Как да се организира покупката на апартаменти в нови сгради
Здравейте, скъпи посетители «o-nedvizhke.ru»! Ако искате да закупите или да си купи имот в София и региона Ленинград, е необходимо да се разбере, че излезе с много бюрокрация.
За един обикновен човек, не знам от другата страна на въпроса, който и да е формалност, която и последователност от действия - една тъмна гора.
8 (812) 409-49-19
София, Ленинград
8 (800) 350-30-02
Федералната номер (безплатен за всички региони на България)!
Естествено, въпросът веднага възниква: как да се започне, какви документи са, къде да отида?
Ако няма правна помощ на сделката, който и да е формалност може да се превърне в непреодолимо орган, който е изпълнен с загуба на време, както и в този случай, е парите в парите си.
Никой не е готов да ги загубят, така че нека да се справят с този проблем. Правна помощ - е комплекс, в резултат на което се намира на някои административни дейности.
По принцип, както във всяка сделка, независимо дали е на недвижими имоти или някакъв друг предмет, всичко започва с процеса на преговори.
Темата е достатъчно широко, но ние ще се съсредоточи върху рисковете във всички фази на строителството. Ами, всъщност, ние ще разкаже за плюсовете и минусите на не само.
Предвидено е изграждането на жилищна сграда средно отнема от две до пет години. В този случай, разработчикът трябва да мине през определен етап от строителството, като се започне от съгласуване на проектна документация, която приключва с подготовката на документи за разрешение за строеж.
Но според статистиката, една четвърт от новите сгради на Санкт Петербург се строи без разрешителни. Разработчикът на законодателството не предлага имот за продажба, по принцип, не си построи къща.
Но на практика, често, всичко абсолютно не е вярно. Някои безскрупулни предприемачи, по силата на работата на нашите тела, които вече са започнали да продават домовете си в ранните етапи, когато те са просто, например, има един обект в лизинговия договор или правото на собственост, или наети от търга на града.
Той току-що е бил под наем на търг на града. И вече започва да предлага жилища. Разбира се, те започнаха да се сключват договори с инвеститори в недвижими имоти, но в този случай, договорът не е справедливост, и предварителна резервация.
След известен период от време, разбира се, на строителния замразяването това е, държавни органи признават незаконния строеж на къщи.
Хората са в паника, те не знаят какво да правят, имаше митинги и колове. Тук бихме искали да подчертаем, че е необходимо да се прибягва до мнението на независими експерти.
Нашите големи разработчици, които вече имат опит в които си поставя предадени обекти, които вече са успешно построени, предлага опита, това означава, че е техните адвокати и така нататък.
Ясно е, в това, което перспектива те ще говоря с теб. Те са лицето на разработчика и следователно изгодно за тях да продаде апартамента, от които те действат.
И на тези рискове, които по принцип е, и който може да види квалифициран, те не говорят. Поради това, моля консултирайте се с независима агенция за недвижими имоти или юридическо офиса.
Според Федералния закон 214, разработчикът има право да си построи къща без разрешителни. Но там е, отново, статистиката и строител да построи сграда с мотива, че в бъдеще той ще получи разрешение за строеж.
За инвеститори в недвижими имоти, в този случай, това е най-финансово изгоден договор, в смисъл, че възложителят разполага с 5-15 на сто отстъпка от цената на една къща, която е най-евтиният вариант за закупуване на имот на този етап от строителството.
С тази готовност у дома си, или по-скоро нежелание, от етапа на развитие е предварителен договор резервация или договор за продажба.
Тези два договора не се записват в Rosreestra, те не са предмет на регистрация. От това може да се заключи, че не сме имунизирани срещу двоен риск продажби.
Това означава, че договорът не е регистриран, и безскрупулен предприемач да се регистрирате на вашия апартамент с две, три или дори четири от договора не само с частни лица, но и законно.
Как да се предпазите при закупуване на този имот?
Един от най-важните условия - пакет от разрешения от строителя. Най-важният документ за подписването на този договор е разрешението за строеж.
Кажи на практика. Адвокатът поиска клиент, който става съинвеститори в строителна фирма, подписала споразумение с тях за резервации на апартамент с една спалня.
Оттогава животът й - борба за правото да притежавате собствен дом. Даване на всички икономии в бъдеще апартамента си, тя е принудена да се приюти в момента, с две деца.
Първоначално, когато той подписа договора за резервация, без съмнение най акционерите не възниква, тъй като компанията е доста стабилно на пазара.
