тройно почистване

Концепцията на тройната нето наем (тройни нетни наеми) едва през последните години се превърна в широко разпространена в склада сегмент недвижими имоти.

И това е не само, че името пазар е много млад, когато се сравняват, например, до пазарите на офис и търговски недвижими имоти, но в някои специфични особености, уникални за този пазар.

Правилното използване на професионалните играчи на пазара, както и разбиране на съществуващите и днес, се характеризира с използването на тройни нетните концепции в рамките на склада пазар на недвижими имоти са от решаващо значение за по-нататъшното развитие на сегмента.

Концептуално, по смисъла на определението Triple мрежата се крие в заглавието. Отдава под наем почиства от treh основни вида допълнителни разходи - данъци (ДДС, земя, данък сгради), оперативни разходи, т.е. стойността на строителството на плащанията за издръжка и за комунални услуги.

Към днешна дата, за практическото прилагане на склад пазара на недвижими имоти, ние виждаме, че един от видовете допълнителни разходи - данъци - разделен на две части. ДДС остава като отделен компонент, а данъкът върху земи и имоти "преминаха на страната на лагера" оперативните разходи, т.е. изплащането на разходи за данъци върху земята и собствеността е включен в оперативните разходи на компонентите се обади. битови сметки продължават да съществуват самостоятелно, защото, като правило, не са препъни-камък в отношенията "наемодател - наемател", се заплаща въз основа на действителното потребление документирано podtverzhdennogo на ресурси от страна на наемателя.

Пионер в разработването и прилагането на посочената схема се превърна в търговски сегмент недвижими имоти на клас А, който за първи път си проправи път от концепцията за "ол инклузив" Triple нето, за да изчистите селекцията.

В началото на формирането на пазара на офис всички разходи са включени в наемната цена, която до голяма степен се използва като маркетингов ход - възможността за получаване на пълен пакет за същата цена като всички останали предложения. Постепенно пазарът е достигнал до лихвен процент плюс ДДС на схемите "и" оферта + "общински" + ДДС ". И едва след това на пазара стигна до пълен концепция на тройната нето.

От моя гледна точка, това се дължи на факта, че в сегмента на склад недвижими имоти, която е била подценена в предишни години дойде няколко професионални екипи разработчици, целта на всеки от които е създаването на най-висок клас продукт на качеството на институциите, които ще бъдат първите, които изискват на пазара, когато то ще дойде от страна на институционални инвеститори. Освен това, този продукт трябва да се добави само с течение на времето в цената се дължи на по-ниски цени с главни букви.

Т.е. опит развитие на недвижими имоти и разбиране на желанията на потенциалните купувачи са основната причина, че най-много "диви" сегмент на пазара в рамките на няколко години се превърна в най-търсена в инвестиционния пазар.

Тук също виждаме потвърждение на добре познатия твърдението, че колкото по-високо classiness на пазарния сегмент, толкова по-бърз е неговото развитие. В нашия пример, ако класът е все още валидна в схема "цена + ДДС" на, в клас А, където всички обекти са потенциално привлекателна инвестиция, използвайте Triple нетната схема задължително.
Така че, защо все още се нуждаят от тройната нето?

Както бе споменато по-горе, този подход значително опростява процеса на продажба на инвестицията. Разбира се, всички собственици разчитат на най-високото възможно продажна цена на обекта. За да се плати тази цена, инвеститорите се нуждаят от прозрачна и ясна структура на паричния поток на имота, така че той може да разчита на съотношението на замяна и риска в дългосрочен план. Освен това, по-голямата част от инвеститорите са готови да жертват възможността за супер-печалби, ако нивото на риск е висок. Най-доброто доказателство е фактът, че инвестициите в недвижими имоти в развитите пазари, въпреки по-ниските добиви милиарди долари годишно, докато в България все още е в най-добрия, на няколко стотин милиона в цялата страна, с парите за закупуване и играчите вече тук, там и институционално качество на продукта, е почти несъществуващи.

Прилагане на тройната нето ви позволява да премахнете редица въпроси, които показват нетен доход на инвеститора, както и да се намали нивото на риска, като се преместват върху раменете на наемателите.

Това е резултат от проста логика, ние идваме да се разбере, че тройната нето - един свят, от едната страна на монетата, където предприемачът изгражда обекта, мислейки само за собствените си интереси. В процеса на мислене ние сме някъде загубен главният герой на всяка връзка с недвижимия имот - наемателя. Къде е за сметка на неговите желания, вековната формулата на "клиента е винаги прав"?

Отговорът е прост - лизингополучателят има твърде малко трикове ситуация неговото пространство дефицит на пазара. Той е принуден да предприеме правилата на играта продиктувано от неговия собственик, с риск от загуба на борбата за най-добър пространство и, съответно, "клип крилата" на техния бизнес.

Струва ми се, в неговото начало, в процес на изграждане, склад пазар е по-фокусирани върху интересите на удовлетвореност на наемател, отколкото е днес, във връзка със структурирането на договора за наем. По това време, нито на собственика, нито на наемателя не може да се направи правилна оценка на обхвата на търсенето и предлагането и за сравнение на различни възможности и рискове, така че договорите са по-гъвкави и са проектирани да отговарят на интересите на двете страни. Днес, собствениците са станали по- "напреднали", отколкото преди, и започнаха да се възползват от предимствата на по-умело, което дава "на собственика на пазара", измества всички рискове на наемателя. По-добър инструмент от Triple мрежа, можете да си представите в това отношение.

Разбира се, с насищането на пазара, тази ситуация ще се промени. Виждам бъдещото развитие на българския пазар в строителни проекти складови за клиента, когато наемателят ще получите точно това, което те се нуждаят, както и на разработчика ще бъдат принудени да правят компромиси, за да получите високо качество на наемател. В тази ситуация, нашата работа като консултанти вече ще бъде не само в представителството на максимален разработчик номер на потенциални наематели, но и в него да убеди, че е необходимо да се отговори на наемателя и се поддаде на него. И това е възможно, че един от първите такива концесии да означава отказване от имунитет, така обичан от разработчика на принципа на структуриране на темповете на лизинг като Triple мрежа.