Плува, не дава назад

Първото нещо, което клиентът е изправен пред агенциите за недвижими имоти - с него искат пари. Тя може да се нарече по различен начин: "Адванс", "ипотека", "софтуер", "депозит". Същността е: парите на първо място, а след това на сделката. Всички агенции обичат да се вземе авансово плащане, но не всички от тях се дава, ако сделката не се състоя, дори и ако вината на агенцията в тази е безспорна. За информация как да се предотврати такава ситуация, и ако все още се случи - как да върне парите, ще се опитаме да ви кажа в тази статия.

Въпросът е при какви условия се дават пари и при какви условия те се включват в продажната цена или връщане.

Така че, какви са начините за осигуряване на ангажираност? Главна в този случай - е депозит и ипотека.

Депозит (член 380 -. 381 GC България) - е сумата, издадена от една от договарящите се страни, за сметка на плащанията, дължими по договора, за да се гарантира прилагането му. Ако за нарушаване на договора отговорна страна, която даде на депозита, той остава От друга страна, ако вземем депозит - тя се връща в двоен размер.

Казано по-просто: купувачът и продавачът се съгласи да му даде депозит. Купувач е променил решението си - депозитът остава с продавача, продавачът е променил решението си - той е длъжен да върне депозита удвоява.

Ясно е, следователно, че депозитът може да се даде само от купувача на продавача. Агенцията това няма нищо общо. Дори, ако продавачът е дал на агенцията орган за депозит, отговорност и задължение да се върне пак ще бъде на продавача.

Депозит (чл. 334- 358 от Гражданския процесуален кодекс), имотът, цената на която кредиторът има право да получи обезщетение за длъжник подразбиране. Обикновено под гаранция се прехвърля към кредитор (ипотекарен кредитор) и той го пази за себе си. Сред адвокатите преобладаващото мнение, че парите не могат да бъдат заложени, ако по някакъв начин не са индивидуализирани (например, са определени колекционерски монети или банкноти).

Сега, това, което е предварително. Това авансово плащане от страна на клиента на парична сума срещу бъдещи плащания за доставени стоки той извършени за неговата работа и услуги. За разлика от депозита, авансовото плащане не е начинът да се гарантира изпълнението на задълженията и доказателство за сключването на договора, а само изпълнява функцията за фактуриране. С други думи, ако купувачът реши да не купува, авансът се върна при него. Ако продавачът е решил да не продава, той се завръща и авансово плащане в полза на купувача, но не се удвои.

Авансово плащане за Агенция апартамент също има право да приеме, защото не е страна по договора за продажба.

Не трябва да забравяме най-важното: на недвижими отговорни участници в покупката и продажбата на две - продавач и купувач. Агенция - страна на оферта от страна на купувача или продавача на обществената поръчка на друг (за услуги), за да служи като част от друг договор, и нищо повече.

Това, което наистина прави на агенцията? Нека да разгледаме няколко типични договори за агенции за недвижими имоти.

"В края на този договор, купувачът преведе средствата на агента в размер на петдесет хиляди рубли, за да гарантират изпълнението на задълженията на купувача по силата на настоящото споразумение. Тази сума пари и е част от общата стойност на проекта. "

Тук всичко перфектно. На първо място, в размер на по някакъв начин не се прехвърля на агент, а "прокурор" - един обикновен човек. Между другото, това често се случва, че с разписка за тази сума не се дава дори и адвокат, и на агенцията, а дори и поставя печат му! Купувачът е щастлив - в ръцете на своя "официален" документ, и не знае, че съдът с квитанция нищо не доказва.

На второ място, не е ясно правната природа на сумата от 50000 рубли. Ако тази разпоредба задължения, какво от това? Списъкът на начини да се гарантира изпълнението на задълженията, посочени в статията. 329 от Гражданския процесуален кодекс. Този залог, депозит, или нещо друго? Неясен. Просто се обадете. Ако това е авансово плащане, което е предварително плащане агенция за услугите си, тогава защо го наричат ​​сумата на "софтуер"? И ако това е депозит, защо не е платил на продавача, както и какъв вид "адвокат"?

На трето място. Договорът не предвижда задължения на агенцията (или адвокат), за да се върне тази сума, ако сделката не се състоя! Трудно е да се повярва, но е вярно. След като парите се изплащат от купувача - има правни основания за неговото никога не се предавай. Въпреки че е обявена за отговорност от страна на Агенцията (раздел 4.4), но това се отнася само за отказа на подкрепа на сделката, а не продавачът отказва да продаде апартамента на агенцията.

Тук е вторият договор.

Тук, агенция за недвижими имоти е направила отделно споразумение залог. Не само, че той прави, е нищожно (както е посочено неидентифицирана обеща пари в брой), той по същество възпроизвежда, всички недостатъци обсъдени по-горе на първия договор. Парите не се прави на продавача, и агенцията не е упълномощен да ги получи, и, разбира се, не е задължен по отношение на това дали продавачът ще продаде на купувача на апартамент или не.

