Ние изграждаме на предварителен договор
Островски А. Ц .. водещ данъчен консултант, LLC "Консултантска група" Такси Optima ""
Условия на договора
По този начин, предварителен договор трябва да съдържа данни за създаването на темата и други материални условия на основния договор. Той също така определя срок, в който страните се задължават да сключат основния договор. Ако не е посочен нито един момент, основният договор се сключва в срок от една година, считано от датата на подписване на предварителния договор. Ако преди изтичането на периода, в който страните трябва да сключват основния договор, той няма да бъде вписан в нито една от страните дава на другата страна на предложение за сключване на този договор, задълженията, предвидени в предварителния договор се прекратява.
временни мерки
Страни, често включват в договора условие за изплащане на физическо лице (бъдещия купувач) в брой под формата на гаранционен депозит, размерът на които след сключването на основния договор, ще бъде приспаднато от плащането на закупения имот.
В случай на неуспех да сключи базисно споразумение своевременно постъпленията върнати на неуспешно купувача.
Въпросът за включването в предварителния договор това състояние е спорен, тъй като много предварителен договор, като правило, не водят до конкретни права и задължения на страните, с изключение на задължението за подписване на основния договор за в бъдеще.
По този начин, няма причина да се забавлявате на парично задължение, поради насрещно изпълнение на договора все още не е сключен.
Отговорността за неуспеха да сключи основния договор
По предварителна уговорка се прилага следното:
- ако страната, за които сключването на договора задължително се плашим от сключването му, другата страна може да се обърне към съда за принуда да сключи договор;
- страна неоправдано отказва да подпише договора, трябва да обезщети другата страна, направени загуби.
Причина - параграф 4 на член 445 от Гражданския процесуален кодекс.
Данък върху добавената стойност
задължение за плащане на ДДС възниква с появата на обекта на данъчно облагане, по-специално в изпълнението. Сумата на предварителния договор не се счита за да бъде получено за продадения имот, както и гаранционен депозит. Съответно, данъчната основа не са включени. Но дори и ако те се считат за авансови плащания (както обикновено се прави данък), за предприемача, който отговаря за изграждането на жилищна сграда, не възниква данъчния риск. След продажбата на апартамента е освободен от ДДС въз основа на алинея 22 от параграф 3 от член 149 от Данъчния кодекс.
Въпреки това, някои експерти смятат, че тези средства могат да бъдат описани като сумата, получена за прехвърляне на правото на собственост, които, в съответствие с параграф 3 от член 155 от Данъчния кодекс на България са обект на облагане с ДДС. Въпреки това, тази гледна точка фундаментално не е вярно, защото средствата, получени по предварителни споразумения не са средства, получени във връзка с прехвърлянето на правото на собственост към апартамента. В крайна сметка, гражданите са изброени организация на пари, право да претендира апартамента, след завършване на строителството на жилищни сгради не са там. Такова право (за да бъдем точни, не е право на собственост и правото на договор за продажба) ще бъде на купувача само след сключването на основния договор за покупко-продажба.
Задължението за изчисляване на данъка в съответствие с изискванията на параграф 3 от член 155 от Данъчния кодекс на България се дължи само на онези организации, които, след като инвеститорите (не отиват за строителя), прехвърля правото си на трети лица по силата на договора за назначаване. Обикновено в такава ситуация, в цената на задача, предвидена т.нар марж (разликата между стойността, на която се прехвърлят правата на собственост, като се вземе предвид данъкът и цената на придобиване), която трябва да бъде включена в ДДС база.
Данък върху печалбата
По отношение на данъка върху доходите, а след това се облагат с данък върху приходите от продажби и доходи извън операционната.
Приходите от продажба на разработчика на този етап не. Non-приходи от дейността - същото като дохода на данъкоплатеца признава икономическите ползи (член 41 от Данъчния кодекс.). До тогава, докато предприемачът не успее да подпише основният договор за продажба на апартаменти и апартаментът няма да дадат възможност на купувачите получават междинни плащания на икономически ползи, а по-скоро постъпленията от продажба, не се образува.
Non-оперативен доход произтича от строителя, само ако основния договор за покупко-продажба, той не се сключи и по този начин не се връща в размер на гаранционния депозит.
Експертно мнение
Как да се класират за предварителен договор получил пари? Разгледайте ги в предварително или задатък?
Трябва да се отбележи, че един ясен отговор на този въпрос е не.
В съответствие с параграф 3 на член 380 от Гражданския процесуален кодекс, в случай на съмнение за това дали на платен по отношение на плащанията, дължими по договора, задатък сума, сумата счита за платен авансово, до доказване на противното.
Арбитражна практика е противоречива, има решения в подкрепа на организации (признават постъпленията задатък), както и в полза на данъчните органи (признаване на приходите предварително).
Това са трите основни позиции на съдилищата по този въпрос.
По този начин, вероятността от данъчните рискове в случай на средствата, получени признаване на задатък (а не по-рано) за организацията е достатъчно висока.
Службите на разработчик
По време на строителството на жилищна сграда с апартаменти клиент-разработчик обикновено строи за сметка на акционерите. В този случай те са договори за съвместна строителство, отношенията, които се уреждат от закона № 214-FZ.
Разпределяне на услуги без причина
Според този договор разработчикът е длъжен да сключи договор време самостоятелно или с помощта на други, за да се построи жилищен блок (или друго имущество), и след получаване на разрешение да го въведете в експлоатация да се предадат на съответния обект изграждане на участието. В същото време, в съответствие с параграф 1 на член 5 от Закона № 214-FZ, цената на договора може да бъде определена в договора и сумата за възстановяване на разходите за строителство, както и пари, за да плати за услугите на строителя.
