Това, което трябва да се разгледа на наемодателя, ако договорът за лизинг е предмет на регистрация

Самият договор за наем;

наетата собственост и правата върху него;

прехвърляне на собствеността на наетия актив.

Регистрация на лизинговия договор

лизинговия договор трябва да се регистрирате в следните случаи (точка 2 от т 609 CC RF претенция 1, т 20 от договора за наем ....):

наетият актив - недвижим имот (например сграда или съоръжение наети).

В структурата на наетите активи включват имот (например лизинг се прекарва няколко коли, т.е. движимо имущество, както и гараж - .. Един недвижимо).

Договор за наем, при условията на държавна регистрация, се счита за сключен:

Уважаеми читатели! Нашите членове говорят за това как да се реши типичен данъчни и правни въпроси, но всеки случай е уникален.

на своите страни - от времето, когато партията е изпратил офертата, тя е получила нейното приемане (параграф 1 от член 433 от Гражданския процесуален кодекс ..);

за трети страни - от момента на регистрация на споразумението (алинея 3 на член 433 от Гражданския процесуален кодекс ..).

Следователно, ако такъв договор не е регистриран от трети лица ще продължи от факта, че той не е бил в затвора. И това ще доведе до доста значителни рискове. Така например, собственикът на наетия имот може да откаже да го продаде на наемодателя за нови лизингови договори. В резултат на това на наемодателя няма да бъде в състояние да изпълни задължението си за предоставяне на наетия актив.

Въпрос: Наемателят предлага да не се регистрирате договор за аренда на недвижими имоти, сключен за срок от по-малко от една година. Трябва ли лизингодателят да настоява за регистрация на такъв договор?

Понякога страните договор за лизинг се счита, че ако дадете на лизинг на сграда или структура за период от по-малко от една година (например, 10 месеца), договорът няма да бъде предмет на държавна регистрация по силата на параграф 2 от член 651 от Гражданския процесуален кодекс.

Това мнение е погрешно. Факт е, че чрез лизингова взаимоотношения прилагат само общите разпоредби на договора за наем (чл. 625 от Гражданския процесуален кодекс). Условия за отдаване под наем на сгради и съоръжения на договора за наем не се прилага. Вследствие на държавна регистрация на обекта, дори и договор за лизинг на недвижими имоти, които страните влезли в продължение на по-малко от една година.

от коя страна се намира задължение за регистрация на договора;

кой поема разходите, свързани с регистрация;

времето, в което трябва да се регистрирате на договора.

Тези въпроси трябва да бъдат разгледани в собствените си страни. Наемодателят е изгодно, когато отговорността за регистрация и свързаните с това разходи са за сметка на наемателя.

Пример за формулиране на оптимални условия за лизингодателя за регистрация на договора за лизинг

"Наемателят се задължава да представи на документите за регистрация орган за държавна регистрация на настоящия договор, възможните споразумения за нейното изменение или прекратяване, както и всички разходи, свързани с регистрацията.

Необходими документи за държавна регистрация на договора, наемателят е длъжен да представи в срок от 30 (тридесет) дни от датата на подписване от страните по договора. "

Страните обаче могат да възлагат отговорности за регистрация на договора.

Един пример за условията формулирането на лизинговото споразумение относно разпределението на отговорностите за неговото регистриране

"Наемодателят се задължава да подаде документи за държавна регистрация на настоящия договор в срок от 30 (тридесет) дни от датата на подписването му от страните. Разходите, свързани с първоначалната регистрация на договора са за сметка на лизингополучателя. В рамките на пет (5) дни от датата на подписване на настоящия договор лизингополучателя към лизингодателя се задължава да прехвърли документите, необходими за държавна регистрация.

В бъдеще, че е задължение на държавната регистрация на споразумения за изменение или прекратяване на този договор, както и свързаните с тях разходи са за сметка на страната, по чиято инициатива за изменение или прекратяване на договорните отношения. "

Ако задължението за регистрация на договора се носи от лизингодателя, той трябва да представи набор от документи за регистриране орган. Този орган е Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография (Rosreestr) чрез своите териториални органи.

