Пазарът на недвижими имоти и неговите функции

В общи линии, при пазара разбират съвкупността от икономически отношения между участниците на пазара по отношение на движението на стоки и пари, които се основават на взаимно съгласие на равностойност и на конкуренцията.

Пазарът на недвижими имоти - е взаимосвързана система на гъвкави механизми за създаването, трансфера и използването на недвижими имоти, както и финансирането на тези процеси. В тази връзка, пазара на недвижими имоти създава, регулира и осигурява отношенията между инвеститори, предприемачи, изпълнители, участници в имоти по време на създаването на имота, сред продавачи, купувачи, наематели, наемодатели, както и други специалисти, участващи в процеса на движение на права върху него, между собственици, мениджъри и потребители в процеса на неговото действие.

От общата икономическа гледна точка на стоките на пазара на недвижими имоти е на парцел с природните ресурси, принадлежащи към нея (на почвата, водата, минерални и растителни ресурси), както и сгради и съоръжения, разположени върху нея. Този продукт, както е предмет на сделки, различни отговаря реално или потенциално търсене и има определени качествени и количествени характеристики.

Недвижими имоти - най-трайни от всички съществуващи продукт, който повишава сигурността на инвестициите и намалява много от рисковете. Друга важна особеност е, че недвижимите стоки се консумират в зависимост от тяхното местоположение, така че има такива икономически характеристики като териториални предпочитания. Други икономически характеристики на имота са неравни парични потоци, диференциация на данъчно облагане, разнообразие от комбинации на права на собственост, строга регулация на регистрация на сделките, ниска ликвидност и т.н.

Жизненият цикъл на имота се състои от следните основни стъпки:

1. Създаване на имота - на инвестициите и строителството фаза на развитието на недвижими имоти (инвестиционния план, определението за целта на имота, неговото проектиране, придобиване на земя, строителство (реконструкция), въвеждане в експлоатация). На този етап основните разходи за създаването на имота, които са въплътени в своята стойност;

2. Оборот на правата на собственост, включително продажба, отдаване под наем и т.н. Установяването на правата на собственост, включително притежание, употреба и обезвреждане. На този етап има преразпределение на финансови ресурси между субектите на пазара на недвижими имоти;

управление 3. недвижими имоти - поддръжка, ремонт и поддръжка на системата от градската инфраструктура и общински услуги. Този етап е най-продължителен и ограничена възможността на съответния имот. На този етап има възвръщаемост на инвестициите за сметка на разходите за печалба и амортизация в експлоатация.

4. Премахване на имот - демонтиране, преместване и други операции, за да сложи край на съществуването си. На този етап физическата ликвидация на обекта и държавна регистрация на прекратяването на правото на собственост.

Търсенето на пазара nedvizhimosti- размер на земя, сгради, съоръжения, разположени в гражданско движение, както и правата върху тях, че купувачите са готови да купуват на цена сгъваем за определен период от време. При равни други условия търсенето на имот се промени в обратна зависимост от цената. Получаване на търсенето се определя от следните фактори.

1. Икономическите фактори: икономически растеж и технологичния прогрес; нивото на конкуренция на пазара; динамика ниво и диференциация на доходите на потенциални купувачи; платежоспособността на клиентите, условията и наличност на финансиране; нивото на бизнес активност на населението; възможността за заемане; строителни разходи и цените на недвижимите имоти; цените и тарифите за комунални услуги; нивото на наемите; данъчно облагане.

3. Физически-климатични условия: климат; продължителността на сезоните; обработка на вода и топлина; Вид на почвата; доставка на хранителни вещества в почвата; екология.

4. политически и административни фактори: постоянни и временни ограничения; условията за получаване на правата за развитие на недвижими имоти; правни условия за транзакции (регистрация, срокове и др ..), степента на съвършенство на законодателството; ниво на политическа стабилност.

5. Външна среда: Състоянието на инфраструктурата; транспортни условия; Местоположение на имота.

Оферта пазара на недвижими имоти - броят на имоти, които собствениците са склонни да продават на определена цена за определен период от време.

Във всеки един момент общият Настоящото предложение се състои от два елемента - оферта съществуващи и нови свойства. Съотношението на двата елемента на предложението варира с течение на времето и от място на място. Основната тенденция на пазара на недвижими имоти е доминирането на съществуващите оферти за недвижими имоти, благодарение на своята издръжливост.

Значителна промяна в предлагането на пазара на имоти изисква дълъг период от време. Във връзка с това, ние трябва да се прави разлика между оферта:

- в краткосрочен план. Тъй като предлагането на земя в общ като природен ресурс е постоянен, цената на земята ще се определя единствено от търсенето, което в краткосрочен план намалява маневреността на предложението. Ако попаднат в търсенето ще падне и равновесие цена на пазара. С падането на цените на недвижими имоти оферта, като правило, не се намалява. За разлика от други подобрения продукти (сгради, съоръжения, и т.н.) на местата за изкопни имат дълъг период на полезен живот. В резултат на това, тъй като изграждането на недвижими имоти обекти се натрупват и формират "род", което води до отслабване ефект върху цената на навлизането на пазара на новото предложение. Като правило, доставката на съществуващи домове са винаги надделява над предлагането на нови имоти, а цените са склонни да се определя от търсенето. Тази ситуация е, че на практика намалява ефективността на пазарния механизъм и води до факта, че в краткосрочен план офертата за недвижими имоти последователно;

