Как да не загуби аванса при покупка на апартамент

В Realestate.ru оказа редовен читател на Дмитрий, който е изправен пред следния проблем: тя не може да се върне на 100 хиляди рубли .. който дава на продавача апартамента като предварително. Но сделката пропадна. Адванс продавачът не иска да се върне. Кой е прав? КОНФЛИКТ

В Realestate.ru оказа редовен читател на Дмитрий, който е изправен пред следния проблем: тя не може да се върне на 100 хиляди рубли .. който дава на продавача апартамента като предварително. Но сделката пропадна, защото Дмитрий отказва да предостави банков заем. Адванс продавачът не иска да се върне. Кой е прав?

Анализ на ситуацията, ние поискахме всички страни в конфликта, и наема и съветите на експерти и участници на пазара за най-добрите начини да се застраховат срещу такава загуба на пари.

конфликтът

Успоредно с това, купувачът подава документи в "Absolut банка" за ипотека.

Продавачът е представляван от дъщерята на една възрастна домакиня Нана Г. Апартаментът е трябвало да участват в схемата за алтернативна. Това има за цел да продавачи, получени от продажбата на парите на апартамент веднага инвестира в закупуването на нов.

Казах Дмитрий, когато те намери подходящ вариант, купувачът подписаха споразумение, според което той предаде собственическо-рано от $ 100 000. Разтрийте. Сделката бе придружено от недвижимост холдинг "Miel" Вартан Б. - даде контакт му в агенцията, когато Дмитрий нарича там за първи път.

Дмитрий предложено да прехвърлите депозит директно до продавача в нарушение на практиката на получаване на авансово плащане от страна на агенцията. "Виждайки името на фирмата, бях уверен в агент на целостта, това е моята гаранция. И че трябва да се настоява за прехвърлянето на напредъка на холдинга ", - подчерта той.

Седмица по-късно Дмитрий стигна до отрицателен отговор по отношение на банковия кредит. Купувачът е решил да се откаже от сделката, да поиска от продавача да върне авансово плащане. В искането си, той се е ръководила от точка от споразумението, според което той даде на депозита:

"Ако в рамките на срока, посочен в ал. 17 от това споразумение, поради невъзможност за изпълнение се дължи на обстоятелства, за които никоя от страните не носи отговорност (включително, ако обектът не е одобрен банката на купувача), а не подписването на отчуждение на договора, или след подписването на договора за прехвърляне на не държавна регистрация на договора и прехвърляне на собствеността в рамките на законоустановения срок, получена по реда на ал. 2 на това споразумение е напълно възстановява в рамките на КУПУВАЧА два работни дни от датата на изискванията. "

От друга страна, в информация апартамент наложено вето. което означава, че на публична продан на източниците, че не могат да направят. В същото време, това не пречи на Нана да се опита да продаде имота, което беше потвърдено, когато й се обадих RealEstate.ru под прикритието на купувача.

СТАНОВИЩЕ НА СТРАНИТЕ

КУПУВАЧА ДИМИТРИ: "Аз ще съдя!"

1. Няма доказателства, че парите са отишли ​​за внасянето му някаква верига. Тези пари да отидат някъде, че не ми пука. Във всеки случай, връщането им е предвидено в споразумението.

2. Вартан и себе си Нана ме събра пакет от документи за кредита - в списъка с уебсайта на банката. Не документи аз не го правя.

3. В резултат на това собствениците на апартамента, за да разговарят с мен откаже. Агенция не допринася за възстановяване. Офис ръководител Сергей Salkin предложи да сезира съда. Разбира се, аз ще се съдя с чувство за собственост. Въпреки това, аз вярвам: да се справят с този проблем - проблем агенцията. Аз им помогне да получите в дясно. Отхвърляне (или прехвърляне) Вартан - тя изглежда така, сякаш компанията не име стойност и не носи отговорност за персонала, а напротив да ги покрива.