Като правило, наемодателят да представят следните документи.

2. Договорът за лизинг. По закон, подобно споразумение е необходимо да се представя най-малко две копия на оригиналите, единият от които е върнат на собственика след регистрацията на втория поставен в случай на правни документи (Sec. 5, чл. 18 от Закона за държавна регистрация). По-добре е да се представи договор в размер, равен на броя на участниците в сделката, плюс един екземпляр за файла за регистрация. Това е необходимо, за да се по-късно всеки участник носи копие от договора за наем.

3. Изграждане Кадастрален паспортните (сгради, помещения), за отдаване под наем (н. 3 на чл. 26 от Закона за държавна регистрация).

4. документ за самоличност на физическото лице, което действа от името на кандидатстващата организация. Ако това лице действа чрез пълномощник, вие също трябва да представи нотариално заверено пълномощно (Sec. 1, чл. 185.1 от Гражданския процесуален кодекс, чл. 5, ал. 4, чл. 16 от Закона за държавна регистрация).

5. устройствени документи организации - страни по сделката (параграф 5, алинея 4 на член 16 от Закона за държавна регистрация на ...). Тук можете да подадете копия от тези документи, заверени от:

или нотариално;

или лице, действащо без пълномощно от името на организацията, както и печата на организацията.

На Съвета. Органът за регистрация няма да бъде излишно да представи документ, потвърждаващ плащането на таксата:

платежно нареждане в банката за изпълнението му (при заплащане на такса за безкасово - Abs 2 т.3 от член 333,18 RF TC ...);

разписка, издадена от банка (плащане в брой - параграф 3, изречение 3 на член 333,18 на Данъчния кодекс ...).

За регистрация на договора за лизинг се изисква държавна такса в размер на 2 хиляди души. Разтрийте. за физически лица и 22 хиляди души. търка. за организации (ченге. 22, ал. 1, чл. 333,33 на Данъчния кодекс, чл. 11 от Закона за държавна регистрация).

Въпреки това, в документа на регистрационна такса плащане регистриращия орган да представлява по избор (стр. 4 на чл. 16 от държавния регистър). Фактът, че плащането на данъка може да бъде потвърдено от информацията, съдържаща се в информационната система състояние на държавни и общински плащания (чл. 4, ал. 3 на чл. 333,18 на Данъчния кодекс).

Ако в тази система има доказателства, че таксата за регистрация на договора платен документ на сертифициращия орган за регистрация, за да представи не се изисква (чл. 5, ал. 3 на чл. 333,18 на Данъчния кодекс).

Въпреки това е възможно, че информационната система няма да съдържа необходимата информация (например, се дължи на факта, че банката, в която е платена таксата, не е регистриран в системата, или не го е изпратил информация за плащане). Ако в такава ситуация, заявителят не представи документа за платена такса, органът по регистрация няма да приема документи за разглеждане (чл. 2, ал. 4, чл. 16 от Закона за държавна регистрация). В резултат на това, че не могат да се регистрират на договора.

За да се защитят от този риск, заедно с документите, необходими за регистрация, има смисъл да се представи документ за платена такса.

Като договор държавна регистрация общо правило се извършва в рамките на 10 дни от датата на получаване на документи за регистрация орган (стр. 3, т. 13 от държавния регистър). Въпреки това, ако договорът е бил нотариално заверено, регистрация трябва да се проведе в три работни дни (чл. 3, ал. 3 на чл. 13 от Закона за държавна регистрация). Освен това, ако нотариуса, който подписа сделката, независимо важи и необходимите документи в електронен вид, договорът трябва да се регистрирате на следващия работен ден след получаване на документи (чл. 6, ал. 3, чл. 13 от Закона за държавна регистрация).

В резултат на това на наемодателя получава копие (копия) на лизинговия договор със специална регистрация надпис, потвърждаващ факта на регистрация (чл. 14 от Закона за държавна регистрация).

Ако регистрацията орган отказва да регистрира договора, лизингодателят придобива правото да се обърнат към съда да обяви отказа на държавна регистрация на договора за наем незаконно (стр. 5, чл. 2 от Закона за държавна регистрация).

