Как да продават недовършени жилища
Изпълнение на прехвърляне на собствеността на жилищата в строеж изисква компилация от различни документи. Решавайки да продават или купуват такива жилища, внимателно прочетете на законодателството в тази област, така че да не бъдат измамени от недобросъвестни търговци.
Е препродажбата на частен собственик на недвижими имоти в процес на изграждане е възможно? Изглежда, че е нелепо въпрос, тъй като в действителност, какво значение как да се продават на къща? Но, все пак, има съществени разлики. Оказва се, че работата все още не е завършен и обзаведен всички документи. нов апартамент, ако не, защо той не може да бъде продаден, но можете да зададете правилните изисквания.
Виртуална апартамент
Това е много рядко, че разработчиците да продават жилищен обект на договора за продажба. както това се прави на вторичния пазар. Това никога не се случва почти никога. Криза, но ситуацията не се е променила. Предлага повече от достатъчно, няма продажби, така че защо да не се предлагат взискателен купувач за закупуване на нова сграда в имота, като по този начин се създава рядко на пазара на първичния продукт.
Тя ще изглежда просто, но сега това е невъзможно. До сега, разработчиците предлагат на бъдещите наематели неразбираемо, а дори и полу-договор за кредит или за съвместно инвестиране, бележки, предварителни договори, и т.н. С подписването на такъв договор, човек не придобива статут на собственика, а само получава правото да поиска в бъдеще, освен в апартамента не е като такива (физически и / или юридически). Само след регистрация в имота къща, разработчикът има право да прехвърли собствеността си в притежание на новодошлите законно. Често от датата на продажба на регистрацията на собствеността се провежда в продължение на няколко години.
"Закупуване" в панелен блок. не се получи реална жилищна площ, а само правото на иск. В рамките на Гражданския кодекс, трябва да се превърне в кредитор на строителя, а той - си длъжник. Продажба на някой, който не съществува имот, може да премине в правата на кредитора на друго лице. Това се нарича задача на претенцията. заемодател в последните дни поема всички права и задължения, които са настъпили по време на сделката. В правен език е отстъпено правото да се нарече възложителя и получи - на правоприемника. Сега, възложителят е длъжен да уведоми синдика цялата необходима информация и да представи всички документи, предвидени в закона.
собствения капитал на договора
Ето защо, при такава задача договор на права също е записана. Тя се провежда в управлението на Федералната служба за регистрация на съответния район, т.е. на мястото на къщата (в Москва или Московска област). За тази процедура, страните трябва да подадат заявление, пакет от документи и платена държавна такса от 500 рубли. Законът гласи, че прехвърлянето на права за "акция" може да се извършва от датата на регистрация на първоначалния договор в държавните органи и до страните подпише сертификата за прехвърляне или друг документ, доказващ прехвърлянето на недвижими имоти. Практиката показва, че Фед трябва да подпише договора, преди приемане на дома Държавна комисия. Въпреки това, той може да отнеме няколко години от процедурите за допускане на прехвърляне на собствеността на клиента на апартамента. Това означава, че в този период, не е възможно да е, които минават жилища. Обикновено отивам да свърши работа и да подпише договор задача в деня преди Държавната комисия (със задна дата). Страни, обикновено, не заплашват санкции.
Но за сключване на споразумение относно участието на акция е възможно само ако разрешението за програмисти за изграждане се получава след влизането в сила на номера на Федералния закон 214 от 04.01.05. Това се случва много рядко, тъй като тя не е печеливша на възложителя. Договорът свързва задълженията си, и купувачът дава прекалено много права. Запис на заповед, предварителен договор и други обходни варианти не се изисква регистрация. В този случай, прехвърлянето на само един обикновен писмено споразумение. Понякога, по желание на клиента го нотариално заверено.
Що се отнася до прехвърляне на правата към новите изисквания на сградата. след сключването му, е възможно независимо от договора, сключен първоначално с предприемача. Трудности могат да възникнат само ако сделката е рамкирана от запис на заповед. С тази схема, договорът за възлагане не предоставя. Това означава, че вие всъщност препродават сметката на друго лице, а не един апартамент. Няма да бъдат използвани съвместно инвестиционни договори, тогава сделката по прехвърляне е по-лесно да се извърши. При продажбата на сметките за извършени одобрение (одобрение). Ако купувачът да сключват застрахователни договори за изплащането на нови жилища ще трябва да подпише нов. Обикновено това се случва, че в първоначалната договорна цена на жилищата е по-малка от стойността на заданието, а възложителят е длъжен да заплати NDLF. 13% от получените разлики, независимо от вида на споразумение, сключено.
