Недвижими имоти като финансов актив

Изпратете добра работа в базата от знания лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в техните проучвания и работи, ще бъда много благодарен.

Не е подвижна като финансов актив

финанси имот икономически

Недвижими имоти може да се опише като икономическа добро. Това означава, че тя може да бъде ресурс за лично или обществено ползване, жилищни недвижими имоти, социално значима институция; ресурси (фактори) за производство на стоки и услуги с цел печалба, финансови (инвестиционни) активи, стоки, капитали в материална форма, за да се увери на финансовите инструменти.

Но в каквато и капацитет тя не говори, но тя може да бъде истински актив или финансов актив, имотът винаги ще бъде от голямо значение за икономическия живот на страната.

За да се направи оценка на икономическата стойност на недвижим имот, трябва да се разглежда като икономически актив. Това ще бъде целта на работата за контрол.

Следващите въпроси ще бъдат взети под внимание при работата на управление:

1. двойствеността на икономическия характер на собствеността. Двойствеността на икономическия характер на недвижими имоти е, както бе споменато по-горе, може да действа като истински и като финансов актив.

2. Характеристики на недвижими имоти, както и източник на доходи. Този въпрос трябва да се изучава като основа на икономическата дейност е да се получи доход, и смятаме, че имот за икономически актив.

1.Dvoystvennost икономически характер на имота

Най-значимата разлика между недвижими имоти е, че той е в състояние да действа едновременно на различни хора в различни икономически възможности. Същата имота могат да бъдат закупени, за да го използва, както е възможно и да се отдава под наем или препродажба след определен период от време.

В икономическата теория традиционно приета разделение на всички активи (неща, ценности) в две основни групи: реални активи (сгради, съоръжения, оборудване, стоки), както и финансови активи (парични, банкови сметки, ценни книжа). Реални активи, пряко ангажирани в процеса на производство, доходите в този случай могат да се получат само при продуктивни използването на тези активи. Финансовите активи са отражение на конкретен принос към производствения процес и без никаква видима участие в производството на приходите. Те се наричат ​​понякога фиктивни активи. Наскоро, в реални активи включват стоманени и нематериални активи, също участващи в процеса на производство, но нямат материален характер.

Недвижими имоти за някои хора може да действа като вид финансов актив. В този случай, това е в контраст с други видове финансови активи - акции, облигации, валути - материален характер. За други това е актовете на недвижимите имоти като истински актив, предназначени за лична или промишлена употреба. С известна степен на опростяване може да се каже, че един и същ имот може да служи за различни лица и като стока и като столицата.

Двойствеността на недвижимия имот като икономически ресурс води до най-различни мотиви за придобиване на недвижими имоти, както и факторите, влияещи върху решението за покупка на недвижими имоти решения.

Ако имотът е продаден за генериране на доходи чрез отдаване под наем и управление на доверие и така нататък, а след това се разглежда като форма на финансови активи, ако е закупен за консумация (промишлен или личен), а след това като един вид реални активи.

За да се изолира имота разглежда от гледна точка на работата на фирма или организация като част от реалните активи, използва понятието "оперативна" собственост, а имотът се използва за получаване на приходи извън промишлената дейност, - "инвестиция" собственост.

В същия имот ще има различна стойност в зависимост от това как се използва от икономическа гледна точка. Например, промишлена сграда, построена с помощта на уникална технология, може да има много висока стойност, като част от активите на дадена фирма, но получават доходи от отдаване под наем може да бъде напълно нереалистично, само защото на тази уникалност.

По този начин, имотът може да се закупи (купува, наем):

# 45; като инвестиционни имоти (форма на финансови активи);

# 45; като оперира собственост (включително за промишлени или частното потребление).

При закупуване на компания за лично ползване на недвижимо имущество, собственост се превръща в истински актив, тъй като ще бъдат пряко ангажирани в процеса на производство. Ако компанията придобива сградата, като например търговски етаж за последващата доставка на своите наематели, в този случай, е на недвижими имоти ще се погасява, и ще се прилага за финансовите активи на дружеството.

От това следва, че основната характеристика на недвижими имоти като финансов актив е генериране на приходи.

2. Основни характеристики на недвижими имоти, като източник на доходи

За да разберем това, което свойства, различни от други финансови активи и доходи, помислете за основните характеристики на недвижимите имоти като източник на доходи. Тези характеристики могат да бъдат обобщени, както следва.

1. Формите на доходи от собственост

Приходи от недвижими имоти може да действа в различни форми:

# 45; на бъдещите парични потоци;

# 45; под формата на увеличаване на разходите за недвижими имоти, т.е. под формата на нарастване на благосъстоянието собственост на собственика ..;

# 45; под формата на приходи от бъдещата продажба на имота.

2. Характеристики на доходите от недвижими имоти

# 45; Стабилност на доходите. В повечето случаи, доходът, който носи на имота, е под формата на наем. Договор за наем, като правило, средносрочен и дългосрочен план - от 3 до 15 години или повече. Затова - най-стабилен доход от акциите. Дивидентите, които засягат цената на акциите на валутния курс, получени от печалба, печалба - от продажби, продажбите могат да се променят много бързо. В допълнение, доходността на ценните книжа, са много по-сериозно засегнати от спекулативни мотиви.