Казус. Съдът постанови, че отричането на държавна регистрация на договора за лизинг

АД "PA" (Наемодател) и ЗАО "J." (лизингополучателя) подписаха договор за наем, при която лизингодателят се е задължил да закупи и да прехвърли лизинга на сградите и земята, върху която е разположена сградата. Тъй като предмет на лизинг, е реална собственост, договор, предмет на държавна регистрация. регистрация мито от лежи на лизингодателя.

Наемодателят е представен на регистриране организма всички необходими документи, но той отказва регистрацията на договора. Регистрацията орган се позова на факта, че законът забранява да отдава под аренда земя (чл. 666 от Гражданския процесуален кодекс). Които не са съгласни с това решение, лизингодателят се обжалва пред съда да обяви отказа на държавна регистрация на договора за лизинг незаконно.

Внимание! Регистрация на лизинговия договор не освобождава лизингодателя на регистрацията на прехвърлянето на собствеността на стоката.

Наемодателят, придобиване на имот за отдаване под наем, работещи под договора за продажба като купувач. Това означава, че то е предмет на правилата на глава 30 от Гражданския процесуален кодекс. Тази глава изброява случаите, в които прехвърлянето на собствеността върху стоките, предмет на държавна регистрация. По-специално, една такава регистрация е необходимо при закупуване на имот (ал. 1, чл. 551 от Гражданския процесуален кодекс).

Ако лизингодателят (купувачът) няма да направи необходимите действия, свързани с регистрацията, тя не става собственик на имота и, следователно, няма да могат да се прехвърлят такава собственост на лизингополучателя и правилно изпълнение на договор за наем.

Регистрирайте наетия имот

Въпреки факта, че собствеността на наетия имот принадлежи към наемодател (ал. 1, чл. 11 от Закона за Лизинг), частта от договора за лизинг, може да се предвиди, че специалните изисквания по отношение на собствеността ще бъдат разпределени, не на наемодателя, и наемател (ал. 2 стр . 1 на чл. 20 от Закона за Лизинг).

Ето защо, наемодателят има смисъл да се включи в договора следното условие: "наетия имот е записан на името на наемателя. Всички разходи, свързани с регистрацията, в които лизингополучателят понася. "

Внимание! Ако първоначално регистриране на превозните средства от лизингодателя и след това да го давате на лизинг, данъкоплатците ще транспортира лизингодателя.

Правила за регистрация на моторни превозни средства временно да се регистрират колата (друго превозно средство) за наемателя за срока на договора за наем на местоположението на наемателя или негов филиал (т. 48.2 от Правилника за регистрация на моторни превозни средства). Тази регистрация е възможно, ако договорът за наем се предвижда регистрацията на превозното средство от страна на наемателя.

Ако наемателят ще настоява, че превозното средство е било регистрирано на името на наемодателя, наемодателят трябва да се опитаме да се определи в договора на следните условия (или най-малко един от тях).

1. "Лизинговите плащания включват компенсация за разходи от страна на лизингодателя за плащане на данъка за превозните средства по отношение на наетия имот."

2. "лизингодателя на лизингополучателя иска регистрацията на наетия имот на името на лизингодателя." Такова състояние пресата лизингодателя от задължението да предприемат действия, необходими за регистрация (например, да се представят документи за регистриране на орган). Възможността за определяне на това условие в договора е предвидено в алинея 3 на член 20 от Закона за Лизинг.

Ако страните не формулира такова състояние, а наемодателят не изпълни задължението за регистриране на собственост, наемателят има право да предяви иск за прекратяване на договора за лизинг и вреди.

Казус: Поради това, че наемодателят не изпълни задължението си за регистрация на превозното средство, съдът отговаря на изискванията на наемателя да прекрати договора за наем и възстановяване на загубите

LLC "W." (лизингодателя) е сключила с (лизингополучателя) договор за наем "Д.", при която лизингодателят е поела самостоятелно и за своя сметка за регистрация на наетия имот (колата) в срок от пет работни дни от получаването от продавача на колата.

