условията на договора отдаване под наем на нежилищни помещения

Значителни отношение на лизинг конструкции, сгради, без жилищните сгради (част 1)

Определяне на основните условия на договора е важен елемент от всякакви граждански сделки, и разбира се на договора за наем на сгради и постройки, нежилищни помещения. Това е въпрос, по който страните седнали на масата за преговори, трябва да се стигне до споразумение и без чието разрешение не е възможно да се пристъпи към официални правно обвързващи споразумения, постигнати на хартията.

Предметът на договора за наем

На практика много често трябва да се справят с спорове в резултат на уреждането на което третейски съдове стигат до заключението, че в договора за наем не е определен предмет на договора за наем, позовавайки се на ал. 1, чл. 432 и стр. 3 супени лъжици. 607 от Гражданския процесуален кодекс.

Чл. 432. Основните разпоредби на договора

1 договорът е сключен, ако страните, в необходимата форма, са постигнали съгласие по всички основни условия на договора.

Са от съществено значение условия на обекта, условията, които са посочени в закона или други нормативни актове като съществени или необходими за сключване на договори от този тип, както и всички условия по отношение на които по искане на една от страните, трябва да се постигне споразумение.

1. Под Наем Парцели и други отделни природни обекти, предприятия и други комплекси собственост, сгради, съоръжения, оборудване, превозни средства и други неща, които не губят своите естествени свойства в процеса на тяхното използване (без консумативите) може да се прехвърля.

Закон може да установи вида собственост, доставка на което не се допуска или ограничени наем.

2. Законът може да създаде специално лизинг на парцели и други отделни природни обекти.

3. Трябва да се посочат Лизинговият договор данни, позволяващи определено определени имотът да бъде прехвърлен на наемателя като лизинг обект. При липсата на тези данни в договора условие за един обект да се отдават под наем, се счита, че не са договорени между страните и съответния договор не се счита за да бъде сключен.

Както можете да видите, член 607, параграф 3 от Гражданския процесуален кодекс на Република България не съдържа точни и ясни инструкции, какво са необходими данни, за да се установи със сигурност имотът да бъде прехвърлен на наемателя като лизинг обект. По този начин, тъй като това може да изглежда на пръв поглед, това създава възможност за произволно признание не сключването на договора.

Виждаме, че в информацията за лизинг обект прехвърлени към договора за наем на удостоверението на собствеността. В този случай, обаче, според съда на касационна инстанция, не уточни общата площ на къщата, брой етажи, местоположението на помещенията под наем, както и други данни, ясно да се определи коя част на къщата се дава под наем.

доводите на жалбоподателя, тъй като това, което впоследствие да бъде представен обяснението за регистрация власт и етаж план на къщата, бе отхвърлено.

И по-нататък: алинея 3 на член. 607 от Гражданския процесуален кодекс изисква България да се данни, позволяващи окончателно определен обект на лизинг, съдържаща се в договора за наем. В случай на спор, страните по договора за наем не са ясно изразени волята си за това какво специфични области на къщата се прехвърлят от лизингодателя и лизингополучателя - се приемат. В този случай, липсата на информация за обекта в договора за наем не може да се възстанови впоследствие се представя от ОТИ документи наематели.

Конституционният съд на Република България заяви, че правоприлагащи законодателство, включително на Арбитражния съд при разглеждане на законосъобразността на отказа на държавна регистрация на правото на лизинг на помещенията, прилагането на член 607 от Гражданския процесуален кодекс на България, параграф 3, свързани с изискванията на член 26 от Федералния закон "На държавна регистрация на правата на недвижими имоти и сделки с него "(по-нататък в Закона за регистрация) и не може произволно да се определи кои са необходими данни за наети помещения за имота, за да се прехвърля на наемателя като лизинг обект.

1. регистрация на състоянието на отдаване под наем на недвижими имоти, притежавани от държавна регистрация на договора за наем на недвижим имот.

В изявление по държавната регистрация на договор за наем на недвижими имоти може да се прилага за една от страните по споразумението за отдаване под наем на недвижимо имущество.