ПРОДАВАЧ НА ANAS: "Самият Дмитрий виновен"

Банков мениджър: "Ние не можем да дадем на кредитите за закупуване на апартаменти в тези сгради"

RealEstate.ru нарича генерален мениджър на отдела за работа с ръководството на ипотечното кредитиране партньори "Absolut Bank" Олга Karpova. който се занимава с прилагането на Дмитрий. И той получи този отговор:

- Всъщност, всичко е наред, но не са дали цялата информация - не е достатъчно помощ на материала на стената. Когато стана ясно, че този блок пететажна сграда, ние даде отрицателен отговор. Такива къщи, ние не отпускат заеми.

Брокерите Вартан: "Нямам връзка с тази история»

- Тази история - фантазията на купувача, законно казах на отношенията й не са.

СЕДАЛИЩЕ "Miel", където работи Вартан, Сергей Salkin: "Помолих продавача да даде пари"

Официалният отговор на холдинга "Миел": "Купувачът не е наш клиент"

- Наистина, в един момент бяхме подписали съответния договор за продажба на апартаменти в къщата, 5/6, сграда 3 на Винокуров улица. Въпреки това, той е сключен с продавача на обекта. и че продавачът е за нашите клиенти и клиенти на нашите услуги. Купувачът не е имала договор с нас, така че не е клиент на "МИЕЛ".

След намирането на обекта в отворена основа, той извършва всички действия за придобиване на апартамента директно. Ето защо, договор авансовото плащане е била прехвърлена директно на продавача, както и процедурата за предварително прехвърляне се извършва без участието на компанията.

Съответно, всеки купувач или продавач, който реши да действа самостоятелно на пазара, да се грижи за всички възможни рискове, които може да се сблъскат в предаването, за да преминете на купувача и неодобрението към предмета на банковата гаранция. Така например, в работата си с ипотека сделката, ние, като правило, се посочва в документа, че размерът на авансовото плащане трябва да бъде върнат на продавача, ако обектът не минава банката.

Но продавачът не счита неодобрение банка апартамент на непреодолима сила, тъй като непреодолимата сила - е извънредно и неизбежно при дадените условия (наводнения, бури, земетресения и други природни бедствия), се освобождава, като правило, от имуществена отговорност за нарушаване на договора или причиняване вреда и за спиране на давностния срок. Тези обстоятелства не се прилагат, наред с другото, нарушение на задължението от страна на контрагентите длъжника, липсата на подходящ пазар за представяне на продуктите, липсата на длъжници необходимите средства за (да твърдят, 3, st.401, Гражданския процесуален кодекс).

Ипотека в "Absolute" Дмитрий все още получи, но на друг апартамент. И за парите, хвърлени като авансово плащане за един апартамент на Винокуров, той скоро ще се обърнат към съда.

Други, обаче, имайте предвид, че по-голямата част от компании за недвижими имоти тежки условия по отношение на клиенти, ако алтернативните схеми. Те често са не само не дават касови бележки, които направиха аванса, но може да добавите към договора по-строги условия за възстановяване на аванси. Така че изчисленията директно с продавача може да са по-надеждни и лоялни и за двете страни.

Но всички те се обединиха около факта, че купувачът, особено в такива трудни случаи, трябва да има професионален агент или недвижимост. придружаващи сделката до и от. Тогава именно той ще бъде отговорен за всички фази и разрешаване на проблеми в полза на клиента. В случай на Дмитрий, не поръчал такава услуга, включително и на фирма "Miel". Вартан W. служи на интересите на продавача.

Въпреки това, адвокати посочват, че Дмитрий има всички шансове да спечели делото и да се върнат парите.

Професионални съвети:

1. "Дмитрий правилно реши да се обърне към съда: При спечелване на 100%"

Павел Логинов. адвокат, специалист по финансово и банково право:

- Всеки уважаващ себе си агенция изготвя авансово плащане на дружеството и контролира процеса на сделка. И това не позволява да се дават пари директно на продавача, защото веригата на сделките е счупен. Това беше една мръсна сделка от брокерите.

Дмитрий трябва да се обърнат към съда с иск за възстановяване на средства, които той е направил за авансово плащане за един апартамент. Ако договорът всъщност е клауза, че в случай на повреда на банката за издаване на кредитна продавачът е длъжен да върне сумата на парите - той трябва да го направи по първото искане на купувача. Случаят на съда и напълно изгодно. Поради това е необходимо за решаване на проблема.

