Как да се провери способността на кредитополучателя да плаща ипотеката

След кризата в световен мащаб на условията на финансовите пазари по ипотечните кредити в България са станали по-трудна. Повишено и първото плащане. Банките са станали по-старателно оценяват "качеството" на кредитополучатели и обезпечение. Времето на работа на процедури за поемане на емисии увеличава. Но искат да получат кредит не намалява. Поемане - оценка на платежоспособността на кредитополучателя. Въз основа на представените документи експерти на банката прецени дали заявителят ще бъде в състояние да изплати заема, какъв размер на месечните плащания, той ще бъде в състояние да направи.

ехо на Америка

В началото на зимата, ипотечни специалисти Санкт Петербург отбелязват рязко увеличение по отношение на разглеждането на молбите за ипотечни кредити - до три седмици. Банката прави преглед на рисковете, на първо място, след като присъстваха на качеството (надеждност) на кредитополучателите. Глобалната криза на финансовата ликвидност е да се определи политиката на пазара на ипотечни кредити.

Среща на дрехи

Размерът и стабилността на доходите на клиента - първият фактор за банката да реши дали да отпусне кредит. Като потвърждение на кредитополучателят получава доход е препратка 2-PIT, това е задължително изискване на всички банки. Друго нещо е, че сертификат не може да отразява реалната работна заплата, ако работодателят плаща парите "плик". След това, в допълнение към Помощ 2 PIT Банката приема документа "под формата на банката" - но с подписа на ръководителя и главния счетоводител на дружеството или с устно потвърждение на правилността на данните. Така нареченият декларативно формата на проверка на доходите също означава "референтен 2-PIT, плюс изявление на други приходи".

Форма на доказване на доход, в по-голямата част от банките се отразява на цената на кредита (лихвен процент). Минималната ставка може да бъде създадена за тези, чийто референтен 2-PIT окаже достатъчно за получаване на заем и връщане на доходите. "Свободата на форми" повдига средно 0.5-1% годишно, според Ирина Zabrodina.

Предоставяне на помощ под формата на банката преди година, само увеличава цената на кредита, но не служи като претекст за да го отрича. Сега, като главен изпълнителен директор на "Първа агенция Mortgage" Максим Eltsov, че е възможно - особено за служителите и мениджърите на малки фирми, значителна част от приходите в подкрепа на свободната форма. Банките са станали по-строги оцени надеждността на фирмата-работодател. Разликите за "бели" и "сиви" заплати не правят всичко, но по-голямата част от банките. А "белите" заплати са според Максима Eltsova, около 30% от ипотечните кредитополучатели на Санкт Петербург.

Преди една година, много кредитори са декларирали, възможността за "декларативно" потвърждение на доходите, което е най-лесните инструкции в работна заплата на въпросник. Сега такива предложения да станат по-редки, но съществуват.

Въпреки това, за кредитополучатели с декларативно размер проверка на доходите на кредита е по-малък (не повече от 65% от стойността на обезпечението) и залозите са по-високи.

Приходи от страна на кредитополучателя, в допълнение към заплатите в основната работа, може да дойде и от други източници. Той дивиденти, издръжка, работа за споделяне, частни уроци, наеми на съществуващ имот, собственост на кредитополучателя, таксите за научни трудове и така нататък. "Show" на банката е необходимо. Но това трябва да се разбира, че банката ще вземе предвид тяхната вероятност, с коефициент на редукция. Така например, на дивидентите от акции, както казаха да мажоритарен собственик на една от водещите компании за недвижими имоти на Санкт Петербург, на брега подцениха наполовина, ако се съди, че агенцията е получила такива доходи днес, но дали това ще бъдат едни и същи за една година или пет години - не е известно. Освен това, желанието да се намали кредитните рискове, експертите на банката, поискани финансови отчети на компанията, въпреки че размерът на официалната заплата и като официалните доходи на акциите (дори съкратен наполовина) доста позволява да се получи необходимото количество заем.

Половината оставяйки си

Размерът на кредита се изчислява по месечни плащания: плащане заем не трябва да надвишава половината от общия доход на семейството (с ко-кредитополучатели) за месеца. Като цяло, банката смята, че кредитополучателят ще плати по кредита от 35% до 50% от доходите си. И, както е отбелязано от Максим Eltsov официално да го направят след ипотечната криза в САЩ, кредиторите не са се променили. Друго нещо е, че "благодарение" на коефициента на намаляване на банката отнема по-малко изчисление, отколкото в действителност, размерът на доходите на кредитополучателя, защо се намалява и сумата на кредита. Приходите от отдаване под наем на недвижими имоти и банкови сметки за издръжка. Според Ирина Zabrodina, отдаване под наем не може да бъде регистриран в ФРС, но тя трябва да бъде. Планиран доход от отдаване под наем при изчисляването няма да бъдат приемани.