2. Ако наемът се приземи (зоната на подземни), или част от него в договора за наем, представен за държавна регистрация на правата, кадастрален план на парцела се посочва частта от него, отдадени под наем.

3. В случай, че под наем под наем сграда, съоръжение, помещения или части от тях в помещенията, в договор за наем на недвижими имоти, представен за държавна регистрация на правата, етажни планове на сгради, които са обозначени наети помещения с посочване на размера на наемна площ. Договор за наем или част от помещението е регистриран като бреме на правата на наемодателя съответната стая (част от помещението).

По този начин, FAS MO надминали н. 3 на чл 607 от Гражданския процесуален кодекс на Република България и на член 26 от Закона за регистрация, което изисква ориентиране в предмета на договора общата площ на къщата, които се отдават под наем помещения, неговата броя на етажите, местоположението на помещенията под наем и тяхната специфика, както и друга данни, позволяващи да се установи със сигурност коя част на къщата е под наем.

Какви са подробностите около имота, което позволява окончателно определен недвижим имот следва да се прехвърля на наемателя като предмет на договора за наем, както и тези документи, от които са получени тези данни?

Първо, данните, посочени в сертификата за собственост, а именно: име, площ, местоположение. Например: "Сграда - склад, разширение на съоръжението за склад за производство на битум и сухи строителни смеси, едноетажна, с обща площ от 1294 кв.м INV N 1800 свети А, А, и обект N 2 изхвърлят следовател- .. нещо. " Допълнителни характеристики на конструкцията на сградата могат да бъдат събрани от техническия паспорт на сградата, когато е необходимо съоръжения.

По отношение на помещенията (на стая), е желателно да се уточни мястото, заедно с общата площ на всички настаняване и всяка от тях поотделно според информационния лист на сградата.

На второ място, данните, определени в Закона за регистрация, п. 3, ст. 26, която изисква прилагането на договора за общи планове на сгради, съоръжения, помещения, които са обозначени наети помещения с посочване на размера на наетата площ. Да не се намесва, а обяснението за кандидатстване.

Ако такава документация не е налице, тогава е препоръчително да се прилага по отношение на договора за техническо описание на договора за наем обект, състоящ се страни по сделката във всякаква форма. Основният проблем трябва да бъде решен в същото време - да се избегне спор във връзка със състоянието на обекта на лизинг, в случай на промяна на статута.

И така, какво е желателно да се уточни в обект за наем на сгради, съоръжения, помещения и какви документи да прикачите?

Както е установено от съда по дело между ответника подписа спорния договор 125.4 квадратни метра в нежилищни помещения. м. В това решение тя се основава на факта, че каза, договорът е сключен (ст. ст. 432, 607, български граждански кодекс) поради жилищните помещения на неопределеност, тъй като тяхната обща площ от 368.8 кв. м.

За съжаление, в текста на резолюцията не е ясно, че страните са се договорили в договора. Можем да предположим, няколко опции:

- най-лесно - към договора, не е приложен план на пода или в приложения план не е определен (която не е разпределена) пространство с размерите на 125.4 квадратни метра;

- Има няколко стаи, сумата от които е 125.4 m;

- Има един нежилищни помещения, наречени района, но все още има една и съща стая;

- не съоръжения като област, която е ограничена до стените на плана и затова страните имал предвид на стаята, няма начин ограничава до плана, т.е. стаята, условно избран по взаимно съгласие на страните и няма граници на пода план, изготвен от Техническия Инвентаризация орган.

Кои от тези опции означава съдът, позовавайки се на предпоставката на несигурност остава в дълбините на архива на арбитражния съд, но решението на съда повдига въпроси за бъдещото развитие на арбитражни съдилища на подходи за тълкуване на понятието "помещения сигурност." В крайна сметка, ако страните са решили да се идентифицират в помещенията на областта, което е необходимо условие за наем договор за недвижими имоти, а след това той трябва да има безспорни граници, определени от техническа инвентаризация на тялото, това е, стената отбелязани на плана. И, следователно, липса на стените може да се разглежда като несигурността на обекта под наем. И ако имате съмнения, може да достигне такъв лизинг обект като "част от стаята", ако тази част няма граници (стени), някои технически проект или определени страни зависими от пода план. Заедно с този закон за регистрация на имена "на стаята", обект на договора за наем (н. 3, чл. 26).