Други агенции идват законно повече правилни, но купувачът е еднакво незащитени. В тази схема е така наречената "аванс" договор (понякога тя може да бъде част от договора за посредничество). Тук пари се нарича предварително - но не и на продавача по-рано от продадените апартаменти, както и по-рано от агенцията ги е предоставил информация и консултантски услуги за придобиване на апартаменти, а договорът предвижда, че авансовото плащане е включена в крайната цена на апартамента.

Купувач на тези "услуги" и дарбата не е необходимо, но той е бил принуден да подпише договора, защото в противен случай няма да продава апартамента. Освен това, агенцията незаконно дава авансови ангажименти предоставят функции, т.е., което го прави един вид задатък, но само в една посока: ако купувачът си промени мнението за закупуване на апартамент, авансовото плащане остава на агенцията; (не е на продавача, и на агенцията!) Ако продавачът си промени мнението - авансовото плащане се връща на купувача (не в двоен размер, и по единично!)

Лесно е да се види, че агенция "авансовото плащане" на не дава на купувача никаква гаранция, че ще продаде апартамента. Тя не го дам също няма гаранция, продавачът, че той ще си купите апартамент. Той дава гаранция за агенцията, че тя в никакъв случай няма да отиде без мое комисия, и нищо повече. "Отличен" договор аванси - собственик на обект (продавач) просто не е, агенцията прави купувачът не е длъжен да. Само един купувач се съгласява да купи, а дори и по необходимост чрез агенция.

Агенции често твърдят, че даването на пари в ръцете на физическо лице, продавачът, купувачът рискува, като им давате на агенцията, той не е изложена на риск, тъй като агенцията - юридическо лице, следователно, по-надеждни. Но иронията е, че авансовото плащане, която се изплаща на агенцията, като правило, човек, и то е "в ръцете". Агенцията не иска да прати на проверка, така че да даде на клиента подпише допълнително споразумение на факта, че той "тръстове" плащат авансово за агенцията. някои "адвокат". "Адвокат" - е част от една агенция, която е на купувача за първи път в живота си виждам (или не виждат).

Разликата е, че физически лица-продавач има един апартамент, който може да бъде за ограничаване на достъпа, тя може, в крайна сметка, според съда, за да застави сключването на договора за продажба, както и "адвокат" нищо. И "надежден" агенцията, че "гаранция" в съответствие с адвокат от задълженията си, има обикновено само с регистриран капитал от 10000 рубли, два стола и счупен фотокопирна машина.

Ето защо толкова често в различни форуми в интернет и има викове за помощ: "Помощ, аз избрах един апартамент, и тя е била продадена на друг" В противен случай, той няма да бъде, защото разходите се появяват някои нови купувач, който предлага цената е малко по-скъпо, и не продаде апартамент, а той е бил. В контекста на ръст в цените на имотите е типична ситуация. Да, като правило, агенцията все още върне въведен в с аванс (или "обезпечение"). Но дори и в този случай:

1) клиентът губи време изоставяне други изпълнения;

2) на клиента загубили пари, защото цените са нараснали;

3) Агенцията е обогатена за сметка на клиента, защото парите да го ползват;

4) клиентът не компенсира всички загуби или морална вреда.

Въпреки това, понякога без първоначална вноска и не се връща. Официални поводи в договора може да бъде достатъчно ", проведено на независими преговори с продавача", "пренебрегнала препоръката на агенцията", "Аз отказах да купуват." Наскоро, трябва да се отбележи, особено, тъй като провал може да бъде не са причинени от капризите на купувача, както и укриването на важна информация от Агенцията или на продавача. Така например, в последния момент може да откриете, че апартаментът регистрирани хората, които имат право да използват през целия живот, или са живели с туберкулозата, или просто на агенцията изтъква неприемливи условия за паричен сетълмент, които не са уточнени предварително. Купувачът е оставена без пари, но продавачът не ги прибереш парите остава в агенцията или "адвокат" и всички останали страдат.

Как трябва да изглежда като юридически правилно начини за осигуряване на задълженията си по договора за покупко-продажба на апартамент?

Най-лесният вариант - сключване на предварителен договор (част 1, член 429 от Гражданския процесуален кодекс ..). Предварителният договор (за разлика от толкова обичан от агенти на авансовото плащане) е на продавача и купувача и гласи:

- страни по данни за транзакции (данни за лица, физически или юридически, които са подписали документа);

- условия, които позволяват да се определи предмета и други материални условия на основния договор;

- Срокът, в който страните възнамеряват да сключат основния договор.

- условията за плащане, включително и условията за авансово плащане и наказанията, които двете страни на.

