Как да се изготви договор за наем

За договора за възрастни хора анюитет - един доста често срещани начини за осигуряване на старините си, и за тези, които са съгласни да плащат наем - възможност за закупуване на жилище. Какво трябва да знаем за договора за наем и как да се избегне, попадащи жертва на измами?

"Kvadrat" С подписването на наемите на договора, страните не винаги имат ясна представа за техните права и отговорности. Каква е основната същност на договора за анюитетни?

Имоти прехвърлят за плащане под наем могат да се прехвърлят или платени или безплатни. Размерът на борда на директорите на практика винаги е много по-малко от реалната му стойност. Сделки при плащане на наем подлежат на задължителна нотариална заверка.

Има три вида договори анюитет с обща правна структура: постоянната рента, пожизнена пенсия, договора за поддържане на живота на зависими. Разликата на сделки в срок на споразумението, под формата на имущество - предмет на договора, условията за терминиране на правилата за обратно изкупуване на наем и т.н.

"Kvadrat": Каква е разликата между договор за пожизнена пенсия от договора за поддържане на живота на един зависим?

Алексей Комаров: Като цяло, дизайнът е подобен. Освен това, законът гласи, че по въпроси, които не са регулирани от разпоредбите на закона по отношение на съдържанието на зависими, трябва да се ръководи от нормите за договор пожизнена пенсия.

Основната разлика е в характера на сделката - зависимостта включва повече поверителен характер на отношенията между страните. Член 602 от Гражданския процесуален кодекс на Република България казва, че под наем платеца на негова издръжка, трябва да си купи храна и дрехи, за да извърши системна грижа за него. С други думи, зависимостта се нуждае от продължително участие в човешкия живот.

"Kvadrat": Сключването на договора за наем според закона не трябва да се извършва без участието на нотариус. Каква е нейната роля и как нотариуса може да защити себе си, когато прави такава рискована сделка?

Алексей Комаров: Сделката не е много проста за наем-приемници, както и за платеца на наема. Рент-приемници - това е обикновено по-възрастните хора. Те или са останали без семейство, или са в конфликт с роднините на връзката.

Нотариус - независим и безпристрастен юрист. Неговата цел е да се изяснят правните последици, с които страните подписват, за да видите какви съответствие с волята и волята на страните, за да се гарантира стабилността и легитимността на споразумения.

Например, наеми, прехвърлени по силата на договора на имота се прехвърля собствеността на платеца на наем от момента на регистрация на прехвърляне на собствеността в Rosreestra. По този начин, състоянието на рента приемници след сделката, се промени. Фактът, че апартаментът е всъщност повече от които не притежава, рент-приемници за мнозина се превръща в "откритие", а след това те могат да откажат да се пазарят.

Има и някои безскрупулни рента приемници, информирани за детайлите на споразумението и на няколко пъти оспорване на транзакции, извършени от тях в съда. Мотивацията като rentopoluchatey проста: направи сделка, прекарат известно време в зависимост, а след това организира конфликта обвиняват наем платеца до повреда на имущество, неспазване на условията на задържане и връщане на имота обратно.

Предприемчиви бизнесмени често търсят за възрастните хора, за да получат собствеността си, което води до нотариус граждани, които по здравословни причини, по принцип не могат да разберат стойността на сделката. Мисля, че на практика всеки пети сделка е прехвърлянето на собственост при плащане на наем не поддържа правоспособен юрист при нотариуса.

"Kvadrat": Какви са основните рискове са за сметка на получателя на договора за анюитетни?

Обратно изкупуване на ренти облекчаване на платеца от последващо плащане на наем. Право да го направят по-рано фиксирани анюитети, гарантирани от закона и не може да се ограничава само с договор. Страните имат само правото да се установи не противоречи на закона на условията за обратно изкупуване. Например, договорът може да съдържа клауза, която гласи, че правото на постоянно наем обратно изкупуване не може да се упражнява по време на целия жизнен цикъл на получателя на наем или за друг период не по-дълъг от 30 години, считано от датата на сключване на договора.

Ако тези условия не са страни по споразумението се определят, изкуплението на наема може да се извърши в съответствие с член 592 от Гражданския процесуален кодекс. Съобщи платец трябва да бъде в писмена форма и не по-късно от 3 месеца преди прекратяване на плащането на наем, въпреки че договорът може да бъде определен, както и за по-дълги периоди от време.

От изложеното по-горе става ясно, че получателят на наема преди сключването на договора, задълбочено и замислено трябва да дойде по споразумението, която би в крайна сметка не остана в губещ.

"Kvadrat": И това, което е основният риск за платеца на наема? Как можем да се избегне се измамени от недобросъвестни рента приемници?

Алексей Комаров: платец в риск от стръвта на "професионални" рента приемници. Има групи от хора, най-вече в пенсионна възраст, с или имитират психични разстройства или сълзливо се обогатяват за сметка на нещастните данъкоплатци под наем.

Запознавайки се с бъдещето на платеца и по отношение на безпомощност и липса на роднини, такива рента приемници предлагат да сключи договор за поддръжка на живота на зависими с безвъзмездното прехвърляне на собствеността на платеца. За да приспи бдителността на последната за бъдещето на платеца е направен също свидетелство за всички имоти, при които обикновено се моли за дълг в размер на пари.

"Kvadrat": В някои случаи, може да се откажете наема на договор? Може получателя на наема просто да промените мнението си за прехвърляне на апартамента на платеца?

Като общо правило и в съответствие с член 310 от Гражданския процесуален кодекс, едностранен отказ да изпълни задължението и не се допуска едностранно изменение на неговите условия. Ако една от страните откаже да доброволно прекратяване на договора, другата страна винаги има възможност да се кандидатства за защита на интересите им в съда.

"Kvadrat": дали възрастен човек може да бъде наследници, на договора за наем, за да го оспори в съда?

Алексей Комаров: В нашата страна, Конституцията гарантира на всички съдебна защита на неговите права и свободи. Съдът ще вземе решение за всеки конкретен спор, въз основа на съществото на делото. Също така в случай на договор за пожизнена пенсия и подкрепа живот с задължение за издръжка на живота поддръжка се прекратява със смъртта на получателя на отдаване под наем.

"Kvadrat": Какво да се прави по-рано, когато един апартамент, прехвърлени по силата на договора за наем, нещо, което се е случило, например, тя изгаря? Трябва ли той да продължи да плаща наема?

Алексей Комаров: В съответствие с член 595 от Гражданския процесуален кодекс, риска от случайно погиване или повреждане на имущество прехвърлят безплатно съгласно плащане на постоянно под наем, се поемат от платеца на наема. В този случай, на платеца има право да поиска прекратяване на задължението за плащане на наема или да промени своите условия на плащане.

И случайна загуба или повреда на имущество, прехвърлени по изплащане на пожизнена пенсия, платецът не освобождава от задължението да го плати на условията, предвидени в договора.

"Kvadrat": Мога ли да продаде апартамент силата на договор за наем?

Алексей Комаров: В съответствие с член 586 от Гражданския процесуален кодекс, в случай на отчуждаване на имота обременен от наема, задълженията за наем платец по договора преминават в купувача. Преведената силата на договор за поддръжка на живота на един зависим имота, обременени от рент-приемници право на ползване на жилищните помещения. На прехвърляне на такова имущество под наем платец е длъжна да поиска предварителното съгласие на рента приемници. В този случай съответното споразумение, както и самия договор, е в рамките на задължителната нотариална форма, както и прехвърляне на собствеността е предмет на държавна регистрация.