2. "За да направи авансово плащане само трябва да се официално и с посредничеството, в случай на ипотека, трябва да бъде свързан с ипотечен брокер"

Константин Барсуков, заместник-генерален директор на "RELAYT за недвижими имоти":

- Всъщност, аз виждам в тази ситуация един и, по мое мнение, основната грешка - е въвеждането на авансово плащане за един апартамент. който не е доволен от банката в неговите технически характеристики. Изискванията на банката за апартамента не са тайна. И това е лесно достатъчно, за да задам един банков служител да им даде, за да се изключат от търсене обсег такива апартаменти. Е, или в краен случай, да се обади, преди да направи авансово плащане до банката и да говоря с вашия кредитен инспектор. Това е първото нещо, което ще направи професионалист, който знае какво ипотека.

Втората грешка. които направиха нашия герой - създаване на ситуация, в която агенцията е явил отделени от процеса на предварителното плащане. Ако компанията за недвижими имоти ще бъдат наети на пълен набор от услуги, които включват остатъка от него може да бъде строго настояват за авансово плащане до продавача "правят" бе съобщено. Така че също е бил отговорен за парите. И в случай на провал на последния да спре да работи с него. Ако Дмитрий наел агенция само за подкрепа на сделката, и предплащане планира да прехвърли на продавача себе си виновен в цялата тази ситуация, той трябва само себе си.

Въпреки това следва да се отбележи, че, както изглежда, една от ключовите предварително плащане при покупка на апартамент в кредит е взета под внимание. А именно, в споразумението за предплащане е въведена фраза възстановяване на авансовото плащане в случай на провал на банка или застрахователно дружество в одобрението на обекта.
Избягвайте рисковете просто. Необходимо е да се възложи работата на професионалистите. Редица агенции да извършват на принципа "какви услуги ще недвижимост и до каква степен." И всичко това може да се разбира дори преди началото на сътрудничество с компанията за недвижими имоти.

Ако по силата на договора клиентът има някои отговорности, а недвижимост някои права. Ако недвижимост каза, че промените в договора да се направи това е невъзможно, или го правят много трудно. Ако недвижимост не прави договора за офиса, за да я прочетете в тиха среда ... - трябва да бяга от такава агенция за недвижими имоти.

Определено говорим за агенцията за вино, не мога, защото те не знаят в кой момент е започнало услугата Дмитрий. Ако, след като предварително плащане, което е не по вина в тази ситуация брокери не го правят. Ако, обаче, преди да направи авансово плащане, работата е била извършена напълно непрофесионално. Така че не може да работи!

Съветвам всички купувачи-ipotechnikam при избора на агенция за недвижими имоти, за да обърнат специално внимание на присъствието в това, че специалистите на агенцията в областта на ипотечните сделки. Ако сделката с ипотека се прави непридружени ипотечни брокери, това е повод за размисъл върху необходимостта от сътрудничество с компания.

3. "Правна помощ на всеки етап от такива сделки трябва!"

- Ситуация, при която един апартамент се продава, купих друг и вие използвате ипотека, това е абсолютно нормално. Това е цивилизован операции с недвижими имоти, които се извършват в същото време, за да защитят участниците в сделката от "прекарал между небето и земята."

Така например, човекът, продал апартамента, имам парите, а седмица по-късно цената скочи и той остана без един апартамент и със сумата, с която не можеш да си купя нещо ... Друго нещо е, че всяка стъпка трябва да се направи компетентно и професионално подкрепена от съставянето на договори. И това е за този продавач и купувач нужда от недвижими имоти. Професионални и съвестен.

позиция Продавач от което не е обосновано. От правна гледна точка аванс за алтернативата не е свързана с получените аванси за неговата. Това са две различни договор. За съжаление, такава ситуация трябва да се справи доста често. Продавачите (и от време на време - и на техните представители, агенти) не са се забързали да се върне авансово плащане. Особено, ако вече сте избрали алтернативен апартамент и част от парите се изразходват за наистина си постижения. Въпреки това, ако квалифицираните Продавача недвижимост достатъчно, той в споразумението относно напредъка на алтернативни апартаменти също така предоставя условия за връщане на парите в случай на отказ на клиента, поради липса на ипотека.

