Как да създадете договор за наем на недвижим имот правилно

Подробни инструкции за това как да се направи договор за аренда на недвижими имоти и да се избегне фатални грешки. Тук предвид всички аспекти на лизинговите отношения, които ще позволяват на служителите, на стопански субекти за защита на своите интереси, както и собствениците - за да се избегнат грешки при изготвянето на документа. Практически съвети да ви помогне да получите цялостен поглед върху въпроса.

Какво е отдаване под наем на нежилищни помещения?

Договор за наем - писмено споразумение, сключено между двете страни, според които един от тях (лизингодателя, под-наемател) се съгласява да предостави на друго (лизингополучателя) недвижимо имущество за временно ползване за определен такса. За недвижими имоти - това е в съответствие с Федералния закон №122 всякакви обекти, които не могат да бъдат премествани без да се нарушава целостта. Те включват не само минерални ресурси и земя, но и капиталови структури, сгради, предприятия, нежилищни помещения.

Следните видове подвид на лизинг на нежилищни помещения:

Договорът за наем на сгради и съоръжения;
Договор за отдаване под наем на предприятието;
Субаренда (лизинг помещения в podnaom с разрешение на собственика);
Договор за наем с последващо закупуване на предмета на договора;
Договорът на некомпенсиран местоположение употреба.
Той се използва най-активно от първи тип сделки. При изготвянето на споразумението трябва да се ръководи от действащото законодателство.

Правно основание договор за наем се формира от следните регламенти и техните интерпретации:

Като юридически регулираните цели и редица други дефиниции и Висшия арбитражен съд на Наредбите на Република България, Федерална служба Антимонополния на Федерацията и други нормативни актове. Отнесете се към тях, като правило, в случаите, когато споразумението между страните за всеки спор, който не може да бъде решен на базата на Гражданския процесуален кодекс, Land кодекс и Закона "На държавна регистрация ...".

Какви са точките на споразумението, са от първостепенно значение, и които - отново? Не условия на договора могат да бъдат обявени за нищожни? Това е важен въпрос, който е изправен пред участниците в сделката.

Важни условия: законодателния аспект

Сред задължителните условия, за да бъдат отразени в текста на документа - предмет и обект на сделката, както и наемите. Въпреки това, страните по договора могат да бъдат включени в споразумението, както и други аспекти, в това число - на валидността на сделката, отговорността за поддръжка на помещенията, както и други важни подробности.

Всеки правен субект (участник на сделката), трябва да има свой собствен копие от договора, който е подписан от всички участници. Тези изисквания вече са залегнали в българското законодателство и споровете - право на богатата съдебна практика.

Липсата на данни дава възможност да се признае условия договор nezaklyuchonnym, което може да доведе до негативни последици както за наемателя и наемодателя.

По този начин, на собственика на помещенията може по всяко време да поиска освобождаването на техните помещения. В същото време, на наемодателя не може да се разчита на възстановяване на щетите в случай на неизпълнение от страна на наемателя на задълженията си по договора. Най-проблематичен аспект - описание на предмета на поръчката, а именно, Имотът, който е прехвърлен за временно ползване.

Други важни условия на договора за наем

1. Срокът на отдаване под наем на недвижимо имущество (стр.2 st.610 Гражданския процесуален кодекс). Както бе споменато по-горе, на лизинговия договор може да бъде сключен за неопределен период от време, за период от по-малко от една година или една година или повече.
2. Задължения на страните за ремонт и поддръжка на имота в добро състояние. Като правило, тази тежест пада върху наемателя, особено когато става въпрос за търговски недвижими имоти. Въпреки това, нищо не пречи да се определи на задължението за извършване на ремонт и основен ремонт на (наемодател пренаемател) помещенията за общо ползване.
3. Застрахователните и защита на собствеността. Тъй фирми използват помещенията за търговия и съхранение на запасите, посочване на елемента в договора изглежда подходящо.
4. Отговорност на страните. размера на наказанията, както и други форми на принуда, за да изпълни задълженията трябва да бъдат отразени в споразумението. Това ще защити правата на двете страни в определени ситуации, например, в случай на предсрочно прекратяване на договора.
5. Процедурата за уреждане на спорове между страните. Консолидацията в споразумението изискване за задължително досъдебното цел преодоляване на различията дава възможност да се избегнат процесите на инвалидизиращи.
6. Специални условия. Те включват ефектите от сделката, в случай на непреодолима сила, промени в законодателството, както и за други ситуации (смърт или сериозно увреждане на имущество), за които спазването на задълженията, става невъзможно.

Ако е необходимо, страните могат да предписват определени допълнителни условия - всяко споразумение, което изглежда да са подходящи. Единственото изискване е, че те не трябва да противоречи на нормите на законодателството, както и на разпоредбите на договора. Допълнителни условия и покриват правни отношения с други лица, които могат да бъдат косвено, обхванати от споразумението.

Грешки, водещи до недействителност на договора за наем

Договорът може да бъде обявено за недействително и nezaklyuchonnym или в други случаи, в допълнение към по-горе, което трябва да остане отделно.

