оценка на недвижими имоти, цената счетоводен метод - Бизнес Джърнъл
С метода на оценка на недвижими имоти Пътят се основава на метода на себестойността, се свежда до това, че можете да се изгради (инвестират) нов имот, или да купят съществуващ. Ето защо, на стойността на замяната, като правило, определя горната граница на цената, която биха могли да плащат за съществуваща собственост.
оценка на недвижими имоти, на стойност
Ако можете да се изгради нов имот за 210 хиляди. Щатски долара. (Включително размера на земята), тогава защо ти трябва да плати 250 000. Щатски долара. За стария имот, разположен малко по-надолу на същата улица? От друга страна, дори и ако това е възможно да се купи един стар имот за цена от 210 хиляди души. Долара. Защо ви е необходимо с цената на старото ново?
Изчислете цената на изграждането на нов дом
На първо място, се изчисли стойността на строителството на къщата, използвайки като единичната стойност на един квадратен метър. Въз основа на стойността, характерни за района, както и за вида на имота, който искате да се оцени. Ако искате да разберете цената на един квадратен метър от жилище, говорете с местни строителни предприемачи, или да използвате отпечатани наръчници за разходите за строителство. Тези насоки са със сигурност има в библиотеката (виж "Справки"). Достъпът до тези насоки също така е възможно чрез интернет. Тъй като разходите за отстраняването пряко корелира с размера и качеството на сградите, точна оценка на разходите е невъзможно без наличието на точно измерване на размера и качеството на сградата. Имайте предвид също, че разходите за подобрения и различни "екстри" (кристален полилей, високо качество на килими от стена до стена, супер-модерни уреди и ВиК, сауна, басейн, гараж, навес "вътрешен двор, веранда, веранда и т.н.) трябва да се брои отделно и се прибавят към основната цена на строителството.
изваждащ износване
След като се изчисли стойността на строителството се интересувате от недвижими имоти в текущи цени, трябва да се приспадне сумата, която взема под внимание три вида износване:
Физически сгради влошаване
Когато сградата остарява, тя става по-малко желани (и ценни) не са нови, защото на неговата физическа амортизация (амортизация). С течение на времето и под влиянието на неблагоприятни атмосферни условия и при неправилна експлоатация на сградата постепенно падна в неизправност. На износени етажи, obluschivshayasya боя, падаща мазилка, ръжда водопроводни и спукан покрива ще намали цената на недвижими имоти в сравнение с новата сграда. Вашата работа е да разбера коя част от първоначалната си стойност загубили оценява собственост.
Ако сградата е в сравнително добро състояние, степента на износване може да се оценява на 10-20%; ако физическото състояние на сградата е лошо, степента на износване може да се оценява на 50% или дори повече.
Вместо да използва процентът на индикатори за износване, можете да укажете на стойността на всеки вид ремонтни работи, които ще са необходими за прехвърляне на съответното имущество на физическото състояние в близост до идеален.
За съжаление, най-новата версия (посочване на стойността на всеки вид ремонтни работи) е по-малко ефективен от процентите на употреба. Действително, от икономическа гледна точка, пълен ъпгрейд на покрива, който в продължение на осем години, на килима, който е на четири години, или печката, която използва девет години, но не е практично от.
Каквото и да е, трябва да се изчисли един или друг начин степен на физическото увреждане на недвижимия имот се интересувате от сравнението с новата сграда на един и същ размер и качество, и да имат приблизително същите характеристики.
Функционална сграда износване
Освен това, необходимо е да се оцени (в парично изражение) степента на функционалния влошаване. За разлика от физическото увреждане, което се среща естествено в резултат на употреба (и злоупотреба) Имотът, функционални износване води до загуба на стойност, поради наличието на собственост нежелани характеристики, като например старомоден обшивка от тъмно дърво провал оформление на помещения, окабеляване система с ниска мощност, безуспешно избран цветови схеми или архитектурно решение.
Недвижими имоти може да бъде малко по-износени от физическа гледна точка, но това може да безнадеждно остаряла от функционална гледна точка, тъй като функционалните характеристики на този имот не е привлечени потенциални купувачи или наематели.
Външно износване на сградата
Външен износване (или абразия, дефинирана среда) собственост се извършва в случаите, когато собствеността не може да се използват оптимално поради естеството на неговото местоположение.
Да речем, че сте намерили добре поддържан, отлично състояние, разположен в жилищна къща, намираща се в гъста пръстен на офиси и търговски обекти. Очевидно, това райониране е трансформирана част. С голяма увереност можем да кажем, че тази къща е почти не добавя нищо към стойността на земята, върху която е построен. Ако някой, и ще купи тази къща, е вероятно само незабавно да го разруши и построи на негово място друг магазин или офис (в краен случай, тя ще се опита да се възстанови и отново оборудва магазин или офис).
За жилищно строителство, което прилича на черна овца на фона на тяхната околна среда, външни фактори на влошаване (т.е. влошаване, определено околна среда), играят много важна роля, драстично намаляване на разходите.
Външно износване понякога наближава 100%. Със или без дом, място за продажба за почти същата цена. Този принцип се отнася и за случаите, когато околностите стават все по-сложни и богати външен вид, и доста добре поддържани къщи с обща площ от 1200 кв. м, с три спални и две бани разрушени и на нейно място еректирал офис сгради, ресторанти и хотели. Тези сравнително малки къщи пренебрежително наричат "купчина строителни отпадъци", независимо от факта, че действията на техните собственици биха могли да послужат като модел на нежни и дори романтични връзки с недвижими имоти.
Цената на земята
Последният етап - оценка на пазарната стойност на имота
След като завършите стъпките по-горе (т.е. изчисляване на разходите за изграждане на недвижими имоти, като че ли той е построен от нулата, изважда амортизация и се добавят разходите за земя), можете да определи пазарната стойност на съответния имот. Тъй като разходите за строителство, степента на износване и на размера на земята не може да се определи точно, един подход, базиран на изчисляване на себестойността, няма да ви позволи да получите най-точния отговор, т.е. за да се определи истинската пазарна стойност на имота, който се интересувате. Но вие ще получите най-малко "еталон", което може да се наложи вие, когато се използва подход, основан на използването на данни за подобни продажби, и подход, основан на използването на данни за доходи от наем на собственост.