Това означава, че услугите са клиент-разработчик има (съответно и да наложат своята данъчна стойност), само ако имотът е построен за инвеститори в недвижими имоти, а именно за сметка на гражданите, със средства, получени не по предварителни договори и по договори за собствения капитал участие. С други думи, там е не толкова фактът на строителството за сметка на гражданите, тъй като "правен характер" на средства, получени.
Освен това, средствата, получени по предварителни договори не се прилагат за средства със специално предназначение, като средствата, получени по силата на договора на собствения капитал.
Ето защо, ако предприемачът не сключва договори с гражданите на участие в съвместното изграждане, не е възможно да се говори за предоставянето на услуги за тях. В този случай, организацията първоначално изгражда къща за себе си, така че по-късно - след регистрацията на правото на собственост върху имот - да продаде апартамента и да получават приходите от продажбата на имот вече (но не и на предоставяне на услуги за изграждане на къщи за инвеститори в недвижими имоти).
Приходите не се образува
Защото, както видяхме, обслужване на клиенти, разработчикът не е кой да е, а след това на облагаем доход от предоставянето им той не може да се формира или в момента на получаване на средства от населението не е предварително уговорено, или след завършване на строителството.
Или поне така: след приключване на строителството и продажбата на завършени апартаменти от строителя е генерирала приходи, но не и за услугите на клиента строителя, и от продажбата на апартамента.
Но тогава можем да кажем, че клиент-програмиста предоставя услуги за себе си? Вие не може. В крайна сметка, задължението да се направи оценка на ДДС и данък доход, свързани с продажби на услуги. И в съответствие с параграф 1 от член 39 от Данъчния кодекс, продажба на стоки, строителство или услуги, се признават съответно прехвърлят за разглеждане на собствеността върху стоките, резултатите от работата, извършена от един човек на друг човек, платени услуги от едно лице на друго лице.
Все пак трябва да се вземе предвид факта, че обектите на данъчно облагане върху добавената стойност се отнася строително-монтажни дейности (СМР) за собствена консумация (ченге. 3, ал. 1, чл. 146 от Данъчния кодекс). Но това важи само за тези фирми, които са се сграда (напълно или частично), т.е. използването на собствени работници. Ако предприемачът за продължителността на проекта привлечен само изпълнители, но той е с чисто управителни и надзорни функции, обект на облагане с ДДС под формата на разходи за изграждането тя не разполага.
Както вече бе отбелязано, средствата, получени по предварителни споразумения не са целевата характер, тъй като, например, с помощта на споразумения за партньорство. В този случай, може би те трябва да бъдат включени в данъчната основа за данъка върху доходите? В действителност, в списъка на дохода не се взема предвид при определяне на данъчната основа, изброени средства под формата натрупани в сметките на организацията-строител означава акционери или инвеститори (ченге. 14, ал. 1, чл. 251 от Данъчния кодекс). И ако организацията-разработчик получава средства от притежателите на собствения капитал е не, тези суми не носят ползи и поради това трябва да бъдат включени в данъчната основа за данъка върху доходите?
Не, това предположение не е вярно. Както възражения могат да доведат до аргумента, че да доведе по-рано: това няма значение, че тези суми не са обект на привилегията, но фактът, че те не представляват доход по принцип (икономически ползи). Докато строител няма да започне да продава апартаментите.
При възникване на данъчната приходи?
Така че, ние установихме, че възложителят получаване на плащанията от страна на гражданите в предварителния договор не трябва да ги включи в данъка върху база печалба и ДДС. Приходите от предоставяне на клиент-строител услуги също не възниква. Оказва се, че цялата конструкция фаза на жилищен блок програмист, който не носи каквато и да е данъчната тежест. Когато тя е, че организацията ще бъде изчисляване на мито и плащат данъци? И какво по-точно?
Данък върху добавената стойност. Изграждането на разработчика създава завършен обект (панелен блок), чийто апартамент са регистрирани в имота - първоначалният собственик е строител. След продажбата на апартаменти в доходите си там. ДДС няма да бъде предмет на това, както и реализацията на жилищни сгради, жилищни помещения, както и да ги споделите в списъка на сделки, които са освободени от данък върху добавената стойност. Това означава, че възложителят не е в състояние да приспадне сумата на данъка, че по време на строителството тя налага дизайн фирми, доставчици, контрагенти, и така нататък. Г. (Cop. 1, ал. 2 на чл. 170 от Данъчния кодекс).
Данъкът върху печалбата. Ако продажбата на апартаменти ще трябва да начисляват данък, тъй като ползите от него (като ДДС) данъчно законодателство не предвижда. Във връзка с това - следващият въпрос е: в кой момент искате да включите тази реализация в доходите на облагаемия доход? След първия апартамент е прехвърлен в акта на приемане и предаване, и едва след това официално трансфера на право на собственост върху него от организацията на купувача. Нека да разследват.
Но по-късно, финансистите са се променили мнението си за обратното.
Организацията - продавачът на недвижими имоти задължението за плащане на данъка върху доходите произтича от прехвърлянето на обекта в полза на купувача по силата на акт (хартия), приемане и предаване на дълготрайни активи и подаване на документи за държавна регистрация на права върху недвижимо имущество, независимо от датата на регистрация на самите права.
По този начин, за да се избегне данъчно риск организация разработчик може да реши да се включи в облагаемия доход на цената на продадените апартаменти в деня на прехвърлянето им в акта на приемане и предаване, а не на право на собственост дата на регистрация на купувача (новия собственик) на.