Интегрирани възможности за развитие и разработване на земята за инвеститори, икономиката и живота

Какви са правните инструменти предоставят Кодекса на Градоустройство България за инвеститори и предприемачи? Какви са правните проблеми, с които може да срещнете при сключване на договори за интегрирано развитие на територията, на развитието на територията? Отговори на тези и други въпроси - в материала "PE".

Защо законодател започва да се съсредоточи върху областта на градското планиране?

Необходимостта да се реформира сферата на градоустройството е пивоварната за дълго време. Има следните условия, които са довели до промените.

На първо място, намаляване на количеството на свободен (не се обременяват с права на трети страни) на разположение за мащабен търговско развитие е публична собственост. Преди това потенциалния инвеститор е лесно да се намери в града, и не далеч от него, като значителна площ земя свободна от правата на трети лица. Днес обекти, подходящи за мащабен търговско развитие, става все по-малко и по-малко.

На второ място, обществен наем земя загубил инвестиционни възможности. По-специално, ние говорим за увреждания да променят целите на неговата или разрешено ползване. Преди десет години лизингът не е много по-различна от собствеността на земята. По какъв начин? Юридическите лица, а спокойно придобили право на лизинг обществени зони. В този случай целта на ползване може да се твърди или: паркинг, изграждане на търговски център и т.н. В действителност, този въпрос не е в бързаме да изградят сайта. Наемател чакаше друг човек интерес към изграждането на обекта. Когато такъв човек се появи, той е предоставена земя в пренаемане и неговият правен режим е трансформирана с нов наемател. Не е имало проблем с промяната на предназначението на земята, или на удължаването на срока на лизинговия договор. В допълнение, на наема не е най-високата.

1) ако земята се предоставя на гражданин или юридическо лице, в наема без наддаване;

2) Ако в земята, предоставена от гражданите по време на търг за градинарство или вила земеделие.

Дейности за интегрирано развитие на територии: общата концепция

В момента има четири форми на интегрирано и устойчиво развитие на територията:

развитието на разгъната застроена площ (член 46.1-46.3 GRK руски.);

интегрирано развитие (член 46.4 от RF GRK.);

интегрирано развитие на територията по инициатива на сайтове на носителите на права (член 46.9 от RF GRK.);

интегрирано развитие на територията по инициатива на местната власт (чл. 46,10 GRK RF).

Развитието на застроена площ

Най-вероятният обхвата на практическото прилагане на тази форма - възстановяването на райони с порутени жилищни сгради в отсъствието на ясна възможност за оттегляне на земя за общински нужди.

Развитието на застроена площ е в зависимост от наличието на такава територия:

аварийно и подлежи на събаряне на домовете;

Решението за развитието на застроена площ се заема от населеното място на местната власт или квартал, ако има наредби градоустройствени, както и регионалните и местни стандарти за градски дизайн.

В договора за развитието на застроена площ е основа на резултатите от публичния търг. Победителят получава правото да предостави земя, не са обременени с права на трети лица, без търг (чл. 8, чл. 46.1, стр. 9 ч. 3 на чл. 46.2 GRK Руската федерация, чл. 39.5 от LC RF).

Разпоредби ч. 3 супени лъжици. 46.1 от Кодекса на Градоустройство определяне на условията за приемане на решения, изградени върху развитието на територията, на която има жилищни сгради, а не се обръща директно към собствениците на земя във връзка с въпроса за задължителното им оттегляне.

Какви са основните проблеми възникват във връзка с действието на този механизъм?

Въпреки че в закона се фокусира върху сложността на територията, често на практика всичко е различно.

Представете си четвърт, построена паянтови къщи. Идва инвеститор и да разберат, че целият квартал да го уреди интересно - това ще отнеме твърде много пари. Инвеститор заинтересовани да вземат участие в работата на една четвърт - за уреждане на няколко къщи, и изграждане на жилищен блок. Около тази къща ще остане порутени сгради.

Формално, законодателството в областта на градоустройството му дава тази възможност. Според стр. 1 супена лъжица. 46.1 развитие GRK България се извършва в застроените зони планира структура елемент граници (четвърт, областни) или част (и). По този начин, в закона няма изискване, че проектът трябва да обхваща цялото тримесечие. В резултат на това, вместо на обичайната практика на интегрирано развитие на територията реализира точка проекти.

Има и друг проблем. Според стр. 3 супени лъжици. могат да бъдат взети България 46.1 GRK решение относно развитието на застроена площ, ако се намира на тази територия:

1) жилищни сгради, призната от правителството на България в установения ред на извънредната ситуация и подлежащи на събаряне;

В допълнение към тези обекти в застроената площ по отношение на която решението да се развива, може да бъде само на обекти от инженерната инфраструктура за изключителна работа на жилищни сгради. В същото време, в действителност, на територията, като правило, има и други капитали строителни проекти, като навеси. На практика при вземането на решение за развитието на територията, този факт не се опитват да забележите, но технически са налице основания за оспорване на решението.

Тази форма често не е изгодно за инвеститора. Тя носи задължението да се преселят на живущите. Въпреки факта, че местните власти често не е в състояние да изчисли точно размера на плащането по договора за развитието на застроена площ.

