Невалиден сделка или да осигури алиби добросъвестен купувач
Вадим Шабалин даде ексклузивно интервю на кореспондента на седмичника и уебсайт "жизнено пространство".
- Вадим Г., една от темите, които те покриват от свободните си курсове за брокери - ". Признаване на сделки невалидни" Колко често и днес, сделката е признат за недействителен? И това, което би могло да бъде последствията?
- Приблизително една двадесета от общия брой на сделките невалидни. В този случай, последствията за купувача на недвижими имоти могат да бъдат най-сериозно.
Много участници на риска в сделката, ако е посочен в договора за покупко-продажба се подценява стойността на недвижимите имоти. В случай, че дадена сделка невалиден купувач по силата на закона ще получите сумата, посочена в договора, и продавачът може да бъдат привличани към наказателна отговорност за укриване на данъци. За щастие, с по-ниска цена на сделките той се е превърнал много по-малък.
Най-опасният вариант за купувача, когато апартаментът не е на разположение за продажба от собственика, един човек изглежда като него. Измамниците вземат притежание на паспорт или домакин, или са с нов паспорт на собственика и продават апартамента. Когато истинският собственик на апартамента знаете за сделката, той заведе дело, а сделката е признат за нищожен. Поради влиза едностранно възстановяване, което означава, че апартаментът се връща към настоящия собственик и купувачът губи и апартаменти, както и пари.
- Какво трябва да се обърне внимание на купувача, продавача, недвижими имоти, недвижимост, че операцията е била не оспорва?
- страхува от обявяване на недействителност на сделката, е необходимо, на първо място, на купувача. Продавачът може да страдат, когато сумата на транзакцията е твърде висока, а това се случва много рядко.
имот купувач нужда всеки възможен начин да се осигури алиби добросъвестен купувач. И за това, от една страна, споразумението трябва да заявят пълната стойност на апартамента, няма "криви" задължения и "криви" постъпленията, не трябва да бъде!
На второ място, трябва да поиска от продавача документи на собствеността върху недвижими имоти правилно - електронна поща.
На трето място, да вземе извлечение от Единния държавен регистър (Единния държавен регистър на права върху недвижимо имущество и сделки с тях) и HCN (държавен кадастър недвижими имоти).
Четвърто, проверка на продавача всички отворени към официалните бази данни. Така например, се уверете, че вашият паспорт е валиден продавач може въз основа на Федералната миграционна служба (сега - Главна дирекция за миграцията на МВР), установи, че продавачът не е обявен в несъстоятелност - въз основа на изпълнителен директор на "правосъдие" и т.н.
Пето, да поиска от продавача предварителна право на собственост върху апартамента, ако все пак бяха на сделката.
И накрая, да се свържете с адвокатската фирма, която ще извърши проверката на документите по сделката. Е, за да бъде сигурен, че почти 100%, може да сключи договор за застраховка заглавие. След това, в случай на анулиране на сделката, съдът с много висока степен на вероятност да разпознаете добросъвестен купувач на апартамента и няма да бъдат експулсирани.
- Доколкото ми е известно, застрахователните компании не са твърде склонни да влиза в заглавието застрахователни договори в Нижни Новгород. Най-често застрахован ипотечни сделки. И в Москва?
- В Москва се опасява. Но ако видят сделка, че нещо съмнително, тогава постави непосилни тарифи - не всеки ще трябва да плати 100 хиляди рубли .. на година за застраховка. Не искал да застрахователи операции, като завещание или даване неупълномощено лице, само че изпълнението на наема и т.н.
- Как да се предпазите в сделката, която участва имущество, придобито чрез столицата родител?
- Това вече е много спешно проблем. На първо място, трябва да се провери паспорта на продавача. Ако той има две или повече деца, трябва да се вземат удостоверение от пенсионния фонд, че придобиването на апартамента не се използва matkapitala средства. В друг начин, той не може да бъде проверена. И ако семейството се радваше на столицата по майчинство, тя трябва да дават на децата си имота в апартамента, който сега е в продажба. За купувача на този апартамент не са имали проблеми в бъдеще, той трябва да сте сигурни, че децата получават своя дял в апартамента, който ще купи от продавача да замени старите. Брокерите не винаги купувача проверяват тези точки. В случай на нарушение на прокуратурата права на децата се намесва, и може да пострада купувач.
- Как да се уверите, че продавачът не е плоска в несъстоятелност?
В договора за продажба е необходимо да се посочи, че продавачът не е фалирала и че няма намерение в близко бъдеще да подадат иск за обявяване в несъстоятелност. Ако се прави сделката със скъпи недвижими имоти (в Москва е на повече от 20 млн. Разтрийте.), Трябва да проверите на продавача в Централния каталог на кредитната история на продавача или да поиска да вземе извлечение.
От продавачите и доставчиците, ние често се сблъскват с липса на разбиране: "Защо трябва ние трябва да се събират тези сертификати?". Ето защо, за да се гарантира на купувача, често трябва да го правят сами.
- От всички сделки, необходими, за да се откаже наведнъж?
- Винаги трябва да се учат на документите, преди да се откаже от сделката. Съществуват най-големите рискове при покупка на апартамент, който се получава като завещание за външни лица, дарение за външни лица, под наем просто изпълнява. През годината, роднините и неизпълнените наследниците могат да заведат дело за оспорване такива сделки.
И не забравяйте да се обърне внимание на това колко пъти апартаментът е бил продаден през последната година и историята на неговото съществуване. Ако 3 пъти годишно и повече от 10 пъти в историята, това е - "лоши апартамент" и покупката трябва да бъде изоставена.
- Да, много недвижими имоти публикувани книги с общ тираж от около половин милион копия. Има хора, които са се изправи за 10 издания. Точно днес храна за 54 книга "Учебник недвижимост. Част 2-I. "
- Особено ценно е, че всички книги са написани на разбираем език и са базирани на собствения си опит.
- Да, аз съм практикуващ, така че книгата обобщава опита на действителните сделки.
- Във вашата лента във Фейсбук в поредица от "делнични дни Joyful имоти" Бях поразен от епизод на пресечения тръба на паста за зъби ...
- Тя очевидно е работил професионално интуиция ...
- Опитен специалист усеща опасност, той може да сигнализира и всяка запетая в него е документът "право". Сега някои хора се опитват да се спасят сами се опитват да извършват сделки. За да им помогне, ние сме публикува поредица от книги "Бъдете ваш собствен недвижимост". Но вие можете да изберете сами опции вижте апартаментите, за да разговаря с домакините, а след това си струва да се наеме специалист. В моя опит, на всеки 3 варианта намерени независимо, само един ще бъде изпълнен със сериозни проблеми.