- в средносрочен и дългосрочен план. Използване на свойствата на много възможни дестинации, които са склонни да се конкурират помежду си. Ограничените ресурси трябва да бъдат ефективно разпределени в съответствие с предпочитанията на всеки клиент и обществото като цяло. На практика, използването на земята, не е еднакъв, например, се прави разлика между земя, предназначена за използване в селското стопанство, и земята, предназначена за развитие на градските райони. В рамките на всеки вид използване има много видове употреба. Например, земеделска земя може да се използва за производство на растителни или животински продукти, както и градска земя - да бъде поставен върху техните офисни, жилищни и промишлени, функции на дребно. В същото време има възможност за потенциално няколко алтернативни употреби на имота. По този начин, доставки в средносрочен и дългосрочен план не може да се разглежда като константа, тъй като тя може да се увеличи за сметка на недвижими имоти в други приложения. В този случай, оферта недвижими имоти е описана от стандартната крива. Колкото по-цената на имота, по-голямата от предложението, което се формира, включително чрез промяна на вида на съществуващата употреба.

По този начин, промяната в предлагането на имоти на пазара, може да се реализира чрез:

- изграждане на нови или ремонт на съществуващи домове;

- промени в начина на използване;

- промени в съществуващите права на собственост, без да промени физически собственост.

Основните характеристики на дейността на пазара на недвижими имоти са както следва.

Необходимостта от високо "праг" ниво на инвестиции. От една страна на високото ниво на структурни промени активи на инвеститора, а от друга
гои - ограничени ресурси не позволяват да задоволи всичките му нужди.

Ограничен брой купувачи и продавачи на недвижими имоти. висока пазарна стойност за недвижими имоти ограничава броя на купувачите и високия капацитет на пазара - броят на продавачите.

Големината на търсенето и предлагането на недвижими имоти се определя до голяма степен от география (местоположение на обекта, състоянието на инфраструктурата и т.н.), и исторически (къщи от различни строителни периоди, архитектура и т.н.) фактори. наличие на пътища за достъп, пътища, подлези и други транспортни маршрут, търговски предприятия и обществени услуги, паркове, места за отдих и др маса

Търсенето на недвижими имоти е индивидуализиран и не са взаимозаменяеми. което го прави трудно да се постигне пазарен баланс и пропорционалност.

Необходимостта да се изпълнява регулаторните функции (регистрационни сделки и т.н.).

В хетерогенността на недвижими имоти. Този фактор определя значителна диференциация на цените на имотите и доходите от тяхното използване между различните обекти от същия тип на недвижими имоти в същата област.

Сигурност на доходите спрямо инфлацията. Недвижими имоти е повече от финансови активи са защитени от инфлацията, тъй като инфлацията се прехвърля на цената, която е пропорционална на увеличението, а цената на обекта, и наемната цена на неговото използване.

Висока разходите по сделката. Сделки с недвижими имоти изискват висока транзакция (работещи) разходи. За търговски недвижими имоти, тези разходи съставляват около 1% от цената на обекта, за живите, са значително по-висока и може да достигне до 10% от цената.

характеристики на пазара на недвижими имоти в съответствие с различни характеристики са дадени в таблица. 2.1.

Обобщени характеристики на пазара на недвижими имоти

Основното и средното, организирани и неорганизирани, обмен и OTC, традиционна и компютъризирана

2.2. Основните етапи на развитие на пазара на недвижими имоти
в България

1. Започнете 90-те години на XX век. Произходът на пазара на недвижими имоти.

Отправната точка за развитието на пазара на недвижими имоти в България, получила разрешение за приватизация на апартамента и, следователно, ще бъде в състояние да купуват и продават апартаменти. Тя е в този момент роден масовото търсене за подобряване на условията на живот по нов начин - за закупуване на апартамента. Преди това, основните методи са: очакването за безплатен обществен жилища, различни програми за обмен. Имоти в частна собственост в този период не е достатъчно, а купувачите вече са били достатъчни. През този период, търсенето далеч изпреварва предлагането, и поради това, участниците на пазара са били високи доходи.

На този етап нормативната уредба, регламентираща сделките с недвижими имоти. По това време, фирми, работещи в пазара на недвижими имоти, предлага разнообразие от ползи, които, като същевременно се поддържа добра среда е възможно да се получи един добър доход. Той започна да се покачва в цените на жилищата, но апартаментите са продадени значително по-трудно, и купувачът е станал по-взискателни. Нови форми на обслужване на клиентите. Например, продажбите на апартаменти започнаха да се разпространяват с разсрочено плащане, предоставени заеми, обезпечени с недвижими имоти. Някои фирми са започнали да работят по ексклузивни договори, поемане на задължението за изпълнение на апартамент на клиента за определен период от време.

Към днешна дата, Българската инвестиционна активност на пазара на имоти е намалял. Дори и на пазара на жилища, което е най-активният сегмент на пазара на недвижими имоти не е осигурено необходимото кредитни и финансови механизми, които биха подкрепили на покупателната способност на населението и ще даде възможност за подобряване на условията на живот на населението масово.

По този начин, на положението на пазара на недвижими имоти в България показва липса на развитието му, както от предлагането и на търсенето. За да предложи най-основните ограничения са възможни строителната индустрия, както и за търсенето - пазарната стойност на недвижимите имоти. За нормалното функциониране на пазара на недвижими имоти е необходимо да се балансират интересите на всички участници, а след това чрез пазарния механизъм трябва да бъде решен на следните задачи:

- създаването на нови къщи;

- прехвърляне на права върху недвижими имоти;

- създаване на равновесни цени за недвижими имоти;

- операция (контрол) на имота;

- разпределение на земя пространство между конкуриращи се варианти;

- инвестиране в недвижими имоти.