При доставката на недвижими имоти под наем на собствениците на имоти и наематели трябва, в зависимост от целите на дейността, представляват:

а. Какви типове имоти е необходимо за успешното изпълнение на тези дейности.

б. Какво метод трябва да бъде организиран по управление на недвижими имоти.

инча Може имота да се третира като актив сред други активи?

Къде е да се намира имуществото на предприятието, или в офиса?

г. Как ефективно да използва имота по отношение на ефективността на компанията (на наемодателя на сградата) като цяло?

д. Това, което трябва да бъде правния статус на недвижими имоти (имот под наем) и колко сили трябва да бъде разделена между субектите на отношенията.

# 45; Необходимостта от високо "праг" ниво на инвестиции. Недвижими имоти е доста трудно да се купи в такова количество, че би било желателно да се инвеститора. С цел да се закупуване на недвижими имоти ще са необходими значителни и ясно определен обхват означава, че, от една страна, може да изисква намаляване на други активи, от друга - на инвеститора може просто да не разполага с достатъчно средства. Така например, е доста трудно да се купуват имоти в 5% от офис сградата и дори закупуването на такива части, чрез участието си, например, AB, образувани въз основа на такава сграда, инвеститорът не дава достатъчно възможност за самостоятелно управление на недвижими имоти.

В случаите, когато възстановяването на приходите от недвижими имоти се дължи на доходността на ценните книжа (например емитиране на акции), доходите могат да се различават значително от година на година, и е свързана с риска от разпространение на тези ценни книжа. В същото време, инвестиции, като и може да донесе достатъчно голям доход, а не отдаване под наем. Стойността на ценните книжа, като правило, което се дължи на търсенето на тези ценни книжа. Колкото по-високо търсене, толкова по-течност от недвижими имоти, както и висока доходност. Много мениджъри на активи, включително списъка на услугите на такава дейност като посредничество, способни да осигурят на потока от средства чрез продажба на акции, които включват активи на недвижими имоти. В същото време, проследяване не само количествения и качествения състав на притежателите на ценни книжа, но и защита на правата на действителния собственик на имота, така че да не губи тези права.

# 45; Необходимостта да се управлява. Недвижими имоти за разлика от други активи в по-голяма степен трябва да бъде управлявана за генериране на доходи. От ефективност на управление, силно зависи от нивото на рентабилността.

В същото време инвеститорите да инвестират в недвижими имоти са разделени в две групи:

1. Инвеститорите имат слаб познания в областта на управлението на недвижими имоти. За тях недвижим имот като инвестиция обект е доста сложен актив.

2. За инвеститори имат достатъчно познания в областта на управлението на недвижими имоти, недвижими имоти може да бъде предпочитана цел инвестиция, която позволява да се извлече повече приходи и да имат контрол върху актива.

За по-ефективно управление на недвижим имот може да се създаде управляващи дружества.

Както вече бе споменато по-горе, придобитото имущество да генерира приходи чрез отдаване под наем и управление на доверие може да се разглежда като форма на финансови активи (инвестиционните имоти), но ако тя е придобита с цел потребителски свойства, може да се разглежда като един вид реални активи ( операционна имот). С други думи, контролира фирмите за недвижими имоти могат да бъдат както строителни фирми, които организират производството на всеки продукт, както и за изграждане на предприятия или организации, помещения, които са под наем като офис. Задачата на управление на компанията е да се гарантира, че в рамките на разрешените помещенията и сградите, както и под ръководството на най-благоприятни условия за офиси или производствени мощности (фабрики, работилници и др.)

Днес много компании за управление са в състояние да разработи комплексен проект, като се вземе предвид технологичното използването на сграда, която ще позволи да се извлекат взаимна полза и на собственика и наемателя на използването на недвижими имоти. В някои случаи тези компании могат да действат като независими инвеститори и дори организаторите на холдингови дружества и корпорации.

Недвижими имоти - хетерогенен актив. Дори и да имаме две еднакви от характеристиките на офис сгради, а след това най-малко те се различават по тяхното местоположение. В хетерогенността на недвижими имоти - фактор, който определя основния диференциация в доходите между различните звена от същия тип на недвижими имоти в границите на дори един регион.

# 45; Сигурност на доходите спрямо инфлацията.

За недвижими имоти - активи, по-голяма степен, отколкото други, защитени от инфлацията. Чрез наема или цената (която е на стойност до известна степен, получени от наемите) инфлацията е прехвърлено на доходите, така че увеличението на доходите в съответствие с инфлацията.

# 45; Висока разходите по сделката.

За недвижими имоти - актив, чрез който сделки изискват високи разходи по сделката. За търговски недвижими имоти, тези разходи съставляват около 1% от цената на недвижимите имоти, нежилищни са значително по-висока и може да бъде до 10% от цената на обекта.