съгласие строител
Ако клиентът не плати до края на дължимата сума и предприемачът иска да премине на къща на договора за назначаване с дълговете си, той трябва да получи съгласието на разработчика. Изключение е смърт офанзива на притежателя на лихвите, а след това на всички свои права и задължения по договора, се прехвърлят автоматично към наследниците. Тук, разработчикът няма право да откаже. Възлагане не може да бъде забранена, ако купувачът е напълно платен наем, но е необходимо в този случай да се информират на разработчика за предстоящото сделка в писмена форма.
Но притежателите на лихвените едва ли ще могат да прехвърлят правата върху апартамента без участието на възложителя, тъй като предприемачът трябва да прехвърли на нов клиент писмено разрешение за възлагане на целия набор от документи за вътрешния ред (т.е., като че ли на правоприемника купува къща от него), условия на плащане, плащане на банкова комисионна и действия, които да потвърдят плащане на възложителя. За да се намали риска от бъдещ собственик трябва да се учат от възложителя, на какъв етап е изграждането, дати за доставка, погасителни вноски, лихвата по вноски, глоби, отстъпки и др Обикновено, разработчикът не отказват да предоставят съгласие за назначаването и подновяването на документа, но ще таксува значителна такса за това (от $ 1000. До 5% от покупната цена).
В допълнение към заданието (възлагане на договор права), има и друг начин да се изработи прехвърлянето на недовършени апартаменти - предоговаряне на договора директно с предприемача. При получаване на заявлението от страна на продавача на правата на искането за трансфер на друго лице, разработчикът прави необходимите промени в договора и сключва допълнително споразумение за промяна на лицата, на задължението. Тази схема наскоро бе широко използван.
нервна сделка
Ако придобиването на нов апартамент купувач взе на заем, той възлага това доста трудно, но е възможно. Тази операция трябва да даде своето съгласие за банката, участва в сделката. За да получите заем, трябва да се направи не по-малко от 50% от стойността на жилището някои финансови институции. След това, със съгласието на новия собственик, е кредит, който да го мине на задължението за плащане на останалата част от сумата на ипотеката. Други банки налагат задължително условие за изплащането на пълната стойност на апартамента. Но, все пак, ако заемът не е напълно възстановена и е вероятно, че провал, тъй като е необходимо да се провери на финансовата жизнеспособност на нов клиент, и съществува риск от престъпност, неплащане от негова страна. Освен това, ако все още е валиден мораториум върху предсрочното погасяване на кредита, прехвърляне на права ще бъде невъзможно да се направи това, поради факта, че тя е регистрирана като пълното погасяване на кредита и едновременното сключване на друг.
При сключването на договора за възлагане съществува риск от двойни продажби. Това е теоретично възможно да се предава по същия недовършен апартамент в същото време от няколко лица. Поради факта, че такива договори никога не са взети под внимание, и не са записани (освен за дялово участие), за проследяване на конкретно обект е доста трудно. притежателите на интереси, възлагат собственост, тя губи правото да се иска, но той все още има документи в къщата, така че той може да манивела сделка отново. Единствената гаранция може да бъде репутацията на разработчика, защото реномирани фирми да се регистрират всички свои сделки и, следователно, може да удостовери правото на възложителя.
Друга опасност очаква контрагента - апартамент може да бъдат предадени на няколко пъти на веригата. За да не бъдат измамени, че е необходимо да се проследи нейната "съдба": проверка на законността на всички сделки, плащат за тях и дали обстоятелствата, поради които те могат да бъдат обявени за невалидни или недействителен. Той също така може да действа като гарант на предприемача с положителна репутация. По-рано те вериги не са чести, но е оставил закона №214 забранено сделката за прехвърляне от едно лице на друго.
Но все пак, в сравнение с покупката на имот директно от строителя. проблеми в договора за възлагане възникнат много по-често. Ако капиталовите власти трябва по някакъв начин да се контролира разработчиците, и се застъпи за ограбени клиенти, в областта на по-големи рискове. на защитата срещу измами може да предостави само познаване на закона и сътрудничеството с надежден строител. Идеалният вариант е да се направи поръчката на собствения капитал, записана в държавните органи.