Форма на доходи от собственост

· Какво може да бъде делът на недвижими имоти в общия портфейл на активи?

Ясно е, че за да се отговори на тези въпроси, трябва да се разбере какво е различни свойства от други финансови активи, какви са неговите основни характеристики, като източник на доходи.

Накратко, тези характеристики могат да бъдат обобщени по следния начин.

1. Формите на доходи от собственост

Приходи от недвижими имоти може да действа в различни форми:

· A бъдещи парични потоци;

· Увеличаване на стойността на имота, т.е., под формата на повишена богат-ТА на собственика на недвижими имоти ..;

· Под формата на приходи от бъдещата продажба на имота.

2. Характеристики на доходите от недвижими имоти

В повечето случаи, доходът, който носи на имота, служи като нормални наемите. Договор за наем, като правило, средносрочен и дългосрочен план - от 3 до 10-15 години или повече. Затова - най-стабилен доход от акциите. Дивидентите, които засягат цената на акциите на валутния курс, получени от печалба, печалба - от продажби, продажбите могат да се променят много бързо. В допълнение, доходността на ценните книжа, са много по-сериозно засегнати от спекулативни мотиви.

· Необходимостта от високо "праг" ниво на инвестиции.

Недвижими имоти е доста трудно да се купи в такова количество, че би било желателно да се инвеститора. С цел да се закупуване на недвижими имоти ще са необходими значителни и ясно определен обхват означава, че, от една страна, може да изисква намаляване на други активи, от друга - на инвеститора може просто да не разполага с достатъчно средства. (Например, е доста трудно да се купуват имоти в, да речем, 5% от офис сградата и дори закупуването на такива части, чрез участието си, например, AB, образувани въз основа на такава сграда, инвеститорът не дава достатъчно възможност за самостоятелно управление на недвижими имоти.).

· Необходимостта да се управлява.

Недвижими имоти за разлика от други активи в по-голяма степен трябва да бъде управлявана за генериране на доходи. От ефективност на управлението до голяма степен зависят Sith норма на възвръщаемост. Това означава, че поне двата терминала.

1. За повечето инвеститори, недвижими имоти като инвестиция обект е доста сложен актив.

2. За инвеститори имат достатъчно познания в областта на управлението на недвижими имоти, недвижими имоти може да бъде предпочитана цел инвестиция, която позволява да се извлече повече приходи и да има кон-КОНТРОЛ върху него.

Недвижими имоти - хетерогенен актив. Дори и да имаме две еднакви от характеристиките на офис сгради, а след това най-малко те се различават по тяхното местоположение. В хетерогенността на недвижими имоти - фактор оп redelyayuschy значителна диференциация в доходите на miolo - Tsami имот от същия вид, дори в рамките на един и същ регион.

· Охрана на доходи срещу инфлацията.

Имоти - гъвкави, по-голяма степен, отколкото другите, защитени от инфлацията-ТА. Чрез наема или цената (която е на стойност до известна степен, получени от наемите) инфлацията е прехвърлено на доходите, така че увеличението на доходите в съответствие с инфлацията.

· Високи транзакционни разходи.

За недвижими имоти - актив, чрез който сделки изискват високи разходи по сделката. За търговски недвижими имоти, тези разходи съставляват около 1% от цената на недвижимите имоти, нежилищни са значително по-висока и може да бъде до 10% от цената на обекта.

Недвижими имоти - актив, който е с относително ниска ликвидност. Pro-dazha недвижими имоти могат да вземат със адекватна оценка на своите възможности лихвени проценти до 90-120 дни, а най-високите цени, този период може да бъде много по-значимо. ликвидност проблем може отчасти да бъде решен чрез правилен план на ценовата политика, която включва както правилното ниво на цените и времето на продажбите.

От съществено значение е, че като цяло високото ниво на цените и положително развитие на пазара, дори и относително малък спад в цените може да се ускори процесът на недвижими имоти изпъл-ТА, а дори и значително намаляване не може да даде ефекта на пасивното пазар.

· Ниска корелация на доходи от доходи от собственост и от други активи.

Относителният независимостта на доходи от недвижими имоти, в сравнение с доходите от собственост и други активи, прави нещо като арбитър на портфейли от активи.

фондова пазарните цени са пряк резултат от минали сделки с цена неправителствена ценни книжа, особено корпоративни такива. Ценообразуване на пазара на имоти - в резултат на оценка и преговори между страните по сделката недвижими имоти.

· Опазване на инвестираните средства.

Имоти дава на инвеститора повече гаранции за опазване инвестират-MENT фондове. Земя - неразрушима (ако не е да се вземе предвид възможното влошена-нето на неговите качества). Сгради и конструкции - издръжливост.

По опазване на имуществото може да изисква допълнителни усилия,-ING (застраховка, например) по същото време.

· Сложността на финансовите потоци.

В повечето случаи, инвестиции в недвижими имоти, свързани с отрицателен паричен поток в началото на жизнения цикъл на недвижими имоти - в периода-нето ще създаде съоръжение, а след това до такава степен, за поставяне на обект в лизинговия договор, те се превръщат в поло zhitelnye и извън икономическия живот на обекта отново да стане отрицателен. Имоти продава, дава още един положителен паричен поток.

С редица важни функции в сравнение с други видове Acti острови, недвижими имоти може да се разглежда като част от общата инвестиция порт-Фелия, като същевременно спомага за по-нисък общия риск на портфейла по силата на своя пряк кон-връзка с реалната икономика, и като независим доходоносни активи.

Двойствеността на недвижимия имот за икономически актив създава колектор-ност на мотивите и източниците за финансиране на недвижими имоти.

Например, средства в жилищно строителство могат да бъдат вградени, тъй като инвеститорите се интересуват от извличане на приходи от последваща продажба или отдаване под наем на недвижими имоти, както и бъдещите потребители, интересуващи се от подобряване на условията им на живот. Очевидно е, че изискванията от страна на двата обекта ще бъдат различни. За инвеститора е важно, каква ще бъде възвръщаемостта на инвестициите за клиента - какви ще бъдат потребителските качества на обекта, как ще отговори на техните нужди. От финансова гледна BU-децата да го интересуват преди всичко като фактор, затрудняващ неговите възможности.

Очевидно е, че конкурентната среда в тези случаи ще бъде различна: в свойствата пазарно-ционни финансови ще се състезават с други видове финансова AK-tivov за инвеститора, потребителят - този обект ще трябва да се конкурират с други за потребителя.

Недвижими имоти, защото на двойствеността на природата си за икономически актив е принуден да се състезава в същото време и на пазара на финансови активи и недвижими активи на пазара.

Така че, недвижими имоти като икономически ресурс има редица функции, които имат значително влияние върху сделките с недвижими имоти, цените на активността на пазара на недвижими имоти и пазарните механизми на този пазар.