Преоткриване на търговски центрове - основният проблем в бъдеще

В момента преоткриване на търговски центрове - рядко явление в българската търговия на дребно. Засиленото търсене на търговски площи позволява на собствениците да гледат отвисоко на проблемите на наематели на основание на неправилна или остаряла концепция на търговския център се губят клиенти. Но тъй като насищането на пазара на търговски площи проблемни несъвършенства търговски център обещава да се обяви публично, пише "Ведомости".

Poslovam Анна Shiryaev главен изпълнителен директор "магазин магазини" функция търговски център е, че успешното й функциониране зависи от много компоненти. И ако предприемачът донякъде е изчислил неправилно, TC няма да се възползват пълноценно от потенциалната инвестиция. Дори и една сериозна грешка да разкрият съществуващите предимства. Освен това, в момента на създаването на нов търговски център разработчик често избутва модата за изграждането им, но не са сериозни изчисления и проучване на пазара.

"Ние прогнозираме, че в следващите 3-5 години развитието на TC и TRC пазар ще премине през обширна начин, т.е., по-нататъшно увеличаване на броя на съоръженията - .. Анна казва Shiryaev. - Въпреки това, когато потенциалът на пазара за продължителен растеж на информация е изчерпан, че е време да ожесточена конкуренция между търговските центрове, придружен от изключване от пазара и "изчезването" на слаби обекти, проектирани с нарушаването на правилата за организиране на търговски центрове ".

Пет основни "PE"

Като цяло, отново концепция - е съвкупност от дейности, предназначени да повишат рентабилността на вече съществуващ търговски център. Според Елена Lavrentjeva, директор на отдел търговски недвижими имоти в Becar. Бизнес имоти, в списъка на отделни събития за всеки обект и може да включва rebrokeridzh (образуване на нов басейн на наемателите), реинженеринг (подмяна на комунални услуги) реконструкция (вътрешно преструктуриране на обекта или разрушаването на сградата изцяло и да се изгради нова), ребрандиране (промяна на образа на търговски център) , remenedzhment (замяна на управляващото дружество).

Елена Lavrenteva вярва, че първият сигнал, че трябва да се направи преоткриване са оплакванията на наемателите, че наемите не отговарят на техните обеми на продажбите. Вече това трябва да сигнализира на собственика.

"Преоткриване става, свързана с търговския център, в непосредствена близост до които са отворени съоръжения за търговия на дребно, които са сравними или по-голям по размер, е пряк конкурент и има ясна конкурентно предимство: те са по-големи, по-добре балансиран състав оператори удобно за клиентите да имат по-добра транспортна достъпност, по-удобно паркинг, забавления компонент, "- добавя Florinskaya.

Според Иля Shershneva, директор на развитие на Swiss Realty Group, причината за промените в концепцията може да бъде толкова присъщо погрешно проектиране на търговски обект, при което не се твърди от купувачи и нерентабилни, и естествено развитие на външната среда: изграждане на нови жилищни райони, появата на магистрали и т. г.

"Ако се съсредоточи върху западния опит, търговски център там живее средно 5-10 години, след което му концепция е напълно променен, - казва Михаил Gets наблюдения. - Обновяване на концепцията е необходимо, за да се определят възприемането на търговския център не стане скучно с течение на времето ". Както каза Андрей Патрушев, директор на връзките с обществеността за компанията Knight Frank, в чужбина под наем договор за наематели на търговски помещения предполага, че веднъж на 10-15 години, търговски център е затворен за 1-6 месеца на препозициониране и преоткриване. Промените напълно техника, ремонт на комуникациите, направени през това време, Козметичен ремонт, обновява дизайна, оформлението на търговски центрове, както и там е пълно или частично промяна на наемателите. "След почти преоткриване търговски център ще се промени до нова. Това може значително да се повиши нивото на посещаемост и купуване дейност "- каза Патрушев.

В България пазарът на търговски недвижими имоти изостава от Западна канона. Въпреки, че той се развива още по-интензивно, отколкото западните, и в продължение на 5-7 години, опитвайки се да премине през етапите, които в Европа с десетилетия. Според Елена Florinskaya адаптиран към българските условия "за измерване на контрол" - най проучване портрета на купувача промени конкурентната среда - трябва да се извърши след 6-12 месеца след откриването на търговския център, а след това е желателно да се правят такива измервания на всеки две години.

Местоположение (място) - един от най-важните компоненти на успешно функциониране на търговския център, и се съгласявате, всички експерти. За всеки мол място - постоянно, че не може да се променя.

Сградите, построени в центъра на града, в близост до метростанциите по големите магистрали, по дефиниция, имат по-голям шанс за успех, отколкото тези, които са в периферията, в дълбините на райони. Както беше отбелязано от Анна Shiryaev, е с отлично местоположение позволява да се задържи на повърхността в някои молове, докато работи върху това, че сериозни грешки бяха направени. Но един успешен само договореност не е 100% гаранция за успех TC а.

Както беше отбелязано от Анна Shiryaev, в почти всеки търговски център можете да намерите най-технологичните и дизайнерски грешки, свързани с грешки в планирането, неправилно организиране на вертикални отношения, липсата на места за паркиране, и така нататък. D. Но ако мястото на търговски център не може да се променя, по-голямата част от тези недостатъци могат да се коригират ,

Един от компонентите на обновяването - реконструкция, преустройство на вътрешното пространство на съществуващия търговски център, съгласно изискванията на наемателите. Елена Florinskaya вярва, че такава необходимост възниква, тъй като често е построен търговски център само в съответствие с архитектурната концепция, без участието на професионални консултанти на търговски недвижими имоти. Въпреки, че планирането на търговски площи - съвместното им задача. "Консултанти, разбиране на спецификата на голям бизнес оператор на дребно, стриктно установяване на специални изисквания за помещенията, което отразява на архитекта в проекта", - казва Florinskaya.

