обекта в процес на изграждане, и на чист качеството на този тест е значително по-различно от опитва да купувачи да прекарат подобен тест на техните собствени.

Но не се вземат на вяра сам строител вербална декларация относно наличието на акредитация на обекта брой на най-големите банки. Най-добрият начин да се види това - чрез жалба до посочените банки.

Да не забравяме и наличието на различни схеми за привличане на клиенти, например: управителят на строител информира купувача, че обектът е "всеки момент" ще бъдат акредитирани от банката, може би някои от тях. На практика това би могло да означава точно обратното: процеса на акредитация може да се извърши, но решението е отрицателно, за строител или забавено за неопределен период (обикновено по вина на строителя).

По отношение на акредитацията на обекта няколко банки

Почти всички банки (с изключение на банките, които са най-различни асоциации) се проведе независимо от изпитване, за да бъдат акредитирани. И ако знаем, че сградата е акредитиран от няколко големи или средни банки, което означава, че тя е много пъти на разработчика и неговата цел е отметната, и всяка една от банките, изрази увереност в тяхната надеждност.

Това обстоятелство може да се подобри разработчик рейтинги, както и максималната степен за укрепване на доверието на потенциалните купувачи, тъй като разработчик, както и директно на обекта.

Ако една сграда не разполага с банкова акредитация на всички - това също може да означава началния етап на продажбите, както и на факта, че банките не са били в състояние да се запознаят. Въпреки това, ако продажбите са отворени за дълго време - с висока степен на вероятност можем да предположим, че банките извършват проверки в хода на които са били открити някои рискове, тъй като на своя проект за акредитация е отказан. Но, когато обектът се строи ипотека не предлага подарък - това е сериозна причина да се мисли за достоверността на предприемача. Както и в ситуация, в която обектите са акредитирани от малко известни банки.

Анализ на данните, представени по-горе показва, че самият факт на съвместната дейност на разработчиците с банките е достатъчен показател за тяхната достоверност. От друга страна, наличието или липсата на акредитация не трябва да бъде основният критерий за купувача - може да бъде пропусната наистина изгодна. Достатъчно е да се препоръча един потенциален купувач - да се изчака известно време, необходимо за кредитните институции и на възложителя. И отгоре на всичко е полезно предварително да поиска от строителя за това как тя се отнася до споразумения с банки за бъдещето на ипотечни оферти.

Тези, които имат свои собствени средства, и не възнамерява да заема средства, за да купят апартаменти в сградата, може да е препоръчително да се въздържат от опитва да самостоятелни проверки на строителя, както и да слушате доводите, свързани с временното отсъствие на обекта на акредитация или ипотечни оферти. По-добре е да се изчака реакцията на банките, и след вземане на решение за покупка.