Възвръщаемост на строителни проекти за намаляване на разходите
Директор на отдел оценка и консултантски услуги компания Swiss оценка Алексей Сергеев предполага, че през следващите години, участниците в строителния пазар ще бъдат задължени да отиде на тренировка икономика. Намаление от 25% от разходите ще помогне проекти печеливши и загуба свободни.
Разработчиците смятат, че за да се намалят разходите за строителство на работата, без загуба на качество е трудно, пише "Комерсант". Алтернативни спестявания - централизирана поръчки, намаляване на цената на земята, програмите за държавна подкрепа, както и увеличение на продажбите на недвижими имоти на хектар.
Швейцарският оценките показват, че за да се постигне рентабилност на строителството чрез увеличаване на цената на квадратен метър няма да работи, защото на максималния обем на доставките на пазара. В продължение на три години, общата площ на нова жилищна недвижими имоти се увеличава с 50% в Москва. В същото време през последната година продажбите на жилища са намалели с 20%.
Г-н Сергеев добавя, че за да се даде възможност на проекти жизнеспособни данъчна оптимизация и обновяване на програмата (пренастаняване на гражданите от порутени жилища).
Според вас, дали да следват пътя на спестяване за задържането на жизнеспособност на проекта?
Към днешна дата, на пазара няма място да падне върху стойността на проектите, разработчиците и така се продават на цени, близки до себестойността, а в по-голям избор от оферти за клиентите избират най-достъпни, но с високо качество вариант за една и съща цена.
Условия за жестока конкуренция, а напротив, да се насърчи разработчиците да въвеждат допълнителни възможности за подобряване на проекта. Това, например, дизайн входове, озеленяване интересна концепция на обществени места. При тези обстоятелства, разработчиците са изключително важни не икономисвайте от опциите, които биха могли да повлияят на обекта. Извършване на всяка замяна трябва да бъдат адекватни и отговарят на критериите за комфортна обстановка.
Тук ние се отбележи, че при такива обстоятелства управлението е много важно, защото на управлението и на решенията зависи от скъпи част от проекта и в бъдеще. Грешки в бизнес формула може да доведе до катастрофални резултати (твърде скъпо земя в неизвестност нюанси и други аспекти).
Според вас, дали да следват пътя на спестяване за задържането на жизнеспособност на проекта?
През последните 3-4 години, разработчиците наистина са изправени пред нарастване на разходите. Разходите са нараснали буквално по всички обвинения. Тази покупка на строителни материали, който се повиши след девалвацията на рублата, както и спекулативен преразглеждане на цените от страна на местните производители. И иновации в законодателството, свързани с строителната индустрия. И ръстът на разходите за свързване към комунални мрежи. В резултат на това рентабилността на проектите е наистина пада. За да запазите поне минималното ниво на рентабилност, единственото решение става оптимизация на разходите.
Публикувана от нашите колеги начини за намаляване на разходите за строителство - държавна подкрепа, преразглеждането на земя ценности, централизация на обществените поръчки, увеличаване на плътност на застрояване, по наше мнение, няма да доведат до значителни икономии. Освен това, централизирана доставка също може да доведе до увеличаване на цените на производител. По мое мнение в областта на развитието на недвижими имоти задължително трябва да бъде "на живо" на конкуренцията, което априори изключва централизирана поръчка. Намаляване на разходите за земя и не е довело до съществено преразглеждане на разходите. В крайна сметка, според нашите оценки, цената на отдаване под наем или закупуване на земя не е повече от 10% от стойността на целия проект.
Много по-сериозни разходи разработчик, например, когато се свързвате към инженерните градски мрежи. От общата стойност на това е около 30-35%. Поради това е необходимо), за да се намалят тарифите, б) ясно регламентира условията на услугата, за да се свърже с мрежата. Много често продавачите не са в съответствие със споразумението, което е и причината
разработчиците не могат да преминат сложна време и принудени да плащат наказателна лихва притежателите. На практика не по тяхна вина.
Според вас, дали да следват пътя на спестяване за задържането на жизнеспособност на проекта?
По мое мнение, за да спаси, като цяло, това вече не е върху това, което и най-разработчиците най-вече изчерпани ресурсите по-нататъшно намаляване на разходите за проекта, за да се запази на приемливо ниво на рентабилност. В тази връзка, ние сме оставени само с две възможности: да увеличат добавената стойност на проекта, както и подобряване на платежоспособността на купувачите.