Предимствата в един поглед: Вие са обвързани със задълженията директно Продавач апартамент, тоест законен неговия собственик. Сега, ако той изведнъж се откаже от сделката, можете да изберете дали да го принуди към съда за сключване на основния договор (чл. 445 от Гражданския процесуален кодекс), или да се върне на авансовото плащане (ако се прилага) и събиране на глоби, предвидени в предварителния договор. Но самият факт на подписване на продавача на определени задължения, както показва практиката, дисциплинираме себе си.

Не е чудно, ипотечни банки, издаване на кредита, с искане за сключване на предварителен договор (ССП) е задължително.

Какво да правим в този случай? За да накарате агенцията, за изпълняване на условията, за съжаление, не е възможно. Но е възможно да се работи с капитана на ситуацията - продавачът на апартамента. Така например, в присъствието на продавача и агентът може да изразят своята позиция, да, бих искал да си купите апартамент, но го е наложил договор ненужно и безсмислено съдържание, а аз съм готов да направи авансово плащане в рамките на законно значителни MPCs.

Желателно е да се обясни ясно присъствие, колкото е възможно до продавача разбрах, че ако агентът му ще настоява за подписване на предварително сключен договор с агенцията, той губи купувача и на агента на които той плаща парите, просто го лишава от възможността да се направи сделка.

Са критични по отношение на неговия агент на продавача, вие по този начин сложи агент в позиция, в която той може да стане по-съвместими, защото в противен случай той ще трябва да обясни на продавача, защо толкова много се нуждае от споразумение между вас и агенцията. И по-подробно, а не само думите "така че ние обикновено правим."

Ако агентът се всъщност оценка на ситуацията, след което ще премине по вашите думи. Ако това е законно неграмотни или съзнателно не се отстрани, опитвайки се да спечелят нечестно предимство, че е възможно да отидете логично продължение - да отиде директно с търговеца и да го убеди да се откаже да работи с агенцията, тъй като самият агент е демонстрирал своята некомпетентност и липса на грижи интересите на клиентите, както и работа означава да го загуба на време и риска от загуба.

Но предполагам, че не е било възможно да се преговаря с продавача по някаква причина. Агенти крият от вас координати, или са толкова го убедиха в неговата необходимост, той не вижда ползите от него и напълно подчинен на волята им. Вие сте изправени пред дилема: все още се правят така наречените "аванс" на условията на агенцията или да се откажат изцяло тази опция, закупуване на недвижими имоти. Какво да се направи в такава ситуация? струва риска е?

Ако Предлаганият имот представлява интерес за вас в цената и характеристиките на агенцията не е открито отрицателни отзиви, както и размера на вмъкване на средства е относително малък (50 -. 100 хиляди рубли), дори и в случай на сключване на такова неблагоприятно договор имате добър шанс да получите парите си обратно, ако сделката няма да се осъществи, дори и да е от гледна точка на вина на агенцията си на.

За да направите това, вие трябва да разберете по-долу. Агенцията е заинтересувана, преди всичко, в потока от клиенти. Ако реална заплаха за репутацията си, перспективите за развитие на съдебния процес и публичност, повечето агенции предпочитат да върне на клиента парите си, изоставяйки идеята да се получи нещо по него, като цяло, не са разрешени. След договора е известно, не може да бъде в противоречие със закона, така че независимо от името и от индивидуалните условия на договора, сключен с агенцията (на "обещанието" точки ", за да гарантират задължения за покупка и продажба по договора", и т.н.), съдът ще се ръководят от разпоредбите на закона относно договорите за платените услуги. И при тези разпоредби (чл. 782 от Гражданския процесуален кодекс, чл. 32 от Закона за България "за защита на правата на потребителите"), клиентът има право едностранно да откаже да изпълни поръчката, като плащат само изпълнителят на документалния си филм потвърди разходи. Като правило, тези разходи или изобщо, или агенцията не може да ги оправдае. И да се вземат каквито и да било "депозити" и авансовите плащания за това не трябва, по принцип, правото на някой друг апартамент, както е показано по-горе, както и приемането попада в обхвата на понятието за неоснователно обогатяване. Така или иначе, парите ще бъдат върнати на клиента в съда, и в този случай клиентът има право да изиска от агенции и неимуществени вреди, както и обезщетение за пропуснати ползи и лихви по привлечени средства, както и съдебните разноски, включително и на представителя на разходите за такси ,

Претенция трябва, както обикновено в такива случаи, упълномощен представител на агенцията за предоставяне на ръка или да изпрати на препоръчаното писмо агенция със списък на съдържанието. Ако има не е необходим отговор или избягването на агенция за връщане на парите си, за да се справят с иск, ако сумата в спор не надвишава 50,000 рубли - за магистрата, ако тя е по-- в окръжен съд.

В заключение, бих искал да кажа, че през последните години все повече и повече агенти по недвижими имоти отиват в цивилизовани методи на работа, които отдавна са работещи специалисти-юристи не са заместител на една от страните по договора за покупко-продажба и без да се превърне в сборен пункт между тях, и наистина, предоставящи полезни консултантски услуги за подкрепа на сделката - за разумна такса.