Приходи лекари или учители от частни посещения, приеми или уроците банката отчита рядко, каза Максим Eltsov. Също така е трудно да се убеди заемодателя в достатъчна платежоспособност на отделния предприемач (предприемач без юридическо лице, неперсонифицирано дружество), за да плащат един данък върху условната доход.

Такива приходи не е фиксирана в процеса на покупко-продажба, не е отразена в първичната документация. Данъчната основа под формата на условната доход се определя приблизително средно въз основа на косвени доказателства. За банката, тези доходи се представя под формата на управленски отчети, не е убедително. Самостоятелно заетите ипотека получава при висока първоначална вноска и по-висок лихвен процент.

В резултат на това на кредитополучателя е одобрен за по-малка сума на заема, а това се отразява политиката на банката относно преразглеждането на собствените си рискове, каза Вячеслав Михайлов, директор на ипотечното кредитиране Sofiyaskogo клон на "Алфа-банка".

нищо лично

Основната списъка на документите за поемане на кредитополучателя включва копие от паспорта си и копие от трудов стаж, заверен от работодателя. Не забравяйте да се предостави информация за доходите на Форма 2-PIT и сертификати на индивидуален номер данъкоплатец (TIN). Вие също ще трябва сертификат за застраховка държавна пенсия, образование документ, военна ID и - ако има - шофьорска книжка. В основния Списъкът включва също и копие от акта за сключен брак или развод, дори ако съпругът не стърчи съдлъжник. В присъствието на децата се дава копия от удостоверения за раждане. Тези документи са били възможни, за да се определи нивото на образование, квалификация и опит на потенциалния кредитополучател.

Но рядко успяват да убедят банката на клиента с "основния набор". Дори и ако референтният 2-PIT потвърждава достатъчно доходи, банката ще искате да знаете перспективите на опазването на този вид доход през периода на кредита.

За да направите това, заемодателят трябва да сте сигурни, че кредитополучателят ще може, ако е необходимо, за да намерите най-слабо платена работа в друга фирма, която е конкурентна на пазара на труда. Това означава, че заемодателят ще поиска да предостави документите, че кредитополучателят да подобрят своите квалификации (сертификати и дипломи курсове).

Косвени доказателства за финансовото състояние на кандидата за кредит може да бъде паспорт с марка за честите посещения в чужбина, или документи за притежаването на автомобил, лятна резиденция, другата жилища. Но тази информация не води до увеличаване на размера на кредита, подчертава Ирина Zabrodina, но само потвърждава коректността на отчетените данни за доходите.

два етажа

В ипотеки, освен за проверка на кредитоспособността на заемополучателя, банката извършва и оценка на обезпечение. За градски апартаменти е необходимо, че къщата не е разнебитена или авария. Напоследък банките са затегнали подход за закупуване на жилище незаконна реконструкция.

Отношение към отрицателен кредитна история е ясно: не дават кредити. Но парадоксът е, че не всеки случай на неспазване на погасяване на кредита, например, потребителите или заем кола, влиза в кредитното бюро. Според българското законодателство (за разлика от всички други страни) данни за заем докладвани на кредитното бюро само със съгласието на кредитополучателя.

Ако човек не е първоначално намерение за погасяване на дълг, той не дава такова съгласие. В отговор на това и банката може да откаже - заем. И може да даде, за да губят пари, и никой няма да знае за това.

Положителни кредитна история ще бъде убедителен аргумент за банката в полза на кредитополучателя. Но само при условие, че на кредитополучателя започва да живеят по-добре, да печелят повече. Или най-малкото не се влоши финансовото им състояние.

Информация за успешното погасяване на кредита имало едно време, когато заплатата е висока, и ситуацията стабилна, предвид, най-вероятно няма да стане.

Банката също така ще бъде верен на собствените си клиенти, които го водят по сметката, може да получи кредитна карта или пластмаса, и т.н. Но най-ефективният начин за смекчаване на банката в поемане. - За да платите повече от половината от стойността на жилището от собствените си пари. За това количество, за по-голямата част.