Интегрирано развитие

Интегрирано развитие на територията (CAT) се извършва в изграждането на основни жилищни / нежилищни обекти с първоначалното разпределение на държавни земи. Механизмът в този случай е, както следва. На търга при условие, че земята не е обременен от права на трети страни. Победител в търга сключва договор за CAT (стр. 6 на чл. 39.8 от LC RF). Участниците в търга за правото да подпише договор за наем на земя за интегрирано развитие може да бъде само юридическо лице (Sec. 2, чл. 46.4 GRK RF). Обществени обсъждания по отношение на проекти за планиране и проучване се изисква.

Най-важното е, че основната земя трябва да са свободни от права на трети страни. Какво означава това?

Има голям парцел в града. Сити иска да построи квартал или индустриален парк, сайтът включени в тръжна процедура. Победителят в търга подписан аренда на земя и CTO задължава да разделим масива на отделни парцели в регулация, обществени съоръжения на инфраструктурата. Одобрена от развитието на график на територията, налага санкции за нарушения на този график.

Това зелено проект - голяма празна земя се развива по един интегриран начин.

сайтове оборот RZT и CAT

Когато говорим за развитието на разгъната застроена площ (RZT), обект на търга - правилно е да се сключи споразумение RZT. После, след като се присъедини към това споразумение, частно лице получава правото да ползва земи на територията.

Котката друга история. Първо трябва да спечели търга за отдаване под наем на договор за обществена земя.

Възниква и въпросът за това какво задължения се прехвърлят на нови наематели? Законът допуска една много проста ситуация, в която правата и задълженията на всички страни. На практика, ситуацията е различна.

Като цяло, трябва да заключим, че GRK България не е пълно по отношение на което отразява на възможностите, които съществуват на практика.

Интегрирано развитие на инициативата на франчайзодателя недвижими имоти

Тази форма се използва при изграждането на vneploschadnoy инфраструктура публична собственост за сметка на един или повече собственици на земя. Договорът за интегрирано развитие на територията. Партията може да бъде собственици на земя или наематели на земя, публична собственост. До края на срока на лизинговия договор трябва да остане най-малко пет години. От страна на властите сключи договор LSG.

Представете си ситуация: обектът е придобиване на земя за изграждане на търговски център, сайтът се намира в близост до магистрала. Това купувачи могат да се обадят в, трябва да се изгради надлеза. Темата попита адвокатът как да го изгради? Той не иска да действа като на разработчика - той иска да изгради местна власт, и той плаща. по инициатива на института интегрирано развитие на недвижими имоти на притежателя на правото позволява предназначени за финансиране на строителството на надлеза. Какви са други предимства? Проектът е отворен за няколко собственици на земя.

Едно от условията за сключване на всеобхватно развитие на територията, е приемането на документи за устройство на територията по отношение на себе си и на авторско право на трети лица до обществена земя (гл. 7-10 ст. 46.9 GRK RF).

Интегрирано развитие на териториите, по инициатива на местното самоуправление

Тази форма се използва, когато е необходимо район с регенерация порутени (наредби неподходящо градоустройствени) нежилищен фонд разнебитена нискоетажни жилища. Тя се характеризира с достатъчно възможности за придобиване на земя и по-нататъшното му разпоредба за търговска употреба.

1), в които има обекти на капиталното строителство (с изключение на жилищни сгради), призната от правителството на България в установения ред на извънредната ситуация и подлежащи на събаряне;

3) видове, които са позволили използването и (или) разрешеното използване и характеристиките на които са разположени на капитала конструкция не съответства на типа разрешено използването на земя и капитално строителство и ограничаване на параметрите на конструкцията на, реконструкция на капитално строителство установени правила за използването на земята и развитие;

4), на която капитал конструкция, както е посочено в съответствие с гражданското право неоторизиран структура.

Такива обекти трябва да заемат не по-малко от 50% от територията на страната. По този начин, на територията може да бъде конвенционалните парцели и имоти. ще пострадат интересите на съответните им собственици в този случай.

С цел да се установят или градски район е взел решение за интегрирано развитие на територията, той трябва да отразява площ от земя или строителни правила. Възниква въпросът дали е необходимо да преминете по някакъв начин да се провери дали има някакви признаци на присъствие в тези райони? не е отговорил на закона.

Член 56.12 ZK България за тази цел опростена и ускорена процедура конфискация на парцели. Първата особеност - се дава само един месец, за да подпишат споразумение за оттегляне. Вторият - решението на съда за оттегляне влиза в сила веднага. След обжалване, ще бъдат незабавно разрушени. Жалбата, всъщност, адресирано само на въпроса за размера на обезщетението.

Това е един много добър инструмент за големи разработчици. Предприемачът вижда сивата сграда. Той няма да може да си купи всеки обект на тази територия. След това той отива на властите и да ги покани за проекта. Мощност в този случай получава като "бонус" нормален квартал. Увеличава кадастралната стойност на земята, която осигурява по-високи приходи. Предприемачът, от своя страна, ръка мощност изчиства земя от сайтове на трети страни и да го да се поберат вашата цел.