1. При неспазване на писмената форма (стр.1 st.651 GC). Споразумението трябва да бъде изготвен в един документ в няколко екземпляра, които се подписват от двете страни по сделката.
2. Липса на държавния регистър (стр.2 st.651 GK). Ако договорът е сключен за срок от една година или повече, тогава ще трябва да се регистрират в териториално поделение на регистрацията на Федералната служба за държавна.

По въпроса за изискващи държавна регистрация на договора за наем, а когато не, за да обсъдят по-подробно.

Задължението да се извърши действието, също могат да бъдат предписани в договора.

Ако споразумението е подписано в продължение на 11 месеца, а след този период - удължен, това предполага появата на нови отношения. Съответно, договорът не е необходимо да се регистрирате на подходящия Федералната агенция. В този случай, таксата за над административната дейност е 1000 рубли за физически лица и 15 хиляди рубли - за бизнеса. Да не плаща, оптималната периода на споразумението се вижда 11 месеца. Срок на договора, сключен за една година и повече, започва да тече от датата на влизане в Rosreestra.

За да се регистрирате договора за наем ще се нуждаете от следните документи:

Приложение (попълнено на проба);
Договор за наем в три екземпляра (два екземпляра задна страна на сделката, третата - остава в Rosreestra);
Лист за наетия обект, включително застроена площ;
Документи, потвърждаващи орган на наемателя и наемодателя и удостоверяване на правния им статут;
Сертификат за плащане на такса за регистрация.

Също така, ако в продължение на една от страните по споразумението на имота се определя въз основа на оперативно управление или управление на икономиката (или държавна собственост единно предприятие), вие трябва да издаде сертификат, потвърждаващ съгласието на собственика на предадения обект (общински или държавни органи).

Необходими документи за сключване на договора за наем

Преди да се пристъпи към изготвянето и подписването на споразумението, е необходимо да се събере пакет от документи, необходими за извършване на сделката. Важно е да се уверите, че наемодателят няма право да прехвърли на нежилищни помещения под наем (podnaom). При липса на оригиналите се вписват нотариално заверени копия, но всички документи трябва да бъдат на разположение.

Списък на документите, необходими за сключването на договора за наем

Документи, удостоверяващи орган (прокси удостоверили правилно) идентичност на предмета и взаимоотношения;
Удостоверение за регистрация като юридическо лице или IP;
Харта на организацията (за юридически лица), заверена от нотариус;
Удостоверение, потвърждаващо правото на собственост или документ, който дава на собственика на съгласие за предаването на обекта в лизинговия договор;
Документи, удостоверяващи собствеността на обекта преминава в лизинговия договор, както и да го идентифицират.

Структурата на договора за наем

Според установената практика на договора, изготвен от специална схема. Това ви позволява да го направи логично и последователно, когато всеки следващ момент следва от предишния. Неспазването на този алгоритъм не води до недействителност на договора, обаче, може да доведе до негативно впечатление на участниците в сделката.

Тук можете посочите име на договора, датата и мястото на сделката, информация за юридически лица. Те могат да включват в организацията, като действа въз основа на Хартата и представен от длъжностни лица и физически лица, които действат под пълномощно или от негово име (потвърдено от паспорт).

Потвърждаване на правомощия страни по сделката

Отделно перо може да бъде назначен за документи, въз основа на които са предмет на сделката. За наемодателя е подходящ Сертификат за държавна регистрация на имота, неговия номер, серия, дата и издаващ орган. За наемателя:
индивид - документ за самоличност (паспорт),
предприемач - откъс от EGRIP;
юридическо лице - копие от пълномощно (за упълномощения представител), копие от протокола от учредителното събрание на назначаване (за директори).

Наемът за нежилищни помещения и по реда на въвеждането му

Един от най-важните въпроси, които трябва внимателно проучване. Наемът може да се изчисли по следните начини:

На единица площ. Цената е изчислена на базата на действителния размер на помещенията, прехвърлени за ползване.
Под наем обект. Цената се определя изцяло и не се разбива на отделни компоненти.
На единица основни и помощни области. Диференциран подход отделно изчислява цената на търговски и изложбени зали, както и спомагателни и малки помещения.

Методи за паричен превод:

Периодично (седмични, месечни, тримесечни);
Едно време (обикновено в началото на срока на лизинговия договор).

Законодателството позволява използването на други форми на наем, сред тях - за изпълнението на наемател услуги или работи в полза на собственика на земята, изпълнението на строителните работи, свързани с подобряване (реконструкция) на нежилищни помещения и т.н.

Краен срок за плащане, определен в договора (пари, за да се извършва не по-късно от определена дата, например, 5-ти всеки месец). Договорът може да бъде предписан и начина на прехвърляне на средства (по разплащателната сметка на наемодателя, пари в брой). Що се отнася до размера на наема, че тя не може да се променя по-често от веднъж годишно (залегнало в раздел 3 st.614 Гражданския процесуален кодекс), освен ако не е предвидено друго в договора.

Все пак, има някои случаи, в които могат да бъдат ревизирани сума за плащане, включително и надолу: