Какво е най-модерната ипотеката

Един от основните проблеми на мегаполиса в света е жилище. За решаване на проблема в света има различни схеми, сред които водещо място зае системата на ипотечното кредитиране. На особеностите на неговото прилагане и развитие на съвременна България, казва посока ръководител на проекта "Реформите в Риъл Истейт Фонд" Институт за изследване на градската икономика "Наталия Rogozhina.

Нека първо се определи понятието ипотека, защото в България има различно разбиране на термина и много различни схеми, които се считат за, на моменти, ипотека, не се налага да правя с тях.

Когато говорим за развитието на ипотечното кредитиране, имаме предвид предоставянето на кредити за закупуване на имот на сигурността на жилищен имот, закупен. Тя е тази опция кредитирането се отнася до класическата ипотеката. По тази схема жилища е придобит за своя сметка на парите на кредитополучателя и кредитиране, и тя става предоставяне на заем.

В класическите ипотечни кредити имат свои собствени характеристики, като най-важната от които е дългосрочен заем. И сега, в нашата страна, процесът на увеличаване на продължителността на кредита. Преди това той е някъде в последните 5 години, а сега можем да говорим за ипотечни програми, предназначени за 10, 15 или дори 20 години.

Тя - ипотека в класическия смисъл на думата. Всички други схеми, като например жилища на вноски, различни възможности за натрупване на средства или да участва в съвместното изграждане, могат да се разглеждат само като специални схеми за жилищно финансиране, които, обаче, също така позволяват на хората да подобрят условията им на живот. Друго нещо е, че едни и същи, например схеми за споделяне в строителството вече е доста рисковано.

Пакетът на сметките, за да се създадат условия за създаване на достъпна на пазара на жилища, което е в момента в процес на разглеждане в Държавната дума, при условие, сметките трябва да се ръководят форма neipotechnogo жилища финансите. Това ще включва жилища и спестовни схеми, различни кооперации схеми на гражданското участие в съвместното изграждане на жилища. По този начин, в близко бъдеще, специален регламент, ще бъдат осигурени, което ще направи такива схеми по-малко рисковано за гражданите.

- Какво друго се предвижда пакет от законопроекти за жилище?

Този пакет от закони, насочени към, от една страна, да се стимулира ефективното търсене на жилища, тъй като нивото на доходите на населението е все още недостатъчно ясно и, от друга страна, да се стимулира предлагането на жилища на пазара.

- Какви са основните проблеми на пазара?

Заедно с ниски доходи и недостатъчни лични спестявания за закупуване на жилища, трябва да се отбележи слаб развитие на ипотечното кредитиране като инструмент, който помага на хората да купуват къщи. Това е така, защото банките са изложени на повишен риск от такива заеми за най-различни причини. Един от тях - трудностите за лечение на санкции за жилища.

Увеличен риск от кредитиране доведоха до повишаване на лихвените проценти по кредитите, и, следователно, заеми стават по-малко достъпни за хора със средни доходи, това е, за по-голямата част от населението. В допълнение, следва да се отбележи липсата на дългосрочен ресурс от страна на банките, които могат да бъдат използвани за финансиране на "дълги" кредити, което ограничава присъствието на банки в този пазар. В резултат на това се оказва, че жилищата става недостъпен.

Това доведе до факта, че хората, които участват в схемите, не само свързани с ипотека, която, от една страна, прави възможно до известна степен да се намали продажната цена на жилищата, а от друга страна, все още имаше доста рисковано за хората. Затова мерките, предприети в момента, включително и тези, насочени към намаляване на рисковете за банките с участие в ипотечното кредитиране.

Промени в законодателството, след приемането им, да бъдат, например, да се улесни процеса на прилагането му и да го официализира. Дори ако закупени на кредит Housing е единствената, тя все още е в бъдеще може да бъде наложено. Това условие редица изменения на граждански и Гражданския процесуален кодекс, който ще позволи на тази процедура да се направи едно цивилизовано.

Също така, се правят промени в законодателството, насочени към развитието на вторичния ипотечен пазар, пазара на ипотечни ценни книжа, което ще позволи на банките да увеличат дългосрочните средства от пазара. По този начин се създават условия за да се гарантира, че банките даваха заеми при по-ниски лихвени проценти и по-голям мащаб, тъй като в крайна сметка ще имат достъп до допълнителни ресурси.

Освен това се предлага набор от мерки, които да намалят първоначалното плащане. В крайна сметка, за да си купите апартамент на кредит, трябва да направите първоначална вноска от 20-30 на сто от стойността на жилището. Той е също така да направи промени в Закона "На ипотека (ипотека)", който трябва да създаде условия за развитие на застраховка кредитен риск.

застраховка кредитен риск в ипотечното кредитиране ще позволи на банките да намалят първоначалната вноска за кредитополучателите, а след това, например, обещаващи млади граждани с нормална заплата, дори и без да имат спестявания могат да вземат заем с по-ниска първоначална вноска, например, 5-10 процента.

- Няма ли по-голяма наличност на закупените жилища и съответно увеличаване на търсенето на своята по-скъпо?

Има проблем, тъй като конструкцията не се предоставят напълно на нуждите на гражданите в корпуса. И развитието на ипотеката може да доведе до увеличаване на цените на жилищата, ако не е съчетана с търсенето на пазара. Освен това, съществуващите високи цени на жилищата ограничават нейната наличност на гражданите. Това е очевидно.

В допълнение към нарастващо търсене, има и проблеми, които са пряко свързани със строителството, които влияят на цените на жилищата. По-специално, има дълги и скъпи процедури за одобрение при одобряване на строителни проекти. Но сега, мерките са насочени към премахване на административните бариери в тези процедури. Това ще даде възможност да се развиват производствена сграда, да увеличи обема си. Идеята е, че резултатът трябва да станат по-активни и по-достъпни на пазара на жилища за населението.

В този пакет сега е дом на редица закони, свързани с жилища и комуналните услуги, Code градско развитие - набор от мерки, които по принцип трябва да се създаде модерна цивилизован пазар на жилища, като се започне от строителство, закупуване, закупуване на жилища и прекратяването на използването на жилища.

- Те казват, че цените на жилищата, например, в Москва е много висока. Има известно възможност да се правят жилищен по-евтино?

Смятан редица мерки, насочени към преодоляване на монопола в областта на жилищното строителство, което е известно, че да допринася за поддържането на високи цени на жилищата. Ето защо, на законодателния пакет включва мерки за развитие на конкурентни процедури за разпределяне на земя, осигуряване на инфраструктура и редица други доста ефективни стъпки.

- Това е най-вероятно вече се отнася антитръстово законодателство?

Не само. Антимонополното законодателство влезе в сила, когато се определя от наличието на монопол. И все още има някои скрити монопол, който сега е включен, например, в процедурите за разпределение на земята.

- Монопол изглеждат положени в клиента.

Абсолютно. Ето защо, тръжните процедури трябва да действат и разпределение на земята, и в разпределението на градския ред.

- Това е причината за високата цена на жилищата в Москва?

В същността си, този проблем се отнася за много от големите градове. Не изключвам, че цените на жилищата в Самара, например, е също неадекватни реалности. Проблемът с монопол - не само Москва, и obschebolgarskaya.

- Вземете друг компонент на ипотека - банката издаване на ипотечни кредити. Сега те трябва да направите резервно копие на големи количества от издаването на рискови заеми, включително ипотеки. Осигурява някои мерки, за да се направи ипотечни кредити по-привлекателни за банките?

Сега централната банка предлагат възможности за инструкции по отношение на промените в жилищните ипотечни кредити в различни аспекти.

- Дългосрочни заеми трябва да се вземат предвид и инфлацията, както и много от рисковете, свързани с непочтеност или възможно несъстоятелност на кредитополучателя.

Разбира се. Но самите банки трябва да хеджират своите рискове. И те го правят с помощта на процедури за подбор на кредитополучатели с високо качество и различни финансови инструменти. Сега, например, Агенцията за жилищно Ипотечно кредитиране обяви разработването на рублата ипотека продукт с променлив лихвен процент, който предпазва банката срещу инфлацията.

- Но в този случай има елемент на непредсказуемост на клиентите.

определени граници на увеличението на скоростта, които ще трябва да бъдат предварително известни на клиента. Аз не знам в каква форма ще се прояви в нашата страна, но на Запад договорът предвижда максималното ограничение за увеличаване на процента.

- Третият компонент на ипотечния пазар са в действителност, тези, за които той съществува - потенциални собственици. Кои сегменти от населението може да се квалифицира за нов дом ипотека? Има ли някаква схема, която може да помогне на семействата с ниски доходи за придобиване на жилище?

Там се планира да се развива първоначално плащане на субсидия при закупуване на жилище или получаване на заем. И ако субсидира 30-50 процента авансово плащане, да получите останалите 50 процента от заема по-лесно, такъв заем става все по-достъпен.

- С други думи, това не е само за ипотечни кредити, а от по-широка програма?

Да. Това не е програма на ипотечното кредитиране, както и пакет от законодателни предложения, насочени към формирането на един достъпен на пазара на жилища.

- Ипотеката е валидна само на вторичния пазар?

Сега банките обикновено предпочитат да дават ипотечни кредити само на вторичния жилища, което е в съответствие с придобиването на готов пазар на жилища. Но редица банки и развитие на ипотечното кредитиране програма на съвместно строителство. Но в този случай периодът на строителство, като правило, задайте по-висок лихвен процент, тъй като рискът за банката до известна степен се увеличава.

- Понякога ипотека, за съжаление, се включва и четвъртата страна. Това се случва в случай на авария, когато кредитополучателят не е в състояние да изпълни поръчката до края.

Ако има, например, проблемът с погасяване на кредита, на първо място, разбира се, не е работа да се намери взаимно приемливо решение. Можете да промените погасителен план на плащанията, забавянето на изплащането на главницата. Банките всъщност е доста гъвкав подход към решаването на проблема.

Когато се оказва, че кредитополучателят е ситуацията се промени, така че изплащането на заема не е възможно, по принцип, това е отново за предпочитане и за двете страни да работят в намирането на решение на доброволни начала. Най-вероятната опция е продажбата на имущество и за придобиване на останалите пари по-малко удобни жилища или отдаване под наем. И всичко това може да бъде направено в досъдебното ред.

Понякога все още се среща най-нежелана ситуация, когато направи съдебната възбрана. Но в този случай, на кредитополучателя не е изхвърлен на улицата. Сега законодателството предвижда създаването на така нареченото временно настаняване на жилища, или, както я наричат ​​в новия проект, маневриране жилищния фонд.

Но тъй като в света и нашата практика, такива ситуации на стойността на кредитите са рядкост.

- Сегашното състояние на нещата ние сме по принцип се счита. И какви са перспективите за развитие на ипотеката в България?

Надявам се, че приемането в момента обмисля предложение за промяна на законодателството, за да се създадат условия за ипотеки, разработени по-активно. И както се вижда от нашето проучване, проведено по инициатива на Центъра за стратегически изследвания и поръчано от Внешторгбанк, седем години по-късно, най-благоприятното развитие на икономиката, както и всички процеси, които се случват, ипотечното кредитиране ще бъде достатъчно, за да отговори на нуждите на обществото.

Ипотечен ще се развива при всички обстоятелства, както и степента и скоростта на развитие ще зависи от това как благоприятни условия са създадени за тази цел.