Наемодателят придобил имота и го даде под аренда, но не се регистрират колата си в срок. Поради тази причина, наемателят се върна на обекта на лизинг, като предлага на контрагента да прекрати договора и да се върне предварително прехвърляне на плащанията. Защото на компанията "W." няма отговор, наемателят отиде в съда с изискванията на:

при прекратяване на договора за лизинг;
за възстановяване на авансовото плащане;
за възстановяване на разходите за застраховки на наетия актив;
за вреди под формата на пропуснати ползи;
за възстановяване на лихвите по привлечените средства.

Ответникът твърди, че наемателят се върна в колата, след като само няколко месеца след приемането му от акта на приемане и предаване. Тъй като не е имало възможност да се регистрира превозното средство по време на този период на лизингодателя.

Палатата установи, че наемодателят не изпълни задължението си за регистрация на превозното средство, предоставяна от договора за лизинг. По закон, наемодателят е длъжен да предаде имота с всичките му принадлежности и свързаните с тях документи (Sec. 2, чл. 611 от Гражданския процесуален кодекс). Страните се споразумяха, че LLC "W." се предава на превозното средство заедно с удостоверение за регистрация и държавни марка за регистрация. Тъй като наемодателят не, наемателят е лишен от възможността да ползва имота в съответствие с предназначението си. Законът гласи, че ако една от страните е в съществено нарушение на договора, другата страна има право да изиска нейното прекратяване (Sec. 2, чл. 450 от Гражданския процесуален кодекс). Като се има предвид нарушение на значителните лизингови, съдът уважава искането за прекратяване договора за наем.

Регистрация на прехвърляне на собствеността на наетия имот

При сключването на договора за наем страните могат да формулират условията на обратно изкупуване на наетия имот от наемателя (чл. 19 от Закона за Лизинг). В този случай се счита за споразумение между страните да бъде смесен договор с елементи на договора за лизинг и договора за продажба. По-специално, във връзка с репо на имота, предмет на правилата на глава 30 от Гражданския процесуален кодекс.

Ако наемното отношение се прехвърля собственост, когато е необходимо да се регистрира прехвърлянето на собствеността погасяване (ал. 1, чл. 551 от Гражданския процесуален кодекс).

Ако насрещната страна ще избегнат регистрация (например, не изпълни задължението, предвидено в договора за подаване на документи на органа за регистрация), наемодателят може (точка 3 от член 551 от Гражданския процесуален кодекс ..):

да се обърнат към съда с иск да се задължат да регистрира прехвърлянето на собствеността върху наетия имот;

да поиска обезщетение за вреди, причинени от забавянето на регистрацията.

Донесете двете изисквания има смисъл само ако лизингополучателят надлежно изпълнено задължението за плащане - в рамките на установения срок, въведена пълната сума на плащанията по лизинга и цената на обратно изкупуване в списъка. В противен случай (т. Е. Ако задължението за плащане не се изпълнява) наемател няма причина за придобиване на собственост в имота и, следователно, не е необходимо да изпълняват задължението за регистрация.

Ако се плашим от регистрацията ще притежава наемодателя (например, отказва да прехвърли на наемателя на необходимите документи), правото да отиде в съда произтича от контрагента.

Казус: Защото лизингодателя заобикаля регистрация на прехвърляне на собствеността на имота, платена от лизингополучателя, съдът нареди на лизингодателя за извършване на такава регистрация

LLC "С." (лизингодателя) е сключила с (лизингополучателя) договор за наем "Д.", при която лизингодателят се задължава да придобие собственост (гараж) и се прехвърля в временна притежаването и използването на лизингополучателя. Страните се споразумяха, че собствеността на гаража на лизингополучателя след което ги прави цялата сума на лизингови плащания.

LLC "Д." е изпълнил задълженията си правилно, но на "C" е отказал да прехвърли имота в собственост на контрагента. Поради тази причина, на лизингополучателя към лизингодателя заведоха дело, за да задължи:

за прехвърляне на наетия имот с акт на приемане и предаване;
регистрира прехвърлянето на собствеността на наетия имот.

Въз основа на материали от открити източници