Ситуацията се усложнява още повече, когато трябва да премине изграждането на склад. не като вътрешни стени, от части. Тъй като необходимостта да се действа, тъй като помещението за съхранение може да бъде доста висока (например, повече от пет метра) и боядисаните части на конвенционалните граници на обекта могат да породят спорове между наематели? На практика се сблъскват с наемните кубически метра, тоест, въздухът, който са монтирани рафтове, което на свой ред се поставя от наемателя. Възможно ли е да се говори за определен обект на договора за наем в такава ситуация? Разбира се, не.

Какво е решението? Необходимо е да се замени на имоти под наем в друг договор. Например, договорът за съхранение или на договора за отдаване под наем на оборудване, а именно отдаване под наем на рафтовете, които е трябвало да се постави собственост на наематели. Изглежда, че в такива случаи е необходимо да се наеме оборудване за съхранение, за да се избегнат спорове. Този подход може да се използва за изложбени центрове.

Има стаята (част от помещението) и, съответно, на предмета на договора за наем на сградата, като стълби, коридор, антре, покрив, стена? Възможно ли е да се наеме част от стълбището за инсталирането на машината за напитки?

Покривът е структурен елемент на сградата и не е самостоятелен обект на собственост, които могат да бъдат предадени за отделяне от сградата. Ето защо, на покрива не може да бъде предмет на лизинг.

Следвайки логиката на PVAc, сградата може да се раздели на части, които са предмет на отделен имот, както и структурните елементи на сградата, които не са. Следователно, покрив, стени, стълбища, фоайета и други структурни елементи на сградата, посочени в обяснението, не могат да се прехвърлят отделно от отдаване под наем на помещения или сграда (сградата). Оказва се, че не е възможно да предаде част от стълбището в наема под машината за напитки. Такава връзка няма да бъдат разглеждани от арбитражни съдилища като лизинг.

И как да се класират тези отношения?

По същия параграф информация буквата N 66 за четене:

По този начин, предмет на договора, който урежда отношенията между автоматична продажба на напитки на стълбището на сградата, няма да бъде част от стълбище, отдаване под наем и предоставяне на заинтересованите лица услуги, като е възможно на търговска основа за пускане на машината за напитки на стълба, принадлежащ към доставчик на услуги на сградата.

На практика това често се отдава под наем помещения с площ не отговаря на техническия паспорт ОТИ.

Какви са последствията ако наемателят установи, че плаща за допълнително ярд?

Страните сключили договор за пренаемане на нежилищни помещения 18.6 кв.м. м. След прекратяване на договора на наемателя, стана известно, че в предишен ги subarendovannogo пространство е 16.1 квадратни метра. м.

Наемател поиска от Москва Арбитражния съд с иск срещу наемодателя за възстановяване на главницата и лихвата за използването на пари на заем, позовавайки се на факта, че за пренаемане на нежилищни помещения в наемателят е в използването на помещението са по-малки от определените в договора, в затова надплатената сума на лизинговите плащания се връща с лихвите.

В иска се отрече на основание липса на доказателство за правото да съди, защото наемът не е било подчинено на квадратен метър на нежилищни помещения, предаден на пренаемане.

Това заключение е направено от съда по реда на параграф 3 от член 654 от Гражданския процесуален кодекс:

"В случаите, когато плащането за наем на сградата или структура се определят в договора на единица площ на сграда (строителство), индикатор за неговия размер, наема се определя въз основа на действителния размер прехвърля на наемателя на сградата или структура."

Ето защо, когато страните по договора, представя следното условие: "един квадратен метър от нежилищни помещения лизинг плащане на година е толкова много рубли", наемателят има право да си възстанови стойността на разликата в застроена площ и интерес за използването на пари на заем, тъй като размерът на наема подчинено на квадратен метър на нежилищни помещения под наем.

Тя може да се заключи от това, че наемодателят не е желателно да се предвидят посоченото условие в договора.