многофункционални комплекси

В допълнение към по-горе видове търговски недвижими имоти на пазара там са многофункционални комплекси - недвижими имоти, предназначени за изпълнението на няколко функции в една и съща сграда или на една и съща територия. Той обикновено се разпределят основно функция (профилиране), докато останалата част от функциите, възложени на ролята, свързана (допълнително). Доста често, обаче, различните функции на обекта са независими един от друг, без да бъдат комбинирани, но не пречат един на друг. Да разгледаме най-честата комбинация от функции - показва функцията оформяне в началото тук с комплекса (вижте [18].).

Търговски и офис центрове. Основната функция на такива центрове - търговия, въведени на първите три етажа (с намаляване на посещаемостта за всеки от следващата история). По-високите етажи, предназначени за офис функции. Общият брой на истории, се определя от комбинация от оптимални условия за ефективност и земя етажност градоустройствени разпоредби ограничения. Това е вярно в градове, където земята е скъпо, а сградите са групирани вертикално. В София такива съоръжения са концентрирани в историческия центъра на града. За предградията, където земята е по-евтино, може да е по-подходящо подмяна на вертикалните групиране хоризонтални комбинации от ниски сгради.

Друга версия на офис и търговски функции, изпълнявани в бизнес центрове клас "В" и "С", както и в бизнес центрове извън класирането. В тези центрове, наематели на офис площи са основните потребители на услуги от малки търговски предприятия, заемащи първия етаж на сградата, така че е важно да се осигури достъп до наемателите на бизнес центъра в тези магазини. В този случай, търговията е функция и заедно с това в офиса и последните наемателите създават или спомогнат за формирането на трафика на клиентите.

Офис и склад комплекси. Комбинацията от офисни и складови функции в един обект е възможно в случаите, когато всички стаи - както офис и складови - заемат същите наемателите. Тази комбинация е най-често изпълнява в обекти от клас "B" и "C".

Хотелски и търговски комплекси. Каза комбинация се осъществява в няколко обекта, ако профилирането е хотел функция (етажа над втората), а на първия етаж са разположени магазини за сувенири импулсни покупки. В тази специализация магазините - като например в високия клас бизнес центрове: бутици, парфюми, бижута, козметични салони, банкови услуги, ресторанти, аптеки. магазини Klassnost зависи от нивото на хотела, тези магазини се отличават с грижливо използват за привличане на туристи, като основните купувачи.

Търговски и жилищни сгради. Комбинацията от търговските функции като профилиране и гостоприемство в зависимост от съпътстващите е трудно: загуба на гостите на хотела, които не обичат много хора в комплекса, магазини намаляване на броя на посетителите на бара на хотела и ресторанта. В същото време, ползите за молове от наличието на хотела, който допринася за по-поток от заможни купувачи.

Хотелско и офис комплекс. Като се има предвид високата капиталова интензивност на хотелски проекти и желанието на разработчиците да се реализира печалба в краткосрочен план, изглежда уместно да комбинират тази функция не само на търговията, но също така и с функция за офис. Успешното концепцията на обекта ще помогне да се гарантира не само настаняване в хотелския персонал, командирован в офисната част на комплекса, но и участници от други градове да се заселят многобройни събития (конференции, семинари и работни срещи), проведени в офисната част на комплекса.

Хотел и жилищни комплекси. Формат, съчетаващ хотели и настаняване - най-рядката комбинация от функции. Примери за такива многофункционални комплекси изолирани. Такива съоръжения се нуждаят от подробно изследване на проекта и високата квалификация на операционната компанията.

Търговски центрове. Като се има предвид нарастващата конкуренция в сегмента на търговски недвижими имоти, търговски центрове принудени да преосмислят своята концепция и предоставя на посетителите с повече услуги с добавена стойност. Един от начините за привличане на посетители към тези комплекси е да се създадат допълнителни нива на забавление инфраструктура на сградата. Тази комбинация от характеристики, се смята за успешна и много обещаващо, както и ползите от квартала да получат двете линии на бизнеса.

Развлечения игрални (кино, спортни и развлекателни съоръжения, ресторанти) обикновено са разположени на горните етажи на сградата, а първите два или три етажа, заети от формат на дребно. Клиентите забавление зона, достигайки до по-високите етажи, да предоставят на купувачите и потоци на втория и третия етаж са наети търговски фирми.

За съжаление, подреждането на мултиплекс в мола не винаги е възможно, защото да бъде домакин на това изисква специални съоръжения. Допълнителната недостатък е, че киното е обикновено заема огромна площ и като наемател котва, изисква значително намаляване на наемните цени, намаляване на доходите на собственика.

Добър "котва" за търговския център също се счита за боулинг клубове, здравни клубове, водни паркове, ледени пързалки, увеселителни паркове и така нататък.

Наличие на забавление инфраструктурни елементи, изброени по-горе помага да се образуват "privykaemost" посетителите на търговския център. На подсъзнателно ниво, създаден по образа на "оазис", в който можете да "да" за всякакви цели - независимо дали става въпрос за пазаруване, отдих или развлечение. На етапа на увеличаване на конкуренцията между търговските центрове забавни съставни форми значително конкурентно предимство, осигуряващи повишена посещаемост на всички звена на комплекса.

Обобщавайки дискусията за проблемите на този сегмент от пазара на недвижими имоти, обърнете внимание на някои особености на създаването на проекти многофункционални комплекси.

При избора на формат, съвместимост, и да споделят различни функции трябва да се основават на проучване на пазара, избор на комбинация от допустимо по закон, физически осъзнах, икономическа целесъобразност, финансова обосновка за предоставяне на възможно най-високата норма на възвръщаемост на проекта. Трябва да се има предвид, че многофункционалните комплекси трудно да се управлява: необходимо е да се гарантира, рационални зониране функционални помещения, както и логистични услуги и потребителите се влива като функция, дори, когато са разделени, са здраво свързани помежду си с инженерни, комуникационни и контролни системи. По-специално, както е посочено по-горе, в случаите, когато двете функции са разделени една от друга, е необходимо да се предвидят два отделни входове, функционира самостоятелно, елиминирайки неудобството на двете цели.

На последно място, обърнете внимание на предимствата и недостатъците на създаване на проекти за многофункционални комплекси. Предимствата включват:

-най-ефективно използване на земя за развитие на икономичен разход на ресурси и намаляване на периода на изплащане;

-възможността за създаване на многофункционални комплекси чрез преобразуване и реконструкция на изоставени, свободните пространства;

- проява на синергии - допълнителни потоци от посетители, предоставяне на многофункционален комплекс конкурентно предимство пред монофункционалната;

- повишаване на инвестиционната привлекателност на проекта, в резултат на диверсификация на рисковете от инвестиране едновременно в различни видове недвижими имоти на парцел;

-формат гъвкавост, което позволява по-голямо внимание на възможните ограничения на функционалната използването и развитието на земята;

- възможността за организиране на поетапно въвеждане в експлоатация - финансиране на последващи взривове чрез използването на вече изградени част.

Многофункционална дестинация на имота формат има някои недостатъци:

-сложността на проекта в планирането, функционално зониране и изпълнението (сложността на проектирането, изграждането и полагането на инженерни мрежи);

- трудности при преместване на обекта на пазара на неизбежните неточности в акцента и зониране функции;

- значително повишаване на разходите и сложността на дейността и управлението - като се има предвид наличието на конкуренция между функциите на места за паркиране;

-трудност в поддържането на "klassnosti" сграда.