За съжаление, има безскрупулен недвижимост отношение към обслужването на клиентите. И - уви - това не е изолиран пазар случай. Причината за Йеше и при липсата на подходящ контрол от правните служби на агенциите (и много фирми, всички се опитват да работят без адвокат).

4. "По желание предварително прехвърляне агенция, директно до продавача е надеждна, но! На строгото условие, че купувачът има представител / недвижимост, съпровожда всички етапи на сделката "

Наталия Troyanovskaya, ръководител на правния отдел на "Наслада-Realty":

- Както се вижда от описанието на ситуацията, купувачът получава един апартамент на техните собствени, без подкрепата на адвокат или недвижимост. Агенцията "Миел" той обжалва само защото агенцията действа като официален посредник в продажбата на апартамента. Но отделни услуги в подкрепа на сделката за себе си, той на фирма "Miel" не цел. Това означава, че купувачът, в действителност, а не клиент на агенцията, както и услуги в подкрепа на сделката се оказа на продавача. В тази ситуация, агенцията защитава интересите на продавача. интереси на купувача защитава само на купувача. И в този, аз мисля, че е по негова вина.

За покупка на апартамент, особено с използването на кредити трябва да включват експерти - компании за недвижими имоти, компетентен агент по недвижими имоти или адвокат, специализирана в сделки с недвижими имоти (за повече информация вижте статията ми "Как да си купите апартамент"). Един опитен специалист, за да се плаща за тяхната работа, не биха позволили такава ситуация. Той щеше да намери това, което съществуват ограничения в банковите кредитира обекти, преди да препоръча на клиента, за да правят пари.

За съжаление, много купувачи са като решението за закупуване на недвижими имоти без участието на специалист работи за тях, той защитава техните интереси, с които се сблъскват с подобни ситуации.

Що се отнася до сключването на споразумение директно с продавача, аз не виждам нищо престъпно. Фактът, че повечето агенции, които получават пари от клиентите си, не действат чрез пълномощник от продавача, и от свое име. По този начин, агенцията не е страна по сделката е в състояние да сключи предварително споразумение задължава двете страни (продавач и купувач) да сключи договор за покупко-продажба на апартамента. В тази ситуация, продавачът не е обвързана с всички задължения, гарантира най-добрите - обещавам. Ако аз си купи апартамент, бих искал да се види с продавача, за да го толкова информация, колкото е възможно, и че споразумението ще се сключва само с директно с продавача.

Правна квалификация на споразумения с агенции - е отделен разговор. Аз съм виждал много от тези споразумения, и мога да кажа, че те често са формулирани по такъв начин, че дори и по-малко да отговаря на интересите на купувача, особено ако купувачът не е клиент на агенцията.

В допълнение, за да се получи потвърждение за депозиране на средства в полза на агенцията - задача, почти невъзможно. И ако продавачът получава алтернатива апартамент, купувачът просто кривене на ръце, като предлага да подпише допълнително хартия, която ги прави пари ще бъдат насочени да направите депозит за алтернативен апартамент за Продавача. Отказът да се подпише такъв "документ" на агенцията ще се счита за неизпълнение от страна на купувача да си купи апартамент, а парите, които той няма да се върне.

Това е положението, че трябва да се изправи наскоро. Към мен се приближи приятел, който е направил авансово плащане в един много добре познат голяма агенция. Пъхна хартия седмица по-късно, след като тези пари са направени с него. Трябва да се отбележи, че често се приближи от хора, с молба за помощ, когато всичко е направено и е трудно да се коригира ситуацията. Това е тъжно.

Що се отнася до настоящата ситуация, аз вярвам, че купувачът право да поиска връщане на пари прави. Това наистина не е трябвало да има значение как продавача да се разпорежда с парите. Очевидно е, че банката не е да предупреди клиента, че кредитът за покупка на апартамент в пететажна блок, няма да бъде отпусната. В този случай, купувачът на вина, че сделката не, не. Продавач, не може да върне парите, само ако купувачът на чувство за вина.