Второто направление - е да се повиши благосъстоянието на потребителите. За да се увеличи рентабилността промишлеността трябва да платежоспособност и увереност в бъдещите купувачи, които не се страхуват да се вземе ипотечен. Тази задача може да се каже цялата страна. Ако ние ще намерим решение, а след това на рентабилността на бизнеса ще се увеличи без да се намалява качеството на продукта.
Според вас, дали да следват пътя на спестяване за задържането на жизнеспособност на проекта?
Днес ситуацията на пазара е, че икономиката по някакъв начин ще се намали нивото на качеството на проекта. На такава промяна в поведението на купувача развитието на недвижими имоти ще се реагира, разбира се, отрицателен и "гласуват с краката си" в полза на тези проекти, които предлагат пълен пакет - добра транспортна достъпност, инфраструктурни, озеленяване и модерна архитектура. В съответствие с това на разработчика, който за първи път отиде в съзнателно намаляване на качеството на проекта за увеличаване на рентабилността (дори и с някои намаления на цените) всъщност подпише собствената си смъртна присъда. Фактът, че купувачите на града дори и с най-ниска платежоспособност на днес имат високи очаквания. Поради това, не всички веднага ще превключи вниманието към типичен невзрачна кутия, само ако тя ще бъде евтин. По мое мнение, рентабилността наистина трябва да се подобри икономиката, като, но това е проблем не само на разработчиците, но и на други членове на пазара на жилища: държавата и банките. По-специално, властите биха могли да помогнат за намаляване на технологичните разходи за свързване, които засягат естествените монополи. И банки (отново в сътрудничество с държавата) биха могли да работят върху създаването на по-евтини и дългосрочни кредитни линии за разработчици, както и преструктуриране на дълговете си. С други думи, оптимизиране на разходите все още е възможно, но това изисква участието не само на разработчиците, но и другите играчи.
Според вас, дали да следват пътя на спестяване за задържането на жизнеспособност на проекта?
Ако ходите по пътя, за да запазите качеството на материалите, не е най-доброто решение, тъй като тези спестявания да доведат до влошаване на качеството на проектите. Като се има предвид високата конкуренция, съществува риск, че потребителското търсене измества към по-добър и по-интересни проекти.
Ако предприемачът не реши да спаси фасадите, например, е възможно да се оцени веднага и основни строителни материали, е да се влоши тяхното представяне и задължително да повлияе на бъдещето. В този случай, негативният ефект от тези спестявания не може да се случи веднага, но след известно време и ще се отрази на продажбите вече в следващите разработчик жилищните комплекси. Слабото представяне на проекта води до отрицателно въздействие върху репутацията на строителя, което от своя страна допълнително вече е отразено в продажбите. В никакъв случай не могат да следват пътя на тези спестявания за разработчици, които едва наскоро са навлезли на пазара и носи всякога да си репутация.
В опит да се оптимизира разработчиците може да започнете да спестявате за подземния паркинг. Факт е, че подземния паркинг - доста скъпо част от конструкцията. Висока достъпност на местата за паркиране в комфорт класа не е критично състояние. Това означава, че спестяванията могат да бъдат изразени във факта, че възложителят реши да се изгради едно ниво паркинг вместо на две нива, като по този начин принизяването повече място на местния район за паркиране или издигане на фискалната паркинг повърхност.
В допълнение, намаляването на броя на нива за паркиране ще бъде за по-нататъшно увеличаване на продажбите и в началния етап на строителството. Фактът, че на паркинга отнема значително време, а ако купувачът вижда, че продажбите вече са започнали преди няколко месеца, но в къщата не се показва, това обърква този факт. В случай, че само едно ниво на паркинг, разработчикът е бързо достигане до етап от пряк монтаж на етажа, откъдето идва и притока на купувачи в комплекса става по-висока. Според нашата компания, почти три четвърти от купувачите да купуват апартаменти в нови сгради на сцената на готовност е вече над 50%. Следователно фактор наличност в момента е едно от основните за клиента и разработчиците също трябва да положат началото на тази.
По-скоро можем да вярваме, че разработчиците ще преминат през по-ефективно използване на земя, която ще се изразява в увеличаване на броя на етажа проекти. Ако сега, много фирми в полза на проекта на средна етажност проекти или проекти с различна височина, комфорт до пазара в опит да спаси може да увеличи броя на етажите, което води до повишаване на рентабилността.
В района на Москва, разработчиците се приближават прага на маргиналността, когато те са били принудени да мислят за начини за спестяване. Но никой не може да отстъпка от факта, че българските предприемачи просто са свикнали с високи маржове проекти, и едва сега постепенно възстановяват при новите условия.