# 45; Ниската ликвидност.

Недвижими имоти - актив, който е с относително ниска ликвидност. Продажба на недвижими имоти могат да вземат със адекватна оценка на възможните си цени до 90-120 дни, а най-високите цени, този период може да бъде много по-значимо. ликвидност проблем може отчасти да бъде решен с подходяща ценова политика, който включва и необходимото ниво на цените и времето на продажбите.

От съществено значение е, че като цяло високото ниво на цените и положително развитие на пазара, дори и относително малък спад в цените може да се ускори изпълнението на имота, а дори и значително намаляване не може да даде ефекта на пасивното пазар.

# 45; Ниска корелация на доходи от доходи от собственост и от други активи. Относителният независимостта на доходи от недвижими имоти, в сравнение с доходите от собственост и други активи, прави нещо като арбитър на портфейли от активи.

# 45; Особености ценообразуване. фондова пазарните цени са пряк резултат от последните сделки с ценни книжа, особено корпоративни. Ценообразуване на пазара на имоти - в резултат на оценка и преговори между страните по сделката недвижими имоти.

# 45; Запазването на инвестираните средства. Имоти дава на инвеститора повече гарантира запазване на инвестираните средства. Земя - неразрушима (ако не е да се вземе предвид възможното влошаване на качеството). Сгради и конструкции - издръжливост. В същото време опазване на имуществото може да изисква допълнителни усилия (за сигурност, например).

# 45; Сложността на финансовите потоци.

В повечето случаи, инвестиции в недвижими имоти, свързани с отрицателен паричен поток в началото на жизнения цикъл на недвижими имоти - в периода на създаване на обекта, а след това като доставката на обекта в лизинговия договор, те се превръщат в положителни, така и извън от икономическия живот на обекта отново са отрицателни. Имоти продава, дава още един положителен паричен поток.

С редица важни функции в сравнение с други класове активи, недвижими имоти може да се разглежда като част от инвестиционния портфейл, което ви позволява да се намали общия риск на портфейла поради пряката им връзка с реалната икономика, и като независим доходоносни активи.

3.Motivy и източници за финансиране на недвижими имоти

Двойствеността на недвижимия имот за икономически актив създава разнообразие от мотиви и източници на финансиране за недвижими имоти.

Например, средства в жилищно строителство могат да бъдат вградени, тъй като инвеститорите се интересуват от извличане на приходи от последваща продажба или отдаване под наем на недвижими имоти, както и бъдещите потребители, интересуващи се от подобряване на условията им на живот. Очевидно е, че изискванията от страна на двата обекта ще бъдат различни. За инвеститора е важно, каква ще бъде възвръщаемостта на инвестициите за клиента - какви ще бъдат потребителските качества на обекта, как ще отговори на техните нужди. Финансовата страна ще го интересува преди всичко като фактор, затрудняващ неговите възможности.

Очевидно е, че конкурентната среда в тези случаи ще бъде различна: на финансовия пазар на недвижими имоти ще трябва да се конкурира с другите видове финансови активи за инвеститора в потребителския пазар - един и същ обект, ще трябва да се конкурира с друг обект за потребителя.

Недвижими имоти, защото на двойствеността на природата си за икономически актив е принуден да се състезава в същото време и на пазара на финансови активи и недвижими активи на пазара.

Основният конкурент на пазара на недвижими имоти на финансови активи са ценни книжа. За някои инвеститори ще бъде по-изгодно да инвестират в ценни книжа на други хора в недвижими имоти.

На пазара на недвижими активи е състезание между отделните обекти на недвижими имоти. Различни варианти на недвижими имоти, но да спечели в конкурса само един, който ще бъде най-привлекателни за потребителите.

За хората да купуват недвижими имоти, за лична употреба, ще бъдат взети под внимание нивото на доходите. За физически лица купуват недвижими имоти за генериране на доходи, за да бъдат взети под внимание нивото на инфлацията, лихвените проценти по депозити, доходи от държавни ценни книжа.

Имоти в своята икономическа същност е двоен актив. В същото време, един и същ имот може да бъде за различните хора действат по различен икономическа форма, тоест, от една страна, тя може да бъде истинско предимство, и други финансови.

Интерес за нас е най-характерно имота като финансов актив.

Недвижими имоти като финансов актив се използва главно за генериране на приходи, така че специално внимание е отделено на форми и характеристики на доходи, които могат да бъдат получени от използването на недвижими имоти като финансов актив.

Основните форми на доходите са на бъдещите парични потоци, което представлява увеличение в стойността на недвижимите имоти, доходите от бъдещата продажба на недвижими имоти.

Особености състоят от приходи от недвижими имоти в стабилността на доходите, необходимостта от по-висока "праг" ниво на инвестиции и управление, хетерогенност на недвижими имоти, сигурност на доходите спрямо инфлацията, ниска ликвидност, запазване на инвестираните средства, сложността на финансовите потоци.

След като се запознах формата и характеристиките на дохода, който собственикът може да получи от собственика на имота може да се вземе решение за целите на придобиване на имота.

Поставен Allbest.ru