И имотът не е единственият, който те са били строителни обекти, които успешно са преминали, и инвеститори в недвижими имоти в тях придобиват жилища.
Две години по-късно, строителството спря. Политика спряно строителството на обекта на мястото на базата на неговото изграждане незаконно.
Както се оказа по-късно, на клиента повторно Залогът на апартамента е три пъти на юридическите лица на една година преди подписването на договора, който го е подписала.
Малко по-малко рисковано да се купуват имоти на сцената на изкопни работи. Има, разбира се, минуси и плюсове. Плюсовете са, че вие сте в селекцията.
Това означава, че можете да изберете броя на етажите, кадри, оформление. Недостатъци - това е, разбира се, че сте собственик на имот ще трябва да чакат много дълго време.
И тогава голям риск от изпадане в дългосрочен план строителството. Вероятно щеше да даде определение на това понятие. Според закона 214, определението, дадено от проекта, чието изграждане е замразен наполовина.
С появата на Закон 214, притежатели на интерес, а по-скоро един потенциален купувач е станала по-сигурна. Не можем да кажем, че това споразумение е идеален и съвършен, но въпреки това, този вид сделки е най-сигурният в този момент от време.
Това би трябвало да запази договора, ние ще ви разкажа малко по-късно, въпреки че бих искал да обърнете внимание на плюсовете и минусите на този договор.
Разбира се, най-важното предимство е, че договорът е записано в Rosreestra, т.е. Rosreestr гарант за това, че даден обект, за този апартамент вече няма да бъде подписан никакъв договор, т.е. остава рискът от двойно-тройни продажби.
Безспорният предимство е, че когато се подпише договор, вие се насърчават чрез, в смисъл, че възложителят разполага с одобрения, т.е. разрешение за работа, или ако не беше на разрешителна документация, този договор Rosreestra регистър е просто невъзможно.
DDU договор предоставя гаранционни срокове, това означава, че е ясно формулирани, като разработчик, може да отложи обект и ако го забавя, какво наказание той плаща притежателите интерес.
В допълнение, това споразумение предвижда, че възложителят не едностранно има право да се повиши цената. Той може да направи това само ако е налице непреодолима сила. Например, по подразбиране.
И това е само решението на съда ще се отрази увеличението на разходите. Този договор, неговата отличителна черта на всички транзакции - е, че притежателите на интереси, ако предприемачът забавени време и не дават на обекта в експлоатация, едностранно да прекрати договора, но не всички го правят.
Също така по отношение на реконструкция. Ако предприемачът започва да се построи къща, а след това, съответно, той има проектна документация, според която той се продава апартамента.
Това означава, че ако се подпише договор и да получите един апартамент 32 метра, а след това, в действителност, тези 32 метра, а вие трябва да получите. Ако той наема апартамент за вас на 30 метра, може едностранно да се оттегли от това споразумение и следователно получи неустойка от строителя.
Когато готовността на къщата е 70-80%, това означава, че е почти завършена къща, тук шансовете да се присъедини към редиците на акционерите са почти незначителни.
В къща за закупуване на апартамент е почти невъзможно, защото всички те са разпродадени. В тази връзка, единствената възможност за покупка на апартамент - договора за назначаване.
Не винаги има продажба апартаменти за продажба директно на купувача. Това означава, че инвеститорът - първия купувач, прехвърля право да претендира, че е, получава правото да участва в изграждането на новия купувач.
Трябва да се отбележи, че всеки трябва да знае купувача по тази опция.
се изисква Този вид сделка, за да бъде нотариално заверено, той е един от договорите, което е задължително нотариална характер.
Сделката трябва да посочи основанията, на които се прехвърлят на обекта. Това означава, че договор на собствения капитал, или договор за покупко-продажба.
Въпреки факта, че договорът не определя, че новият купувач не е длъжен да информира разработчик на сделката, според новото законодателство купувачът трябва да уведоми разработчика, което е настъпило тази сделка.
И, разбира се, купувачът трябва да проверите броя на настройка документи. С договора за прехвърляне на права се прехвърлят капитал.
Но тъй като всеки купувач трябва да се разбере какво се предава не само права, но и отговорности и рискове.
Цел оценка на сделката може да са по някакъв начин спаси от възможните рискове, или най-малко веднъж, за да ги подготви, така че преди да направят сделка, влезте някои документи, моля, проверете наличието на цялата необходима документация.
Ако вече сте влезли в сделката трябва да е наясно, че определен списък трябва да бъде в ръцете ви, че е на правни документи. Има pravopodtverzhdayuschie и има право на собственост.
