Как да се организира покупката на апартаменти на прехвърляне на правата
Покупката на апартамент за прехвърляне на правата - е доста специфична и сложен процес, който на практика не се случва много често. Правна природа на прехвърляне на правата се регулира от няколко правни актове, включително и на Гражданския процесуален кодекс, в който се поставя много въпроси и спорове.
Задача: Какво е това и как се прави?
Покупката и продажбата на недвижими имоти цесия се предлага в два варианта:
- При предварителен договор за покупко-продажба. Ако такова споразумение, в този случай, той задава точните изисквания за сключване на основния договор за покупко-продажба на апартамента, но не и право да поиска прехвърляне на апартамента. Това се дължи на правната природа на посочения по-горе dogovora.Soglasno предварителния договор, страните не правят продажбата на апартаменти, но да се съгласят да е възможно придобиването в бъдеще.
Предварителният договор не е обект на държавна регистрация. Не забравяйте, че парите да си купи апартамент прехвърлят само на договора; Не е нужно да се направи предварително по-нататъшни действия!
При участието на договора собствения капитал в строителството. Преди да даде път на правото на всички плащания по договора на собствения капитал трябва да бъде произведено. В противен случай, всички останали разходи "висяха" на новия собственик на апартамента.
Според тази задача споразумения е възможно само до датата на подписване на акта на приемане и предаване апартаменти от строителя на собственика. Споразумение за присвояване в собствения капитал договор, подлежат на задължително държавна регистрация.
Процедурата на сделката по прехвърляне на права
Правата по договора за възлагане прехвърлени на новия собственик само до степента, в която са принадлежали на първия. Поради това, в договора за възлагане трябва да бъде възможно най-подробно да се посочи за какво право да възложи договора и какви документи се прехвърлят на новия собственик.
за концесия може да се направи само след окончателното плащане на цената по договора на собствения капитал в сградата или едновременно с прехвърлянето на дълга на новия собственик.
Прехвърляне на права се извършва само с участието на предприемача. Той непременно съгласие за сделката.
След възлагане на договора, подписан от страните, купувачът остава:
- споразумение, съгласно което "присвои" правото, което е основния договор;
- документ, потвърждаващ плащането между страните;
- съгласие на разработчика за прехвърляне (в допълнение може да изисква съгласието на банката, ако апартаментът е купен на кредит);
- акта на прехвърляне на всички документи;
- договора за назначаване.
Според експерти, най-малко рисковано да сключи договор за прехвърляне на права по силата на собствения капитал в сградата. Очевидна плюс - "допълнителна" защита на 214-FZ. Ясен недостатък - ако споразумение за споделено участие в строителството се прекратява, крайният купувачът получава обратно само сумата на тази, посочена в договора на собствения капитал, а не този, който е платил за тях по силата на договор за прехвърляне на права.
И като общо правило, цената на апартаменти в началните етапи на строителството на къщата е минимална, така че разликата може да получи значително.
Задайте въпроса си към адвоката
Покупка на апартамент в нова сграда на прехвърляне на правата
Един от най-често срещаните схеми на пазара на недвижими имоти е покупката на апартаменти в нови сгради по договора за възлагане (прехвърляне на права) и последващото им препродажба на трети лица. Въпреки очевидната си простота, тази процедура съдържа много "подводни камъни". (За подробности вижте. Какви функции на продажбата на един апартамент на заданието?).
След участието на договора собствения капитал при строителството ще бъдат регистрирани преди подписване на акта на приемане и предаване собственик на апартамент може да прехвърли собствеността си на друг човек.
Като правило, основният мотив от двете: да се отървем от лошо качество на жилища (оказва се, след сключване на договора), както и възможност да се печелят пари (колкото по-близо датата на пускането на къщата в експлоатация, по-висока цена на апартамента).
Първият проблем е, че след като е извършено прехвърляне на правата, новият собственик няма право да кандидатства с оплаквания за качеството на жилища за стария собственик; Сега той "общува" с директно с програмиста, както и всички претенции, които прави.
Прехвърляне на правата не може да противоречи на действащото законодателство и в следните случаи:
- след ще се плаща цената на договора на първия собственик на апартамента (това се потвърждава от съответните документи от разработчика);
- ако участието на договора собствения капитал в изграждането на споразумението предвижда разработчик на изискванията за присвояване, без такова съгласие, сделката може да бъде анулирана;
- ако апартаментът е купен за ипотека, след това прехвърляне на правата е необходимо съгласието на банката, която е издала на кредита.
Цесия е обект на държавна регистрация. На практика обаче, следните измамни схеми с подмяната на договори: с потенциални купувачи на апартаменти е предварителен договор за покупко-продажба, която не подлежи на регистрация, а апартаментът "препродадена" няколко пъти. Добросъвестните потребителите да прехвърлят пари, и продавачът ще изчезне. Съответно, за да се избегне това, се споразумеят за прехвърлянето на вземания по договор само собствения капитал в сградата.
Предприемачът трябва да бъде уведомен за прехвърлянето в писмена форма.
Прехвърляне на вземания може да бъде оспорено по Закона за обявяване в несъстоятелност.
за концесия могат да бъдат признати като съмнителна сделка, ако се прави на по-ниска цена и по-малко от една година, преди производството по делото са били на производство по несъстоятелност срещу бившия собственик на имота.
Регистрация на прехвърляне на правото номер "назад"
Задачата на правата по договора от наличния капитал след сключването на договора и до датата на подписване на акта на приемане и предаване апартамента.
Но често е налице ситуация, в която разликата между подписването на приемо-предавателния протокол и регистрация на собствеността на апартамент нагоре до 1-2 години. Това апартамента "не се затвори," предприемчиви собственици искат да "трансфер" на друг собственик на договор за прехвърляне на права. И за да направите това не може да бъде - всички срокове са изтекли. Договор номер "назад" не се заключи, че то е предмет на задължителна държавна регистрация. Изходът може да бъде, както следва: Съгласно споразумение с разработчика променена датата на сертификата за приемане в "разумни" граници.
Но когато става дума за прехвърляне на предварителен договор за покупко-продажба, е много по-лесно - промяна на датата на основния договор, ако той не е регистриран от държавата.
От преките "участниците" на сделката за прехвърляне на права трябва да бъдат разработчиците и банки (в случая на един апартамент на изплащане на ипотека), а след това те могат да изложат своите условия, които трябва да бъдат взети под внимание; в противен случай те няма да даде съгласието си за прехвърляне на правата, и тя ще бъде анулирана.
Правото да влезе в присвояване на договор или не - вие решавате. Но, за да се по някакъв начин да се предпазят от потенциални рискове, е необходимо да се търси най-много информация за строителя, за преглед на документите в страната и т.н. В крайна сметка, който е собственик на информацията - собственик на света! Може би в бъдеще това ще ви позволи да се избегнат ненужни проблеми и времето, прекарано в напразно.