Оценка на износване износване

Амортизация - е загубата на стойност се дължи на влошаване на състоянието на обекта и / или неговото морално остаряване. Натрупана амортизация се определя като разлика между възстановяването на текущата цена (подмяна) и справедливата пазарна стойност на обекта към датата на оценяване.

В зависимост от причините за загуба на стойност, амортизацията е разделена на три вида: физическо износване, функционално износване, влошаване на външно влияние.

Физическо влошаване - е загубата на стойност се дължи на физическо унищожаване на строителни конструкции и материали по време на операцията. Тя се изразява в застаряването и износване, унищожаване, гниене, ръжда, щети и структурни дефекти. Този тип на износване може да бъде коригирано или невъзстановими. Поправим физическото увреждане (т.е. влошаване, които могат да бъдат отстранени в резултат на поддръжка) включва планово техническо обслужване или замяна на части от обекта в хода на ежедневната работа. Смята се, че амортизацията, свързана с поправимо, ако разходите за неговото отстраняване е по-малко от допълнителните разходи по същото време.

Функционално (морални) влошаване - загуба на стойност, поради относителната неспособността на съоръжения, за да се гарантира полезността в сравнение с новата структура, създадена за същата цел. Това обикновено е причинено от лошото планиране, несъответствието технически и функционални изисквания за параметри като размер, стил, трайност и така нататък. Г. Функционално износване може да са поправими и непоправими. Функционално износване се счита за поправими, когато разходите за ремонт или замяна на остарели или неподходящи компоненти от полза, или поне не надвишава стойността добавя полезност и / или заплащане. В противен случай, износване се смята за нелечимо.

Физическата и функционален износване обикновено присъщи на имота.

Външно (икономическо) развала, причинена от външни фактори - промяната на пазарните условия, промени във финансовите и правните условия, и т.н. ...

Следните методи се използват за определяне на натрупаните износване. 1.

метод на трасиране е подробно разглеждане и като се вземат предвид всички vydov износване.

Резултатите от оценката износване са показани в таблица. Физическо износване, $ сменяем, който не може да се махне $, $ Функционално носят еднократна $, $ несменяем, $ външната износване $ Натрупана амортизация, $-подробно някои видове износване са обсъдени по-долу.

Изчисление на физическото увреждане

Стойността на поправимо физическото увреждане се равнява на тази на възстановяване на строителния елемент до състояние на нормална работа. "Непоправим физическото увреждане на съответните позиции, корекцията на която сега е практически невъзможно или икономически нецелесъобразно. За да се изчисли непоправимите компоненти за износване са разделени на продължителен живот, живота на която съвпада с продължителността на живота на сградата, както и кратък живот, с продължителност на живота е по-малко, отколкото на цялата сграда. Количеството непоправими износване се определя въз основа на разликата между пълния подмяната или заместител стойност и стойността на поправими физически упадък. В този случай, че косвените разходи и печалбата на предприемача се добавят към базата данни, за да се определи степента на износване от дългогодишен елементи. 2.

сравнение продажбите Metol

В метода на сравняване на стойността на продажбите на натрупаната амортизация, определена като разлика между цената на ново строителство и разходите за строителство на датата на оценката. Необходимо условие на този метод е наличието на надеждни данни за продажбите на такива обекти, без ценности и участъците с площадка.

Резултатите от този метод са дадени ти маса. Обекти продажби сравняването на цените разходите за земя $, $ h-- • аз '' Цената на новото строителство в деня на оценката, $ натрупани амортизации, $ като процент от разходите за строителство тегловният коефициент '' натрупани амортизации $ стойността на имота, $ 3.1 Задача

Във всеки отделен изказване определи износване тип 1

) Multi-етажна сграда без асансьор; 2)

вила с нередности в водоснабдяване и канализация; 3)

къща без топла вода; 4)

къща течове на покрива; 5)

общински апартамент; 6)

жилищен район в близост до летището; 7)

са изградили не лесно влизане и излизане; 8)

Склад има "нисък таван", тя повишена влажност; 9)

търговски център, който се намира в район, където населението намалява; * 10), апартамент, намиращ се в близост до оживена магистрала.

Срокът на икономическия живот на една сграда на 120-годишна възраст.

Оценка на ефективността на възрастта на подобренията (сгради), в резултат на продажбата, ако цената на продажбите на $ 75 LLC, разходите за земя $ 17, OOO, на стойност възстановяване на $ 74 LLC.

За да се направи оценка на периода на икономическия живот на сградата, ако стойността на продажбата на недвижими имоти (земя с подобрения) $ 90 LLC, разходите за земя $ 21, OOO, на стойност възстановяване на $ 90 LLC. Освен това, ефективното възрастта на подобренията (сгради) 35-годишна възраст.

Определяне на разходите за възстановяване, ако ефективни подобрения vozrbst 50 години, икономическият живот на 100 години, разходите за продажби на 200 000 $, цената на земя 15 000 $.

Определяне на стойността на продажбата на земя с подобрения, ако разходите за възстановяване на $ 85 000, цената на земята $ 23 000, в сила от подобрения възраст 10 години, период на икономическа zhizII 50 години.

Склад 40 х 50 m имали на удобно място в близост до главния път. Но в изграждането на нова магистрала е завършена миналата година, което бе изготвено от основния поток от автомобили на 5 км от стария път, в близост до която е обект на оценка. В резултат на това нивото на наемите паднаха с 20 цента / M2V година, в сравнение с това, което би било, независимо дали в склада по-близо до новата магистрала. Нормално годишен брутен наем множител за такова съоръжение в района е в размер на 5.

Какъв е размерът на увреждане, причинено от промени в околната среда?

Търговски център с обща площ от 500 m2, се превърна забележимо загубят клиенти се дължи на факта, че се намира в старата част на града, където населението намалява. При наемане преди една година, губейки на наем от $ 10 на месец. Нормално годишен брутен наем множител за такъв обект в района е 3.

Определете вида на остаряване. Какво е неговото количество?

Има нужда от допълнително оборудване за безопасност за малък магазин. Това могат да бъдат закупени и инсталирани за $ 4000. В допълнение, осветлението е направена крушки с нажежаема жичка, а сега е необходимо халоген. за такава смяна цена е $ 12 000.

Магазин е с обща полезна площ от 100 m2, височината на тавана от 2.5

Годишната загуба на наем е 4 цента на м2.

Брутният наем множител е равен на 5.

Определяне на вида и размера на остаряване, както и за еднократна употреба непоправими остаряване.