Осигуряване на обратен лизинг
Всеки купувач на недвижими имоти има две тайни мечти. Първо - за завръщането на инвестираните средства, а вторият - на вечен източник на доходи, което ще облекчи собственика от такова жалко необходимост, като работа.
Според обещанията на агентите, като инвестиционна програма за обратен лизинг най-подобен на понятието "добра инвестиция". Но не много добър този "безплатен обяд", за да е истина? Фактът, че такъв обратен лизинг и как тя изгодно за частните купувачи, заяви пред водещи български специалисти, работещи с този вид сегмент на пазара на чуждестранни недвижими имоти.
Какво е това
Обратен лизинг буквално се превежда като "обратен". Тази инвестиционна схема е най-развитите в САЩ и Великобритания, но ако ние не говорим за самолети и оборудване, както и жилищни недвижими имоти, с 1980г. обратен лизинг лидер във Франция, чийто пример през последните години, последвано от други държави, като Испания, Италия и Швейцария.
Обратен лизинг - съкращение на името, което най-добре обяснява схемата на отношенията между продавача и купувача: покупко-и-обратен лизинг ( «продажба с обратен лизинг"). Купувачът става собственик, според обекта обратно на продавача в дългосрочен договор за наем.
По този начин, собственикът не използва самия имот (или използва за ограничен период от време) и предава управлението на компанията, за да продават този обект. Тя, от своя страна, предаде жилища под наем за частни клиенти в най-кратки срокове, а собственикът получава доход от наем при предварително определена скорост и гарантирано. В някои случаи този доход може дори да покрие плащанията по ипотека.
Кой и защо е необходимо
За да се разбере това, което може да бъде от полза "обратен лизинг" на купувача, продавача защо е необходимо и защо държавата се интересува от развитието на тази схема, ние считаме, по-подробно примера на Франция. Роля на държавата в този случай е особено важно, защото без никакви правни условия френски обратен лизинг би било невъзможно.
Игор Indriksons, директор на чуждестранни инвестиции в недвижими имоти IntermarkSavills компания, който за първи път изведе френския обратният лизинг в България, се казва: "Французите са въвели система за обратен лизинг през 1976 г. Както знаете, днес, Франция е световен лидер по отношение на туризма в чужбина: 60 милиона френски хората трябва да се 140 милион туристи годишно. В края на 1970-те години. страната е на колене в този момент. Потенциалът е огромен, но крайно липсва инфраструктура, особено в съоръжения за туристи. Същността на лизинг е, че имотът трябва да даде най-малко 90% от времето. Това се занимава с управлението на дружеството, както и доходите на собственика на наема е гарантиран и осигурен. "
За да привлече разработчиците на тази схема, правителството предвижда земя почти безплатно, и, както се казва Игор Indriksons, това е най-добрите парцели. По този начин, и квадратни метра жилища са потенциално по-евтини. Вече това трябва да привлекат купувачи. Друг бонус от държавния - ДДС клиенти за връщане, което във Франция не е по-малко от 19,6% от цената на обекта. В резултат на това цената на покупката е значително намален.
В замяна на всички тези предимства на държавата получава приток на туристи, които харчат пари в страната и следователно генерира данъци.
Сбъднати мечти!
Ирина Duport поканен да разгледа сделката по схема с обратен лизинг в числа.
Ако цената на апартамента 100 000 евро, с включен ДДС (19,6%), купувачът плаща 119 600 евро (19 600 обратно след подаване на данъчна декларация). "Например, - казва експерт - ние предлагаме доход от 4.5% годишно за наема. Това означава, че в един месец ние ще платим 375 евро (4500 делено на 12 месеца). И ако вземе кредит за тази операция в продължение на 25 години при 3,5% годишно, плащането на месечните заем ще бъде около 500 евро, ние ще трябва да плати допълнителни 125 евро на месец. С цел да се кредитира плащането е изцяло покрита с наема, първоначалната вноска е 25 000 евро. Тогава месечната вноска ще бъде една и съща 375 евро. "
По този начин, жилища ще бъде в състояние да се откупи! И още един малък, но приятен нюанс, който обръща внимание на Ирина Duport: наемите са индексирани, кредитни плащания, дължими към инфлацията всъщност намаляват и постепенно има разлика в полза на инвеститора.
Туристически жилища - не е единственият вид съоръжения се предлагат на обратен лизинг система. Той може да бъде жилища за студенти или пенсионери. Тези обекти не са интересни за останалата част на собственика, но тя може да се използва като обект на дългосрочни инвестиции.
Както лизингополучателя (компанията, която продава къща) е възможно да се осигури стабилен доход под наем? Игор Indriksons заяви, че фирми, работещи по тази схема обикновено се провеждат много компетентен ценова политика. Например, IntermarkSavills подписа споразумение с Пиер Vacances - един от най-големите компании, занимаващи се с Франция продажбите с обратен лизинг. "Те имат такъв подход: на преференциални цени с надеждата, че туристите, които идват харчат пари за допълнителни услуги - забавления и инфраструктура - казва експертът. - Ако ги премахнете подслон, от десет дни в ски курорта ще ви струва само 300 евро за цялото семейство, но, разбира се, няма да има много възможности да се харчат повече пари. Поради това, те дават добра запълняемост. Това е точно на същия принцип като в Лас Вегас. - евтини квартири и много изкушения "
трябва да споделя
Защо компаниите продават кокошката, която снася златни яйца? Защо не оставите 4-5% допълнителни доходи в джоба си? "Това би било логично забележка, - Ирина отговаря Duport. - Но за компания, която работи рентабилност пропорционална на големината на парка, а банките в кредитирането, започващи с определено ниво на дълг, спрете финансиране. След това компанията има две възможности: или да се изчака пет или шест години, както и драстично да се забави прогресията на, или за привличане на външни инвеститори за парите си за изграждане на нови единици и им се даде под наем, може да получи средства за производство, като по този начин се фокусира върху основния си бизнес. Освен това, при отчитането на тези чуждестранни инвестиции са класифицирани като собствен капитал и икономическите показатели изглеждат доста различни, така капитализация се увеличава поради нарастването на стойността за акционерите. "
Обратен лизинг, разбира се, не е без рискове, но те са сведени до минимум. Във Франция гарантирани доходи, трябва задължително да бъде застрахован, дори и ако управляващото дружество фалира, собственикът на плащането ще продължи за сметка на осигуряване, все още не е в контрол на друга компания. Държавата не позволява измами, за да разрушат този пазарен сегмент.
Най-важните въпроси, които трябва да се притесняват от купувача, когато схемата обратен лизинг, е добрата воля на компания, работеща и нюансите на договора. Силно се препоръчва да се включат професионалисти, които или не се свържете с дилъра, или, напротив, има споразумение с него публично и по този начин да застрашат собствената си репутация.