в капитала на все по-голям брой хора, идващи за пазаруване в колите всяка година. И клиенти предпочитат да посетят тези търговски центрове, където те са подготвили място за паркиране. Но въпреки че консултантите винаги включват наличието на паркинг трябва да се види дестинация в своите препоръки за изпълнение на това изискване на практика е изключително трудно.

В сравнение с преустройството, когато собственикът на сградата трябва да се включат в изграждането, ребрандиране и rebrokeridzh не изглежда толкова предизвикателна.

TC също така зависи от професионализма на управляващото дружество, целта на които е най-голямата пазарна капитализация поверено на нея обект. В по-голямата част на търговския център ще създаде свой Наказателния кодекс, но вече е започнал процес на присъединяване в компании за управление на мрежата за търговия на дребно ( "търговски район - района", Property Management Company, и т.н.) С опит в управлението на няколко места, и не знаят как да получите най-търговския център на кризата.

Да се ​​повиши от сън

Практика функциониране на търговските центрове, построени в периода след перестройката, показа, че дори и в случай на напускане на някои наематели в мола са други. Може би в продължение на "зимен сън", за да продължи, ако не и за чуждестранните оператори, социална мрежа и български търговски дружества, на чужди модели са се превърнали в мрежата и да приемат техния опит. За техните магазини, те поискаха същите помещения, в които големите търговци на дребно, действащи в световен мащаб. Тези търговски центрове, чиито собственици не са готови да се ангажират в конструктивен диалог, застрашени от съдбата на павилионите, разположени в бълха пазари в столицата, където наемателите са малки фирми, които продават евтини турски и китайски потребителски стоки.

Според Елена Lavrentjeva, появата на нови оператори, е желателно за собствениците на търговски центрове са готови да им предоставят благоприятни условия. Проблемът с "чист" марка е доста остър. "Собственикът се интересува от факта, че в своя комплекс присъства в балансирани пропорции разплетено марки, които биха привлекли в търговския център на възможно най-голям брой клиенти и увеличаване на популярността на центъра: по-добре познати марки, толкова по-голям ефект," - добавя Ана Shiryaev.

Въпреки това, според експерти, ако в търговския център е успешно ще, а след това, независимо от пристигането на пазара на нови играчи в смисъл преоткриване не. "Но ние не трябва да забравяме, че търговският център - един жив организъм, както и корекцията на концепцията е необходимо през целия живот на обекта, - казва Елена Lavrenteva. - преоткриване. - това е операция, и е по-добре да не се опитват да тече болестта и да не забравяме за превенция "

С увеличаване на конкуренцията между търговските центрове на потребителите има възможност да избира мястото си на пазаруване и, разбира се, предпочита по-удобен и удобен магазин. В резултат на това в други универсални магазини поток клиент се намалява и наемателите се движат на по-успешни търговски центрове.

С знак плюс преоткриване Опитът е не само в Москва, но и в регионите. Например, Игор Голицин, настоящият главен изпълнителен директор Becar. Жилищни имоти преди прехода към компанията направи преоткриване търговски център "Владимирската Passage", който се намира в центъра на София. Първоначално се предполагаше, че се запази историческата част на сградата от 2-ри до 4-ти етаж е бутиков район с първокласни продукти. Но тъй като от архитектурните особености на сградата не е довел до желания ефект. Потокът от посетители не е достатъчно, настъпили въртене на наемателите, инвеститорът е, носещи загуби. Тази ситуация продължава и половина години. Собственикът осъзнах, че без да се променя концепцията за състоянието на търговския център е малко вероятно да бъде вярна. Консултантите намерени първоначалния курс и предлагат да се поставят във фитнес клуб търговски център. В рамките на новия наемател, като се вземат предвид изискванията му направи реинженеринг: реконструкция на промишлени дизайни са били произведени, промяна на притока на въздух, подмяна на комунални услуги и т.н. В резултат на фитнес клуба се превърна в магнит за привличане на допълнителни посетителите на търговския център .. В Vladimirsky Passage беше направена и промени в търговска зона, наемателите са се променили. Вместо отделни изхода кетъринг за всеки етаж на универсалния магазин има съд площ храна. стая за игри за деца е открита. "В резултат на търговския център комплекс преоткриване" Владимирската Passage "със сигурност може да се счита за успешен проект, както е видно от търсенето от страна на наемателите," - казва Елена Lavrenteva. Размерът на парите

Преоткриване - това не е процедурата за един ден. Обхватът на работата за всеки търговски център е различно. Достатъчно за един частично или напълно да променят състава на наемателите за другия - преди да се захващаме за работа с наемателите - е необходимо да се направят промени в търговски етаж, променете инженерна техника. Когато количеството на работата по преструктурирането на пространството за мол е твърде голям, консултанти правят присъда - да разруши сградата и на нейно място се изгради нова.

"Преоткриване необходимо за закриване на няколко месеца, не само, за да се направи ремонт, но и да могат клиентите да забравят тъжното минало TC-губещ - казва Елена Florinskaya. - Когато собствениците решат да преоткриване търговски център, те трябва да бъдат подготвени за загубата на време и пари. Процесът може да отнеме от шест месеца до няколко години. "