Имайте предвид, че тя трябва да има три документа:
- сертификат за собственост;
- кадастралната паспорт;
- технически паспорт.
Бихме вероятно все още бих искал да спомена положителните страни на Федералния закон 214. На първо място, намалени двойни рисковете за продажби, гаранция за надеждност тук е Rosreestr, по-рано - Федерална служба за регистрация.
Документи, подписани от възложителя и участника в акции трябва да бъдат подложени на задължителна регистрация. Rosreestr не може просто да се регистрирате няколко души в един и същи корпус.
Законът намалява рисковете, че новият проект никога няма да се в експлоатация. Фактът, че къщата на закона nevozvedennye не може да подаде заявление за регистрация на договора.
Това сте вие, когато той подписа договор, вече сте сигурни, че възложителят разполага с всички одобрения на ръцете му.
Договорът предвижда притежателите на полици възстановяване лихви в случай, че споразумение ще бъде прекратено от всяка от страните. Също така, федерален закон е по-от страната на купувача.
Но ако се сравни, а след това, например, ако купувачът забави месечните си плащания, и ако сравним разработчика на наказателни санкции, което не е с течение на времето на обекта, разбира се, санкциите са съизмерими.
Също така, федерален закон не позволява на разработчика да се отклонява от одобрения проект. Всичко това е предвидено в договора. Ако в резултат на плосък не е в съответствие с документацията, която сте се регистрирали, той трябва или да поправите тези нарушения, трябва или да се намали стойността на обекта, или имате право да прекрати договора. Всички разлики, които възникват между двете страни, фиксирани в писмен вид.
Правилата, които успешно ще придобиват право на собственост
Нищо ново, ние, разбира се, не казвам, но преди всичко трябва да се прилага на одитираното дружество. Също така е, разбира се, разрешителни, и най-важното - това е, което ви сделка е да се проведе в съответствие с правото на участие в капитала, тъй като това е най-сигурни.
Друг много ясен закон се предвижда също, причините за които купувачът може да прекрати договора със строителната фирма.
Също така бихме искали да се спра на факта, че тя трябва да бъде посочена в договора на собствения капитал. Това означава, че сте попаднали на своите разработчици в отдел продажби, които сте предадени на договора, а вие го има, разбира се, чете.
Какво трябва да бъде основен в договора:
- Информация за обекта. Това означава, че цялата информация, трябва да бъдат подробно описани в договора в съответствие с проектната документация, от възхода на вашия обект, слагайки край на уреда;
- Точната стойност на плащанията и, съответно, на времето на плащанията;
- Най-важните са периодите на гаранцията. Съгласно законодателството, разработчикът може да забави обекта е не повече от два месеца. Ако предприемачът след това време, не е дал на обекта в експлоатация, притежателите на лихвените може да прекрати едностранно договора, които често не се извършва. Купувач, разбира се, е по-лесно да се изчака завършването на къщата.
Преди подписване на договора на собствения капитал се покажат най-важното нещо. Ние вече сме говорили няколко пъти, и повтарям, че разрешение за строеж е от най-важните нормативни документи при подписване на договора и в действителност, в който и да е сделка.
Би било хубаво, ако отиде в сайта на разработчика. Това е да се говори с работниците, да зададете въпрос, например, дали плащат заплати навреме.
Отидохме в официалния сайт, може да се обърнете към приятели. Всичко това може да се подготвите вашите рискове, които са възможни по принцип, никой от тях не е имунизиран.
Дайте конкретни съвети, или алгоритъм, е почти невъзможно. Най-важното нещо - това е наличието на лицензионни документи.
Ако се съмнявате подписването на договора, ако видите някакви странни предмети, които ви объркват, това споразумение е по-добре, разбира се, да не подпише.
Доверете се на някакъв индивидуален подход от страна на разработчиците няма смисъл. Тя може да има смисъл, когато вашият имот е на стойност навсякъде 10-12000000.
И разработчиците не винаги вървят напред. Ако те ще се направят някои промени, те ще бъдат напълно козметични и всяко решение, че няма да дам на бъдещето в това споразумение.
В заключение бих искал да отбележа, че въпреки големия брой агенции и правните и реални имоти фирми, големи фирми за недвижими имоти, винаги се отнасят до доказани професионалисти. И само те ще бъдат в състояние да ви избави от възможните рискове.
8 (812) 409-49-19
София, Ленинград
8 (800) 350-30-02
Федералната номер (безплатен за всички региони на България)!
Записвах полезно? Да Не 2 от 2 читателите намерите полезна рекорд.